1、首先来看一段村民的梦想：在领导亲自督促下，小涧西生活垃圾处置园区会议召开，决定对李哥庄镇南部11个村庄进行搬迁。胶州市在时间任务紧、维稳压力大的情形下，按程序顺利完成了二期项目建设环评公参工作，11个村庄搬迁工作已准备进入程序，计划分两期搬迁、压茬推进。石龙村、后石龙村、高家村、王新村、毛家庄、姜新村、南王家庄村、桃园村、大屯一村、大屯二村、大屯三村11个村庄总计几千户的搬迁。

分析：简单说来就是，在胶东机场和河套大拆迁之后，胶州李哥庄居民看了眼红，主动要求搬迁。如果实现，还需要几千户的搬迁，当然需要资金很多，因为房价暴涨了嘛。当然此项目目前出于梦想阶段，并没有被证实。

2、再看下边的新闻：11月30日，位于胶州市东部中央商务区的泉州路东侧、北京路南侧、上海路北侧的19、20号搭配出让地块起拍价3870元/㎡即已是胶州市楼面地价最高的商住用地，最终经过100轮竞价被华青发展、青岛城投工程建设、胶州市恒源城建投资中心联合体以4860元/㎡的价格竞得，成为胶州“地王”，成交总价11.3亿元，溢价率25.6%。

此前胶州商住用地最高楼面地价成交纪录是2009年东方光大以3000元/㎡拿下的少海新城南湖长堤北端独立小岛。

同样位于胶州东部中央商务区上海路南侧、海尔大道西侧的21号商业地块被中止出让。该地块起拍价5070元/㎡，若成交将是胶州市商住用地招拍挂成交的最高纪录。

分析：胶州的地价，以前基本在一两千元左右，但因为存量国有土地的转让，导致中骏地王达到340万，新城和北京城建地王480万。而到了这个冬天，此次忽然暴涨，意味着转折点全面到来，商务区地块的起价已经是515万，最终成交648万。而商业地块起拍地价，已经突破5000，和即墨拉平了。为何急于拉高地价，因为房价上涨的大背景下，政府需要土地财政和地王这杆大旗。基准地价已经提高，不管房价如何，以后胶州所有的土地都不会便宜了。

3、继续看新闻：11月30日，位于胶州经济技术开发区的15宗搭配出让地块被青岛胶州湾发展有限公司以底价竞得，成交总价约29.73亿元，平均成交楼面地价1810元/㎡。包括9宗纯住宅用地和6宗商服用地，分布在五片位置，面积1167亩，可开发体量超过164万方,约为254万一亩。

分析：因为胶州湾投资是国有企业，所以底价拿地，比其他家便宜不少,不知道是用来商业开发还是其他用途？ 如果真是如此，善莫大焉。在房价暴涨的局面下，显然货币补偿的局面一去不复返了。而房子的建造成本并不高，房子回迁的成本将大大降低。更为关键的是，产业新区开发数年，最缺乏的人口。而整个胶州，一年不过增加一万人而已，所以更多要在存量人口上做文章。若把拆迁人口迁移过来，就有人气了。 

4、最后一段新闻：12月1日上午，胶州又有一宗3.92万㎡地块在网上进行拍卖。该地块共吸引8家开发企业的争夺，最终，经过21轮报价，该地块因达到最高限价，被出让人收回，最高报价为4054元/㎡。

分析：胶州地价和即墨一样，在这个冬天已经一下子超越城阳，超过红岛，以后平衡价基本会在四五千之间。以前的开发商就大大捡了便宜，以后的开发商就大大增加了负担。然后基本在一个平台上拼杀了。高价拿地，如果不能高价卖房，甚至不能快速出货，胶州会不会重现几年前的煎熬局面——一个楼盘一年卖个百八十套，勉强维持，地王旁边的东湖星城就是最典型的代表。

5、最后总结：

近两年来，已经有碧桂园、保利、中海、龙湖、绿城、新城、旭辉、荣盛、奥园、路劲、中骏、花样年、北京城建等十几家全国一线开发商通过各种渠道进入胶州，总计拿下来超过万亩土地，是市区土地供应严重不足的局面下，胶州尤其是产业新区成为大开发商进入青岛市场的承载地。

2018年，将是这些土地爆发的开始。在地价暴涨的局面下，如果市场变冷，供应放量，那么我们有足够的逻辑推导出，一年以后，产业新区将成为整个青岛楼市最惨烈的地方，希望明年的冬天不要太冷。