中央生态居住区三部曲之二

    因为天天有无数提问在微博等小密圈提问，让笔者切身感受到这个城市刚需和改善的脉搏——他们的心急如焚，他们的望房兴叹，他们的无力无奈，他们百味杂陈。

先来说说青岛这个城市刚需的窘况。

热爱新闻的人都注意到了二线城市的中心城市争夺战和人口人才争夺战，后者是前者的基础。这个关乎未来城市发展大局的事，对青岛来说，不容乐观。

最新的消息是，西安2017年落户本科以上人才超过14万，成都仅仅一个天府新区半年就落户本科以上人才6万。

我大青岛的数字也出炉了，根据官方权威数字，在出生率全国第一的支撑下，2017年仅仅增加了8万多人口，增长率只有0.94%，吸纳人口之少，已被中西部很多省会城市远远甩在后面。

这当然不是落户的问题，城阳黄岛60平就可落户嘛。这其实是收入的问题，能不能买起房落脚的问题。

对于目前的房价，我只能说，一穷二白的绝对刚需已经没法办了，如果你觉得压力山大，只能逃离这个城市了，

而还有事业基础和家庭帮衬的相对刚需，则需要自加压力，变成自我奋斗的动力，去买个自己能支撑的楼盘，去哪里呢，大方向自然要向北走。

接下来，我们再说说青岛刚性改善客户的火山爆发的原因。

这个在一定程度上说，主要是二胎带来的问题。先来说一组数字，让你震惊一下。

    2016年我国正式放开二胎。

当年全国住院分娩1846万，同比增加190万，增长11.5%；

山东省出生177万，同比增加53万，增长42%，全国第一；

青岛市出生14.7万，同比增长7万人，增长85%，全省第一；

青岛市增长人数占全省八分之一，占全国二十七分之一，增长人数甚至超过很多省，增长率全国绝对第一。

2017年青岛依然维持这个高水平。1月至8月,二胎生育比例在全市进一步增加,达到了64%,较2016年提高了10个点,比全国平均高出近20个点，又一次全国第一。

    在人口导入不足的局面下，这个城市的二胎增长率竟然是全国平均水平的7.4倍，给改善需求注入了强劲动力。这不能不说是个奇迹，这是改善性住房尤其是刚性改善的几万个家庭的必然选择。

多一个孩子意味着至少要多一间房子，青岛人这么能生，以前大量的90平以下的主流小户型肯定是不够住了么，所以你就会理解为什么市场主流都变成了大户型。

那怎么办？如何改善自己的房子，尤其是二胎带来的刚改户们怎么办？要考虑到资金问题，要考虑到环境要优美，还要考虑到上班要方便，还要考虑到未来要升值，最终的结果，还是只能向北走。

    为啥只能往北走？因为西边有海，东边有山——随着青岛市区楼市的新盘的不断减少和价格飙升，一步步把刚需和刚改 挤压出市区，而青岛的地理特征又决定了只有向北一个方向。

摊开大青岛地图，你会看到向北有五个主要方向：

最西边的环湾路，到沧口后，基本为工业区，没有住宅，只有双埠西边的星河湾又是一个和市南豪宅差不多总价的盘，配套和环境咱先不说，起码户型让刚需和刚改基本无缘。

然后是重庆路向北，除了中南世纪城高层之外，也没有其他盘，还紧邻沧口剩余的工业厂家，有些烟囱直接看得见，关键是供应量很小。

还有最东边一条的滨海大道和11号线，那是要穿越崂山隧道的，延伸到目前产业、人口和配套都没有的蓝色硅谷，而鲁信和璧已经急吼吼的把这个远郊区价格拉到了两万,早已透支了未来。

如果还多一条的话，还有跨越15元收费的胶州湾大桥，到红岛羊毛滩，去赌一把市政府是否搬迁。领导毕竟要连任，楼堂馆所不让建，所以真是个遥遥无期的事。

所以，总结回来，最近的，最方便的，最有空间的，最有选择余地的，甚至性价比最高，未来空间最大的，还是李村北和城阳南部这片有山有水的土地。

前面说了，东李的土地将主要用来建设巨型院士港，四方主要忙活大健康产业，沧口是交通商务区和北部物流园，在如此情况下，李村北和城阳南的这个区域就剩下了唯一的一大片住宅，主要是土地已经出让完毕，领导们再想改商业和产业用地也不可能了，用地性质基本是住宅，于是天时、地利、人和都帮忙，给刚需和刚改客户留了一片好山好水，迅速形成了一个新的中央生态居住区。

这个区域，西临虎山，东靠崂山西麓的太和山，如果迷信一点，风水上就是所谓左青龙，右白虎。中间还有丹山水库，云头崮水库，是藏风集气聚财之地。

最为关键的是，在交通上，有黑龙江和王沙路，还有一条流畅的青银高速几分钟内向南直通崂山商务区，向北连接城阳即墨甚至平度莱西主城区，即便将来撤销收费变成快速路，那就更好了。

这个地方自己也有配套，比如东方城购物中心，比如各类中小学校。

那么，带着自己不多的资金，真是为了自住的刚需和刚改们，如何来这个中央生态居住区选择安家之地？这里的楼盘都有哪些，优点缺点如何分辨？

下篇接着详细分析。