浮山后区域四条路深入解析

回顾这十年来的发展，浮山后可以说用四条路来概括，正好从南到北，银川路到辽阳路，再到我们今天所说的合肥路，再往北就是长沙路，这四条路基本上打通了浮山后区域的东西走向，当然，众多楼盘也是沿着四条路布局。

回迁时代的浮山后几个小区我就不说了，很多老市民回忆起来，满面都是眼泪。曾经有一套房价一两千的房子让你选择的时候，你没有珍惜，都没来，结果一万了，已晚了，剩下的只有追悔莫及，人世间最痛苦的莫过于此。

先说银川路刚开始，了解的这两个标志性的楼盘，湖光山色和鲁信长春，更多的是在这个区域布局，06、07年最标志的楼盘就是鲁信长春，多层、高层都有，到现在印象非常深，它的价格大约是5200左右，广告经久不变：百万平米，四千余户。这是一个将近七八十万的地标大盘，只用了三四年的时间就消化大半，购买力非常强。

后来到了辽阳路，最典型的项目就是我们说的海尔东城国际，在07年的时候大约也就是卖六七千的块钱，08年遭遇橄榄城等阻击，挺住没有降价，这是个高层为主。这个楼盘在四五十万平，也是大约用了三四年的时间消化完毕。

再往北就是我们说的合肥路，合肥路的特点就是北国之春的楼盘，这个楼盘当时是孤军奋战，很多楼座是不对外销售的。我记得五六年前到开泰锦城所在的区域，孤零零的，什么东西都没有，当时来踩盘，路上很荒凉，见不到人。但是经过这几年的发展，合肥路迅速起来。大约从09年的7000元左右，到现在上涨一半多一点，后来的鲁信含章快销后涨价很猛。是这么一个情况。

然后就是北边的长沙路，长沙路还要经历一个相应的时间，因为现在的改造相对慢一些，除了定向青大的左岸风度08年一路热销之外，只有竹韵山色这样的楼盘。

浮山后十年发展中间还有一个重要的开发商就是城建地产，山色系列在这里扮演了一个很重要的角色，也是成就了城建过去10年在青岛的地位，因为城建在浮山后的土地存量是最大的。

而客观而论，浮山后的几个主流开发商销售和策划能力都不是很强，它们之所以能在青岛楼市占据如此重要的地位，其实是在卖地段。鲁信最是典型，你看它现在在李村的南海花园，就慢多了；城建也差不多，你看它的印象湾、印象滩的速度和浮山后项目比，都慢得惊人。

跨越度非常大，从南到北迅速铺开，而且价格稳步上涨。这是整个这十年来浮山后发展的一个基本脉络。

两大不足将迅速弥补

讲到目前的浮山后楼市，它还有什么不足呢？

它整个的商业处在一个相对完善当中，以前十年尽管浮山后发展迅猛，但是商业配套的不足也是很明显的。它的商业配套远远没有跟上住宅的发展，我们讲这么多年来可能只有一个易初莲花在这里发展，也想引进万达，但是都没有成功。浮山后真正的商业突破一两年才出现了一个根本的变化。第一我们说大拇指已经开业了，鹏丽南华已经基本封顶了，在一两年之内也会开业，使浮山后东部的商业进一步繁荣。还有合肥路，我们说的最大的一个商业，40万平的双峰商业广场基本落定，主力招商已经定了，而且可能佳世客、欧尚这些大的主力店基本签约，整个浮山后从南到北的商业布局基本已经完成。商业一旦开发起来，对整个区域的这种繁荣或者这种区域价值，我相信会有一个非常大的提升，你可以去大拇指了解一下，就是它现在这种开业后的繁荣景象，远远超出了他们原先的估计。原来估计这个地方可能比较难做，海尔路上也没有什么人，但是开业之后你会发现这个地方的消费能力非常强，这是一个商业的问题。

还有一个问题，也会在一两年内得到突破，就是我们说的交通问题。我们刚才讲的这几条路更多的是东西向的路，尽管只有这几条，毕竟很方便了。但是浮山后南北向的路始终是一个瓶颈，我们说南北向的路是劲松一路到劲松九路 ，现在政府下大决心把这几条路来实现一个打通，如果这几条路实现打通之后，目前已经解决的海尔路的高架桥的问题，真正实现对接的话，整个浮山后的棋盘式交通的局面就已经布局完成了。跨海大桥的延伸，无论是出去也好还是在浮山后本身的一个交通也好，基本上已经形成，这个局面大概会在一两年之内完成，政府已经做出承诺，我觉得这个也是对浮山后比较大的提升和助推。