2016年9月4日至5日，二十国集团(G20)领导人第十一次峰会在浙江杭州举行。

2017年9月3日至5日，金砖国家领导人第九次会晤在福建厦门举行。

2018年6月，上合组织最新一次峰会将在山东青岛举行。

很多人来问，到底明年房价如何？到底这么重要的一个会议会产生多大的作用？

所以，要谈明年的青岛房价，这里边影响的因素太多，没有办法一一列举分析。要找一个清晰的思路，不妨从杭州和厦门这两个先例说起，差别还是很大的。

杭州在09年10年那一波上涨中可谓站在了钱塘潮头，赢得了全国房价第四城的名号。当然也因为透支过大和放地过多，后来几年的房价就有点上不去了。尤其是14年初，领跌全国。15年和16年的上涨中，也总体平静，远逊于南京苏州厦门合肥的四小龙。然后在G20会议之后，火山爆发，一年的时间，房价差不多翻了一番。要知道，杭州房价毕竟是号称过第四城，底数很高的，这轮暴涨之后，整体房价又一次回到了全国前列。

杭州是一个吃土地财政饭的城市，第一个卖地过千亿的城市，城市建设比较严重依赖土地资金的城市，

也是城市建设出彩的城市。也是在土地政策方面执行力比较强的城市拆迁整理速度也快，出让透明度也比较强，大开发商想进杭州也容易，去举牌就是了，价高者得。每年出让的土地也比较多，今年又过了两千亿。这个城市经济尤其是民营经济和互联网经济也发达，购买力强大。但是它的调控政策也严厉，七次加码，全国第一了。涨到现在，也是曲高和寡，目前主要靠拆迁来解决去化，大量拆迁户拿着几百万补偿款买房，所以楼市一直火到今天，这在全国也不多见。总体来说，就是强势政府强势作为，制造出了市场火爆。

G20会议恰恰在那个时间和机会上形成了强烈刺激，加上大环境的热度，引爆了杭州楼市。

再说厦门，厦门地形比较特殊，只有1700平方公里，而岛内只有80，面积可谓捉襟见肘，人口也不多。而本土开发商极为强势，除了万科保利几个例外，前十强里大多数开发商是当地，这在全国也极为罕见。更重要的，政府整理土地和出让土地的效率极低，每年卖不了几块地。这在前任书记主政时也未改观，该同志后来竟然做到了住建部长。而众多开发商如饿虎一般，加上周边泉州等民营和华侨经济发达，所以疯狂推高地价，郊区地价很快被推到了接近四万的天文数字。

所以，15年，厦门房价就开始蠢蠢欲动，16年年初，开发商提出岛内五万、岛外三万的翻番目标，到了夏天就已实现，很快提出岛内十万、岛外五万的再次翻番目标，不想年底竟然也实现了。厦门房价在政府少买地、开发商疯抢地的局面下，很快在17年取代杭州，成为能够比肩北上深的全国房价第四城。

等到17年调控之后，厦门房价已经是典型的高处不胜寒。即便九月开了金砖会晤，并无实质影响。曲高和寡之下，加上各种调控政策，导致厦门市场急剧萎缩，这样一个城市月签约数竟然不足千套。这么小的成交量，连一个县都不如，对于一个副省级城市来说，意味着什么？

所以，杭州和厦门的过去两年的经验和教训值得我们回顾，分析之后我们会发现，其实会议本身对一个城市的经济和房价影响并不大。一个楼市执行什么样的发展路径可能更为关键。

我们不妨综合比较几个条件：

和杭州的时机比，青岛房价大多数区域在一年多的时间里已经翻倍，比杭州底数高，但和厦门比似乎还有空间。

和杭州厦门的经济比，青岛没有活跃的民营经济，这决定了房价涨到一定程度会遇到天花板。

和杭州的土地政策比，青岛的土地整理执行力比较弱，想多赚点卖地钱都弄不出来。但和厦门比，地形上有推高地价的天然优势。

和杭州的城市框架比，都拉开了足够的空间，这是强于厦门的。

和杭州厦门的调控政策比，显然没有那么严厉，但在会议之下，会强调执行——前不久的住建部检查团让很多区域限价严厉，很多人借此买到了比前期便宜不少的房子。

所以，综合起来看，2018年的上合会的大气氛下，青岛的房价确实到了一个扑朔迷离的阶段，但起码上半年不会太活跃，要有足够的和谐氛围，开发商会小心翼翼足够低调，所以，大调子一定是稳定，是波澜不惊，是上下天光一碧万顷。

但是下半年，大家憋足劲准备冲的时候，宏观的大气候估计更重要——有些二线城市是不是也会拐点到了？长效机制是不是有眉目了？金融是不是收得更紧？

所以，很多事情不是青岛自己能决定的。但有一点是最可以告慰你的——崂山青银高速两边的平房是拆不了的（大领导说不定路过会看见）；青岛李沧娄山后的最新控规显示，那么大一片地，竟然已经没有住宅了。所以，无论如何，青岛市区的房价还是最保险的，至于郊区么，看运气吧。