青岛去年卖地427亿，据说是历史上收获最多的一年，但是和南方比，就不在一个档次了，杭州今年一月的卖地收入应该就能达到这个数。

为什么呢，主要是政府在土地整理的执行力上相对弱，就是你无货上市，尽管无数的开发商们都饿的嗷嗷叫了。

尝试引入企业做一级土地开发，也不失为一种方式。

近日，位于胶州东部李哥庄的青岛空港小镇投资发展有限公司注册成立，注册资金10000万元。大股东为上海中建东孚投资发展有限公司（其为中建八局房地产平台），第二股东为青岛胶州湾发展有限公司（青岛金胶州资产经营有限公司是其全资成立的公司）；另外，青岛瀚海金岸投资发展有限公司（实际投资人为胶州市李哥庄镇镇村建设文化服务中心）出资比例为10%。准备把李哥庄11平方公里（16500亩）的土地作为整理开发对象。

在中建八局之前，李哥庄镇曾在2013年与正大集团、百悦集团签约《李哥庄小城市建设项目》，总投资达260亿元，合作打造现代化新型小城市，建设特色航空小镇、生态智慧新城、高端产业基地。正大和百悦在2014年注册成立了青岛正悦投资开发有限公司来操作此项目，不过最后项目搁浅。

这次中建的力度应该比前两者强，还有关键是大气候给力，毕竟中建在胶南开发锦绣城也尝到了甜头。所以未来土地还不是优先供应给自家兄弟公司，这样，继龙湖之后，又一家大开发商进驻李哥庄。而后续真要卖地，各大开发商会不会蜂拥而来?

其实青岛的一级土地整理开发历史有东西两大案例，都是苦尽甜来的曲折故事。

东边的案例是，几年前来自烟台龙口的南山集团，在即墨东部鳌山湾畔，社生河和皋虞河的入海口，有这样一个相对内陷的区域做了一级开发，打造了岭海项目，包括填海的龙凤两岛。该项目占地10平方公里，目标是打造10万人居住的滨海度假新城，规划有10万人居住小镇，规划有全国第三大会展中心，18洞高尔夫球场，超五星级酒店、五星级酒店、游艇码头和俱乐部，温泉理疗等。

填海完成之后开始自己开发项目，开始火爆，别墅一抢而空，但是人气不足，很快变冷。地卖了不少，引进了一批相对陌生 的小开发商，结果有的项目死了，有的跑路了，更多是苦苦煎熬，终于到了2017年大牛市，逃出生天，融创、恒大两大巨头 接盘，到此时，地也不多了。所以前期卖地也赚了，但相比现在赚的不多，现在要靠和大鳄捆绑继续赚钱，估计即墨政府很是后悔，所以再找企业做一级开发的积极性就大大降低了，虽然和众多开发商签了不少几千亩甚至万亩大协议，但执行未见有动作。而尝到甜头的南山在龙口湾填了一个35平方公里的大岛，不想也是环保风暴曲折不断，至今未解套。

西边的案例是来自深圳的中洲，主要是接受胶州市委托，把以前的泄洪区低洼地打造成少海新城项目。少海新城项目总面积16平方公里，据称数年里该公司已投入资金45亿元，以“两湖、一带、两轴、三岛、多片区”作为主体框架，规划建设成为“宜居、宜业、宜游”的现代化服务型景区。

该项目也是卖地艰难，早先好不容易将一个大地块卖给了同在深圳的中信，做了森林湖，开始也是疯抢一空，很快客户没了后续，于是项目艰难，其他小企业更是烂尾的烂尾，苦熬的苦熬。市场如此，地当然不好卖，找了很多家，无人接盘。中洲自己也艰难，毕竟少海标准很高，真砸钱了，资金压力巨大，以至于民工闹上门。终于熬到16年，与新城达成协议，120万一亩，大面积卖地成功，哪知道转过年来地价飞涨，很快到了四五百万一亩，估计决策人大呼后悔吧？不过好在自己还留了几百亩，可以慢慢开发赚钱。

除了少海，胶州还有东南部产业新区的整理，这是政府自己做得，虽然比北部的少海简单多了，但负债压力比较大，在几年前一下子将五千亩土地按照70万一亩大甩卖，算是收回成本。但因为 产业、人口、配套之不足，开发极为缓慢，如今众多大鳄进军青岛，发现只有此处有存量土地，所以蜂拥而至，以解饥饿，该区下半年将有大戏上扬，不妨静观待变。

而胶东机场则是全部自己拆迁，基本货币补偿，二十个村一路拆下来，对胶州楼市做了巨大贡献，尤其是少海周边，真是雪中送炭。剩余的地纳入机场开发大规划，政府自己操刀了，最近开了启动大会，不知后续如何出手？各大开发商会不会再次蜂拥而来?

胶州即墨如此热闹，西海岸自然也不闲着，西部沿海最后的一块处女地龙湾，目前已经在西海岸投资旅游集团的操作下，准备进入一级开发，代建选了蓝城，也是高起点作用，更大的是规模，43000亩，超过28平方公里，这哪怕是一级开发，也算是最大的项目了。未来如何运作，倒也是值得期待。还是那句话，各大开发商会不会再次蜂拥而来?