很荣幸在这个会上跟大家分享一下我的观点，因为正好昨天青岛市房管局召集了20多家开发商，召开了一个会议，了解本地的房地产市场的现状，我觉得把一些数据跟大家分享一下。
    消化库存

第一个问题讲一下目前形势的问题，从去年下半年开始，到现在整个的青岛住宅存量基本上维持在11万套左右，这个11万套的概念在全国的城市比较来讲是什么数字呢？现在北京的存量是12万套，上海是6万套左右，大部分城市跟上海差不多，超过十万套全国没有几个城市，青岛是其中之一。青岛只是一个二级城市，所以整体11万套的数量，所以占用了开发商的大量资金在里头，因为销售不出去，所以对青岛开发商来讲，在未来的一到两年内是一个艰苦的时期，是一个消化库存的时期，就是你必须把这11万套去化的差不多，你才有更多的资金来拿地，或者搞别的建设，否则的话你想转行都转不了。
    以价换量
    再说成交量，青岛1到4月份青岛包括商业在内是16395套，去年同期是3万套左右，下降46%，将近一半，政府的有关决策者看到这个数据以后，据说也是很着急，这意味着税收、相关的产业拉动，尤其是土地出让的一个情况，都会受到重大影响。

我们看到最近三月份跟四月份的网签数量，基本维持在3500套左右，这是一个什么概念呢？就是说去年在调控政策比较严厉的情况下，去年整年的数量是87000套，基本上一个月在7000到8000套的数据，那么现在这个数据来讲，三四月份本身也是相对旺盛的月份，相对去年正常销售的一半左右，跟刚才说的46%的下降基本上是这么一个比例。

我个人认为，从青岛的十二区市来看，如果说开发商相对压力比较轻松的情况下，应该说每个月的去化总量要6000套，分到每个区市是500套左右，这样的话开发商的资金压力也好，推盘节奏也好会相对轻松一些，起码有一部分开发商会实现自己的销售目标。但是现在的情况来看，大部分区市来讲，或者大部分开发商和楼盘来讲，都是很难完成自己的任务，因为一共才3000多套，如果去掉整个的政策房的话，分配到每个楼盘，而且这么大的存量，分配到每个楼盘就很少了，大部分楼盘都是个位数，甚至有楼盘月销售都是挂零的。
    再看一下整个的成交量靠前十名的十个楼盘中，基本上都是降价的楼盘，至少九个是低开的楼盘，这就出现了我说的第二个现象，就是出现了以价换量的现象。现在你如果不把价格落下来的话，你这个销量基本是上不去的，难度是非常大的。比如4月冠军秀兰禧悦山拿地是2000块钱左右，它放出的房子均价不到大6000，基本上是一个成本甩卖，其他大部分楼盘也是这样。这一个区域出现了这种价格降价的楼盘之后，会形成一个区域压制，就是所有的购房者会把所有的楼盘跟降价之后的那个盘的价格进行一个对比，从而产生盼着所有楼盘都降价的期望，想买房的也不会买了。

所以中海紫御观邸对整个中高端市场也给了一个很大的压力。别墅也一样，价格战当道。今年年初发生了一个非常大的变化，就是原来传统的老别墅区域，比如说温泉区域基本上是偃旗息鼓的状态，但是胶州湾北岸，比如龙湖也好、中信也好，反而是积极作为，效果非常好。龙湖的电话攻势大家已经知道了，还有世茂的联排一万块钱左右，然后整体的总价也不会太高，像中信直接打出了5500起价，这样的话别墅的去化量非常大，一个月卖几十套是很正常的，一个盘压过了温泉整个区域的成交总量，我觉得这是一个非常大的变化，或者说一个非常有效的方式，也是市场格局的一个新变化。

积极作为
    昨天请的20多家开发商都是近期去化量比较大的开发商，从我们的感受来讲，可能大开发商的销售压力更大一些，像万科青岛今年销售目标是50个亿，前四个月它整个的销售额还不到4个亿，所以它整个的销售压力非常大，中海的销售压力也非常大，已经采取直降百万这么大的措施了，户型太大，也未必能实现原来的目标。

我经常数一下报纸的各种广告，可能近期80%的整版广告基本上都在外来开发商的手里，本地开发商基本上是偃旗息鼓的一个状态，既然卖不动我也不做了，是这么一个状态。就是分化更加严重，外来开发商的市场占有率还会进一步提高。
    我个人认为，在这样的市场情况下，我觉得还是要有一种积极作为的状态，我们老总有一句话就是说越是在这种冬天的时候，越是在这种情况比较差的时候，可能越能体现出作为一个市场，作为策划人员的一个价值。房子别人求你买的时候，那时候你没有什么价值，你只是办一个手续而已，而如果你能在别人卖不动的时候，你把策略找到位的话，你的价值就体现出来了。
    在五一的三天假期里，中置 青岛风景去化了90套左右，中置 青湖国际去化了50套左右，这个售出量据我所了解，在青岛这边还是比较靠前的一个位置。我们是没有太多价格上的调整，因为我们卖的是胶州的楼盘，价格已经很低了，3000多元，利润有限，也没有很大的调整空间。

我们的策略就是一种积极作为，天冷的时候也要出来锻炼，包括在去年年底的时候，天气最冷的时候，很多人找我们退房子的时候，我们依然在搞暖场活动，应该说从那时候到现在一直在持续，当然在投资上一直在控制，必须钱掰开了一半花。从结果来看，只要市场有那么一丝回暖，我们市场马上就能显现出来，成交量和客户量马上就会上升。青岛风景在座的可能去过，那是比较偏远的地方，虽然便宜，但是和市区的楼盘的条件也不能比。像青湖国际的话，一条街上12个楼盘在竞争，一个区域的存量就达8千套，绿城现在也在那个地方，现在走的也很艰难。在这种情况下，如果你不积极拼的话，不积极推广，不积极招揽客户，不积极做各种暖场的话，市场一旦冷下来，售楼处一旦冷下来的话，就很难再热起来。
    所以从我们的经验来讲，持续来看的话，应该还不至于那么冷，就是只要你的策略到位的话，你的方向准确的话，应该能够在整体的竞争中，处于一个相对领先的局面。

五一的时候带朋友看了两个楼盘，浮山后有两个楼盘，高层要卖到两万，也可能是人家的一个价格策略，我觉得这样定价的话，有点不靠谱了，这样的价格在这种市场上能获得良性反应的话几乎是不可能的。
    所以应该把眼光放现实一点，把这个价格放下来。第二就是你积极作为，想尽各种办法在这个市场中主动去找市场、找客户，该做的活动都做，我觉得是能够有一定的回报的。毕竟，对于买房者来说，今年确实是很好的入市机会。