中央生态居住区三部曲之三

    中央生态居住区，主要指目前的房源而定，就是说，这些地方还有房子可以买，其他地方已经无新盘可售了。

领衔的自然是李村最北部的原嘉凯城了。终于去看了一下去年四个月就卖了五十亿，今年据说销售目标八十亿的所谓冠军大盘——融创的都会中心。

想起百年孤独那个魔幻般的开头——多年以后，站在融创悦山的沙盘前，面对一平三万的数字，他准会想起嘉凯城开盘前公布均价6000多的那个不太遥远的下午。

    这应该是很多人的感受。

你如果是土豪，你如果不再追求升值，你如果有钱撒，那倒也不是不能买这个叫悦山的被青银高速隔断在一边的隐居盘。

    这个还有六七十万平的大盘，是中央居住区的重要组成部分。那么它现在将要开盘的悦山组团的价格大约是多少呢？

洋房只有135和155两个户型，预计均价28000左右，也就是总价380万和430万左右，这是一个很大的数字，非一般刚性改善所能承受，

而叠拼更高，下叠190平，单价35000，总价650万左右，上叠170多平，单价30000，总价500多万。这样的价格似乎可以去浮山前和崂山路看看了。

忽然想起同在高速东侧，和这个组团只隔着一个山头的东方龙域，好像那边都是不到一万元买的，还天天闹高压线太近、道路不通、配套不足的问题，不知道悦山能否解决这些问题，还是同病相怜？

这都不重要，重要是的洋房四百万上下和叠拼六百万上下的门槛太高，让一般人入围的资格都没有了。所以，刚需和刚改们，放弃这个穿过桥洞子才能回去的所谓白富美吧。在这个经济变换莫测的年代，买房子还是买个力所能及吧。

本区域的龙湖锦璘原著早已销售完毕，金秋泰和郡目前可选房源不是很多了。

那么还有鑫江的两个即将开的盘可以选择。

先说说鑫江这个本地企业，扎根于此，发挥本地优势，十几年来为城阳南的旧村改造出了大力。常从高速上走的人，都有印象，这一大片农村矮旧平房数年来生生变成了城区，所以自然而然也拿到了大片土地，成为中央生态居住区的主力供应商。

 鑫江的盘，有两大特点。

一个是水景别具一格。别的楼盘，尤其是高档楼盘，一般都要有水景，但是我大北方在此方面有天然劣势，本身就缺水，水源难找，再加上后期的运营和维护成本高，所以基本上卖完房子，水景也就告别业主了，剩下个干涸的池子很尴尬的摆在小区里。

但鑫江不同，这是人家的独特优势，一直主业就是做供水的，天然优势。可以鑫江的盘都有高端盘才有的大面积水景，而且能做到一年到头潺潺流水不断。正所谓：问渠那得清如许，为有源头活水来。

二是石材用得狠。这里，狠就是特别多的意思。当初鑫江系列楼盘只卖六千的时候，石材就不少，可以说是青岛地产圈同价楼盘中用石材最多的一个开发商。大家知道，石材成本远高于涂料油漆，施工工艺也复杂，所以绝大多数开发商除了高端项目都回避这个。

用石材多的开发商在青岛更是稀少，还有一个就是绿城，但绿城的产品价格高，而且中交入主以后，大大减少了，比如留香园的别墅都改成真石漆了，这要是宋卫平年代，绝对不能容忍。

鑫江不同，随着房价的上涨，石材用得更猛更多原因很简单，人家有自己的石材场，自产自用，成本便宜。

再加上该企业原本就是做供水供暖供气等基础设施的，所以这些保障业主生活的硬件尽可放心，绝不会出现同区域内某大鳄开发商交房后水管屡屡破裂让业主天天大闹的现象。

所以，总体下来，该开发商的产品质量还是过硬的。

让我们来看看这个春天鑫江即将推出的两个盘：

首先是鑫江华府，这是一个比较特殊的盘，

首先特殊在地形，这是一个山上挖出来的盘，是一个山里的盘，有点像个山上大水盆的造型，因为地块石质坚硬，工程造价成本比较高。该盘周边自然景观资源丰富，南侧老虎山原始山地景观，西侧是李沧山景公园及生态野生动物园十梅庵风景区，东侧有丹山风景区。

其次特殊在是个闹中取静的盘。华府紧邻黑龙江路，但你看不到，和南边的山水家园用杨树、北边的天泰奥园用柳树与大路隔开不同，该盘本身地势就高一大块，又和路之间隔着一座屏障似的小山，正好把黑龙江路的喧嚣屏蔽的干干净净，实现了整个小区隐居的感觉。

再次特殊在这是一个低容积率的盘。华府容积率只有1.01，是目前土地出让所能允许最低的了，这样的地块已经是可遇不可求了。总户数只有242户，正好不拥挤不喧闹。小区本身绿地率35%，若加上周边山上的花草树木，就没法计算了。

最后总结一下，这是一个专门对标改善的盘，也是一个和融创悦山项目产品、地形、容积率几乎差不多的盘，也是主要是98平到120平的5-6F电梯洋房及149到156叠拼别墅两类产品，甚至用得石材都差不多，该赠送面积的也赠送。最大的无非就是价格，单价和总价都相差巨大。也就是说，刚性改善这里买套洋房，也就是200万上下；再加点钱，升级成叠拼，也就是300万多点。和融创悦山比，基本上就是多走三分钟，价格省一半。或者说，多走两三分钟，省掉两三百万——一分钟等于一百万，你说值不值？

 作为一个资金不是很充足，还想改善居住品质的人，你会选融创悦山还是鑫江华府呢？相信你对性价比三个字会有自己的切身体会。

再说说大盘鑫江桂花园，今年要推三期了。

这是鑫江布局青岛中央生态居住区的第六个项目。总建筑面积60万平，分四期开发，一二期已于2017年底交付使用，近1100名业主已经踏上回家的路。

桂花园三期占地一百亩，也是个容积率不高的盘，只有1.5，绿地率37%，让人住起来感觉舒服，不拥挤，也有足够的土地做景观园林。

规划产品70-115的小高层为主，这是个让刚需惊喜的户型，目前市场都是百平以上的大户型，七八十平的户型已经几乎没有了，这恰恰是刚需所能承受的总价，除了此盘，别无选择了。

桂花园也有少量的108-135电梯洋房和155-170叠拼别墅，汲取了新亚洲中高端建筑品质及户型设计，主要用来吸引改善型客户，并根据一二期客户的反馈，全新改善升级居住体验。和鑫江华府一样，总价也不高，降低大家的买房负担。

说到配套，这是一个紧邻着17万平东方城购物中心的盘，仅仅一路之隔，购物娱乐可谓要多方便有多方便。

上边当然都是卖点，但都不是最亮眼的。桂花园三期的最大卖点其实就一个，就是把园林的标准做到了每平米八百到一千元的标准。

这个标准其实是个很高的数字，一般而言，两三百元是主流，六七百元算豪华盘。能达到一千标准的，全青岛就屈指可数了。

这么大一笔钱，究竟打造出来了啥景观呢？

第一，是让业主有一种归家仪式感的类似古代王府大宅的三进庭院园林。

一进见庭——入户大堂，廊庭休憩园；二进见水——山石雕塑、归心湖，水系绕园；三进见山——依托地势，打造大型假山。

第二，对于园区的中心景观，则是：一水绕堂（一条水系串联十字中央景观轴线），一环绕园（一条环社区慢跑道），六园十二景对称布局，再植入十里飘香的桂花树，构建高品质、绿色健康、典雅的院落生活机理。

第三，220m中轴景观带是最大看点：整个三期的中心园区融合地势，发挥鑫江最拿手的水景优势，打造5000的中轴水系景观，其中水面近1000，形成湖景园林，并且做到大多数家庭都能在家即可观景。

第四，根据目前健康运动潮流的兴起，特地打造了600m环社区漫跑道：沿主园路内侧600m健康跑道，健身跑道地面采用彩色混凝土，并标识距离、方向，提醒不同年龄慢跑者运动距离及消耗热量。舒适的林荫慢跑空间，让运动成为一种享受。

和鑫江华府不同，桂花园是中央生态居住区的主力供应楼盘，有足够的房源可供选择，而且有一二期的实景示范，你可以有 足够的时间来研究整个区域，不至于心急火燎盲目选房，也不需要走关系交茶水费，这恐怕是对购房者最大的安慰了。

总之最后一句话，2018年的青岛市区刚需和刚性改善客户要买房，价格，距离，户型，生态几个因素都要平衡好的话，几乎没有什么可选余地，基本靠中央生态居住区了。