新京报地产专栏之八

 这个十月长假，国内数个一二线城市的开发商们、购房者们及媒体从业者们经历了一场政策大洗礼。二十个城市限购限贷，虽然严厉程度不一而足，但雷霆万钧之势显示了高层阻止楼市疯狂的决心，所以，政府两年来对房地产宽松的政策拐点迅速来临。

那么，政策拐点之后，大家最关心的是，房价拐点何时到来？或者说，哪些城市的会先降价？

其实就是看哪些城市最先把楼市的供求关系逆转，让供大于求，那里当然就最有可能降价。无非两点，一是需求端如何缩小需求，二是供应端如何扩大供应。

 需求端的缩小程度当然当然取决于当地调控政策限购限贷去杠杆的严厉程度。仔细看来，除了一线城市之外，二线城市中最严厉的无非是长三角的苏州、南京和合肥，而他们恰恰是二线城市前期最疯狂的所谓四小龙。

 供应端的扩大措施就是土地放量，这是楼市扩大供应的前提。而这苏州、南京、合肥这几个城市，恰恰又是前期土地拍卖最多的，今年前三季度土地收入都已经超过一千亿，而后期还将继续大规模放地。

比如南京今年定了要出让500公顷的土地，也就是7500亩，四季度还有三分之一要完成，这么大的量，在前期地王和现在限购的基础上，必将让开发商们左右为难，谨慎从事，南京市前期土地成交溢价率主要集中在50%-200%之间，占据全部成交地块的80%，溢价率超过100%以上的有25宗地块。这样的局面显然会明显降温。

合肥的供地力度更猛，号称2016年下半年每月居住用地供应面积原则上不少于1000亩。其在九月初就公布了《合肥市居住类国有建设用地使用权出让预公告》，涉及土地50宗，总面积6225亩，这也是合肥市土地市场历史上一次性公布居住土地宗数和面积最多的。这些土地跨的区域很大，最热点的湖滨区更是占了很大比例，总的建筑面积差不多达到1000万平。

 这首先在合肥房地产市场采取严厉调控的局面下、下游的购房者已经大大减少的背景下，此次大面积放地再从供应端对房地产市场进行调控，使得供求关系迅速逆转，购房者未来的期望值自然也发生改变。

 而前期疯狂抢地王的开发商也会冷静很多，毕竟这么多后续的土地，在后市难以确定的情况下不可能都成为地王，再拿地开发商必须得相当谨慎。当然，这些土地的具体落实招拍挂需要合肥政府强有力的措施来保证及时供应到市场上来。

 还有一点需要指出，这三座城市前期的房价疯涨，使得购房门槛大幅度提高，再加上改善性住房的去杠杆，最高八成的首付，让众多购房者难以企及，挡在门外。而前期释放的大量地王，使开发商急于回收资金，推出新房源，以求在高价的基础上实现快销热卖。但目前的调控政策下，这样的局面几乎不可能性再实现。

2016年虽然大多数开发商都超额完成指标，利润也大大增加，但是他们在抢了众多地王之后，早已把资金和利润都还了回去，还是要靠销售回款来消化掉地王。尤其是那些拿地金额远超销售金额的福建民企， 在政策反转的艰难市场局面下，回款速度关系企业生死存亡。

 为了资金周转，在这三个城市里，部分开发商以价格战来打动购房者就是顺理成章的事了。所以，一旦全国市场发生反转，领导羊应该就是这几个城市。

 其他城市变数就比较大了，比如深圳和北京的政策也很严厉，二套首付七成，使得改善性居住的购房门槛达到了无以复加的程度，但是这两个城市目前土地出让都很少，短时间内很难让供求关系出现大的逆转。

    而二线城市中济南和郑州虽然调控政策比较宽松，但济南全年总的住宅用地供应量将达到8000多亩， 明显超出以往每年五六千亩的供应量。而郑州今年1-8月主城区已供地5300亩，按照年底再供应6000亩的计划，今年郑州市主城区商品住宅用地将达到11300亩，是去年全年供应量的2.3倍。这也对未来的供求关系形成巨大压力。

 所以，这几个城市也有希望达到价格拐点，但时间会推迟很多，应该是在长三角这三个城市之后。