写字楼在商业地产中风险相对小一些，主要是针对你在这儿办公，这个东西对客流等条件依赖性相对弱很多，所以，如果看准了，还是个比较好的投资品。

青岛的写字楼大致是什么情况呢？市南区目前集中要走高端，基本上都是3万/平米以上，因为多是老楼，整体规划也不合理，实际上爆发了一系列的综合症，比如说堵车、配套等，写字楼的吃饭也没有地方吃，而且小公司抗不住这么高的租金。

所以实际上青岛的写字楼就出现了往外转的市场，这恰恰是投资者的一个机会。三四年前崂山是一个好机会，因为那时在承接转移，当时崂山的写字楼价格比住宅还便宜，但是现在的价格上去了。现在的崂山坦白讲机会就不多了，租金没有跟上市南，但是价格基本说已经逼近市南了，未来对崂山比较大的风险是规划了一个金家岭金融区，政府号称要建1000万平米的写字楼，规模极为惊人。但是现在那边的价格就这么高，将来投资收益率可能会降低。

还有一个前景，市北CBD，现在已经是比较困难了，首先困难的是公寓，写字楼前期是卖的不错，典型的比如说卓越大厦占了一个大便宜，卖到2万，因为那时只有它自己在卖，客户就去抢，但是现在左右的问题都起来了，卓越世纪中心接近40万平米，而且周围的一圈基本上都是写字楼，上百万平。现在卓越在深圳前海拿了137亿的地王，估计资金压力巨大，因此世纪中心怎么个卖法？会不会低价冲击市场？这都是巨大的悬念。

而且现在的问题是，那个地方已经堵的很严重了，山东路2-3年前就开始堵，这两年福州路这边儿也堵上了，如果那些商业楼都用上了，整个敦化路堵车就非常的可怕。

其实这里有一个问题，这边儿不适合建那么多的写字楼，市北区政府硬生生的强行规划了这块地，以后会后患无穷。那个地方早先只有一个好的，那就是万达，万达当时卖9千、1万，那就是一个机会，小公寓四五十万总价，年租金可以达到2-3万，而且回报率非常高，一个是因为它便宜，而且还有万达底下商业的支撑，现在整个市北CBD前景已经暗淡了，机会已经错过去了，现在如果再买写字楼，只能往北走，这是很现实的例子。

大家可以观察一下，尤其上下班的时候，看看延吉路、敦化路的规划，光250米高的写字楼就两栋，其他的楼更多了，还有不少底商，甚至地下商业。将来那边儿是有地铁，但是地铁将来也支撑不了那么大的人流，而且那边儿还有很多单行线，所以我和大家讲的都是实实在在的事，大家真想投资，就根据我说的思路仔细看一下，就会发现很多问题，也就会规避很多风险。