岁末谈市录六

还有一个非常重要的条件，要跟大家讲一下，这里面涉及到一个决定因素，就是开发商的成本是多少，成本决定了开发商降价的力度。

实际上这几年房地产整个的成本也是属于上升状态，因为房价是上涨的局面，就掩盖了成本的上升，开发商自己心里是清楚的，

一个项目是不是暴利的，要看地价。实际上市南、市北一些早期拿地的项目是这样的，因为它现在卖两三万，一两万一平，这个地方的可操作性非常大。你比方说万科城，不到2000块钱拿的地，但是跟它同类别的项目，比如说我们是个远洋风景，实际上它的可操作性不大，它当时是地王，7500。所以远洋风景为什么要涨价，一期放出来没有什么利润，它的房子也不便宜，利润不大。 所以地王项目开发商没有暴利的，暴利的是地主，就是政府。

现在成本压力最大的实际上是城阳或者是李村的开发商，因为他们的总体成本在房价中占的比例非常高，一般的楼盘如果说拿地价格的话，整个土建成本、景观成本、税费成本加起来大概就是4000块钱，如果早期拿的话大概是1000多块钱，加起来有五六千块钱的成本，你这个产品做得很普通的情况下，价格上不去，利润基本就不多了；产品做到好，必须增加成本，要是出不来高价格，也不行。

比如李村，万达可能是3000块钱左右拿的地，已经很高了。最高的是中海国际社区，将近4000块钱拿的地，把房子建起来，各项成本摊上，怎么也得八千，这是一个很现实的问题。当然了每家的成本控制能力不一样，你像万科的成本控制能力相对弱一些，中海、保利、龙湖相对强一些，但差得也不会太多。所以你对这个成本有相对了解的话，你会知道它这个底线，就知道它的降价幅度有多大，当然你也会知道，有些房子成本太高，是降不动的，除非亏本卖。

这个决定它的风险有多大。比如说他这个房子成本是7000块钱，他现在卖5000，那这就有问题了，这个房子将来卖5000的话，房子谁来建完？是不是建完了人就跑了？这也存在这个风险。所以说这就需要你有一个核算。

还有一个问题，就是税费，根据青岛地税局的权威统计，今年前十一个月，青岛的地产销售同比下降10%。而税收收入竟然增加了42%，这是多么强横的比对，你可以知道开发商的钱有多少流到了政府的腰包。

所以房价下降，要求政府降低地价，还要减税。而这两条，会被有关官员认为是抽他们的血。所以很多开发商的日子也是很苦的，是在高地价与低房价之间挣扎煎熬。

最极端的例子是龙湖在杭州，拿地成本在2150元/平米左右，对外卖价是5700左右，基本上是亏损，销售能力再强的话也不会赚钱。龙湖当然有自己的特点，他周围有别墅，可以把地价打到别墅里，万达可以把地价打到商铺里，完全可以吸纳更多的低价房，但是中海国际社区的商铺是李沧区政府回购的，所以它就会非常难，这是我们要了解的，就是你要买这个楼盘，就要清楚这个情况。你在了解这个情况之后就会有一个大致的判断，降价能降多少，降价以后什么时候是底线，而且如果你经常跑的话，降价能卖多少套，今年的任务是多少。

比如说今年的任务有200套，那他的压力就小，如果是1000套，压力就大。有一些公司卖不动就卖不动吧，有一些公司是三天卖不动房子，老板就上火了，这样的话价格变动就非常大。还有一些公司比较死板，讲究这个讲究那个，还有一些公司比较灵活，我明着不降我偷着降，这都是风险同时存在的。

房地产到了这个情况确实比较乱，就是因为乱你可以浑水摸鱼，这里面就存在着机会，如果你能摸到这个机会的话，对你来说就是一个非常大的好处，因为现在如果一套房子差20万的话，再加上利率，你是贷款的话现在翻一倍就是差40万， 40万不是一下子就能赚出来的，但是你可以一下子省出来。

再讲一下整个大的形势，房地产从98年开始到现在经历了一个12年的轮回之后，基本上就到了一个转折点，这个我在博客上说了很多次。到了转折点以后，它有一个特点，万科承接得很好，就是说房子会回归居住本身，原来是什么情况呢，尤其是这几年，去年11、12月到今年的1月，青岛连续四个月成交过万套，房价那么高的情况下成交量还那么大，很大一部分是富人在买房，是有钱人在买房，他买了就是为了投资，就是为了手里的钱放在手里怕贬值，把它变成房子，变成房子以后就能保值。房子不能保值了，今天很多楼盘一降价，就证明了这个观点，一下子20%就没有了，可能比通货膨胀的慢慢贬值还厉害，这很正常，炒房族该退出了。

所以，楼市真的有风险了，真的需要你认真评估风险了，否则就是最大的风险。