很高兴今天给大家讲一下房地产的形势。上半年马上就要结束了，正好总结一下。

今天来的诸位可能是听完了我讲的，可能会比较忧伤，我看刚才有睡觉的，我讲完了你绝对睡不着。给你算一笔账你就知道了，一年多以前在这个地方，我讲过一次，如果去年你在这里听了我说的话赶紧出手，今天你会喜笑颜开。

前两天统计局发布了一个报告，说是今年5月的房价比去年增长了4.9%，这是国家统计局的数据。实际的数据是多少？实际的数据要乘以4，也就是说青岛的房价比去年同时间的房价上涨了20%。也就是说你去年花60万买的房子，今年70万是不够的，要70多万；去年100万的房子，今年大概要120万。

我们都知道，大多数买子的人都要贷款，这就要付利息。如果加上利息，我们以李村为例，如果不算利息，你今年比去年要多花十几万到二十万，如果加上利息你要乘以2，还有今年这个八五折利率优惠也比较少了，所以你就要比去年多花三十到四十万。我想请问在座的有几位一年能挣三十到四十万？就是说你耽误了这一年，这三十万到四十万已经扔出去了，人生就是这么无奈，现实就是这么残酷。

这几个月来，身边跟我咨询买房的人非常多，差别巨大。去年买的喜笑颜开，今年买的愁容满面。正应了那句歌词：由来只有旧人笑，有谁听到新人哭。买房两个字，好辛苦。

他多掏了这么多钱，非常残酷。大话西游有句话：曾经有个很便宜的房子放在你面前，你没有珍惜，到现在找不到这个机会了。

实际上这么多年来，真正的房地产走入下降周期只有两次，这两个周期的持续时间都是一年。

第一次就是08年的春天到09年的春天，这次开始的标志就是城阳宝龙的降价，5000降到不到4000，结尾的标志就是09年春天惜福镇一带降价，有楼盘2500起价。

第二个抄底的机会是2年多以后。到了2011年11月份又进入了一个下降通道，就是说从前年四季度到去年的9月份，持续了大概一年的时间，这一年的时间也是买房最好的时机。每个楼盘不一样，但是在这段时间买房整体是一段低谷。

到去年的10月份之后房价重新走入上升的渠道，到目前的趋势是稳步上涨。目前还根本看不出有什么下跌的趋势，更多楼盘还是在涨价。

它为什么去年10月份出现转折？就是因为它的成交量在6月出现了一个转折，去年6月份之前开发商是很难受的，卖不动，要靠降价、打折等各种各样的方式来促销。开发商难受的时候就是购房者舒服的时候，购房者可选择的余地非常大。

6月之后，整个的市场发生变化，成交量开始迅速上升。经历了三个月的热销期，开发商的底气马上就足了，有几个低价的楼盘同时提价，开启了上涨通道，到了年底基本上所有的都在提价。转过年来，我们说政府看到房价上涨比较猛了，某个快下台的人出了一个国五条政策。

结果不但没起到正面作用，反而引发了一个月的恐慌，大家拼命抢房，尤其是二手房，成交疯狂，这样，房价自然会继续上涨。