接上篇，之所以把碧恒绿花这四个项目算在一起，是因为对于整个鳌山湾区域而言，2018年4月11号轻轨线的通车将解决其交通问题。整个区域将连成一片，就竞争力而言，丁字湾这几个项目将和11号线周边项目无法类比。当然，不排除明年蓝谷如同七年前胶州湾隧道通车一样，西海岸赶上地产冷却期，通车之日成了降价之时。

对比鳌山湾，丁字湾的尴尬是交通，目前青岛到海阳的高铁已经确定路线，变成了从莱

西去海阳去荣成的路线。走丁字湾的可能性不是很大了，因为要拐个大弯。莱阳方面显然明白这一点，所以重点强调了其总投资15亿元的中信泰富丁字湾新区轨道交通项目，拟对接青岛轨道交通规划，建设丁字湾至青岛蓝色硅谷的轨道交通。这样的话，意味着轻轨很难再走丁字湾南部海边，碧桂园就比较尴尬了。

对于项目本身的产品和客户群，倒是非常类似，这是最要命的一点。

恒大海南的海花岛陷入环保危机之后，日前愈发严重，环保组怒批海南省不作为，所以项目已经沉寂多时。许老板更有意于此，在北中国再造一个水上之城，这个城藏在湾里，并不引人注意，这很重要。

对于莱阳来说，尽管市区建设的很一般，但丁字湾不会差。尽管市区连个中型开发商都没有，但丁字湾要引进一线巨头开发商。莱阳南部有穴坊和羊郡两个镇临丁字湾北头，隔着五龙河相望，一个左岸，就是恒大新城；一个右岸，就是绿地小镇。

这两个项目既会互相抢夺客户，又会联手对付湾口的碧桂园和花样年。而这四个项目，又会遭遇整个鳌山湾从蓝谷到未来城各个沿海项目的阻击，如同红军长征，要通过四道封锁线一样。

所以，最考验的就是销售。销售不可能是坐销，只能是行销，而且是突破重重防线，成本已经很高昂的行销，如果再遇到冷清之年，投资客户大量缩水，那就是更加艰难的行销。是自己建设队伍自己指挥的融创模式？还是依赖整合队伍的碧桂园模式？还是多支队伍混战的东方影都模式?这恐怕摆在每一个企业面前，就目前看，这几个营销总监们心里恐怕都没有谱。

青岛的行销目前总体出于草莽状态，没有太规范的动作和路数，很多都是野路子，整合和规范难度不小。而且没有哪个几千亩的大盘数年操作的经验，这需要自己摸索。当年青岛风景两年卖近4000套只耗费百分之二的营销费用，已经是甲方之极限。而今年红石榴整合十八支销售队伍一年销售八九亿，也怕是乙方之极限。

碧桂园的先来一步，提供了正反两方面的经验和教训。2013年趁热打铁，结果成本高昂，无法持续。17年入乡随俗采用渠道，依旧是成本高企，无奈把价格拉高，给了对手可乘之机。只要对手低价反击，碧桂园只能降价应对，而前期客户又将反噬市场。职业经理人为突击短期目标，必将让大盘的长期操作无法持续，这道难题，即便是地产的龙头老大也无解。

推理下来，明年地产市场或有转折，房子只住不炒，是本区域最大的达摩克利斯之剑，悬在半空。环保填海之类或许还不是问题。

就三家企业而言，丁字湾项目都是输不起的项目。

山东碧桂园自分鲁东鲁西两区以来，鲁西呈现火山爆发之势，有八天拿地12块之狂飙，也有济南府一天砸97亿之突进，明年放量必将碾压拿地缓慢的鲁东区，碧桂园在青岛除了黄岛胶州土地小有斩获，目前依旧没有突破。所以对区域老大而言，滨海城砥柱中流，岂容有失？

绿地近两年在青岛拿地几无收获，海月湾不过是小股操盘，青铁华润城更是小小股，比起在黄岛的绿地泉，差距都不小，丁字湾项目几乎是区域的全部土地量了。所有的销售任务都集于一身，岂容有失？

恒大在青岛土地虽不算少，但质量堪忧，目前几乎全部存量都压在东线，无论是温泉的珑悦台还是龙岛，还是尚有变数的童世界，再加上海上新城，不知道同一区域如何协调推进。丁字湾项目作为布局最大的龙头，岂容有失？

所以，三家尽皆押宝于丁字湾。在如此局势下，恒大绿地明年的动作不会小了，价格也不可能高了，而花样年有胶州千亩项目，横门湾暂时会缓慢进行。

三家中国最大的地产企业的三国杀明年秋天上演，丁字湾海边碧恒绿开始打一场硬仗。各家如何出招，且拭目以待。至于买房者，不妨先看看热闹再说。