关于存量方面的情况。现在青岛八区五市的存量住宅在11月3日，正式突破10 万套，如果加上商业地产，那就是13万多套1500万平，这是一个基本的现状。而真正卖得好的楼盘屈指可数，寥寥无几。借用杜工部的那首著名的诗就是：细雨鱼儿出，微风燕子斜。城中十万套，热卖两三家。

实际上10 万套是这么解读的。去年的第四季度是青岛房地产市场最火之时，销量连续三四个月过万套，当时的住宅存量一直是四五万套，500万平米。青岛住宅的消化量不会突破四五万套，好的时候是6万套左右，现在是10万套，这是在网上公布的数据，如果加上还没拿到证的，将会达到12万套，是原来那个底线的三倍，这个存量也是前所未有过的。这就是说开发商积压了大量的资金，会有很多开发商有资金的饥渴，必须想办法解决这个事情，尤其是到了年底，年关难过，必须早作准备。

在这样一个情况下来分析青岛几个热点地区的形势，重点说说李村。青岛的市区供应量，包括市内四区和崂山，一半是在李村区域，这个区域的特点是什么呢？在土地出让上，它跟黄岛是完全相反的，黄岛的地块是全部打散，几万平、十几万平的往外出让，很少有大盘，所以就造成了黄岛一条街上有七八个售楼处，扎堆现象严重，竞争激烈。李村是另外一种形式，楼盘相对较少，但体量非常大，大开发商纷纷选择这个地方。

中南、万达、万科、绿城，甚至海尔，今年下半年一个盘的销售目标，就要达到十几个亿，压力非常大。这里有的企业相对比较刚性，对于年度目标完成量的要求比较严格，如果想完成今年的销售计划，必须要完成或者必须要完成百分之多少，它必须得差不多，定10个亿，若完不成10个亿，那得完成8个亿。这样的话，对于决策者或者是价格的制定者来说，必须得有一个底线的考虑，如果完不成目标，年底就会受到损失。这样它们的销售策略跟别人不一样，就会比较灵活。

比如中南世纪城最近成为李沧楼市的黑马，这个团队在销售力上在岛城地产业中是名列前茅的，且方式灵活，手段多样，下手也狠，当年在黄岛就有点孤独求败。如今到了李沧，两个超百万大盘，东西呼应，这么折腾下去，不知道会让多少家人仰马翻。

绿城的弹性就相对不足， 理想之城蓝岸定到1.2万，其他家的比照弹性就有了。我们已经看到已经有一个比较麻烦的案例，就是米罗湾，定价有些高，去化速度就慢多了。

李村的客户是重复性的，所以就面临着很多盘争一个客户，如果没有自己的杀手锏，客户流失率就非常高。时代城卖得是别墅，只有万科红郡竞争，相对压力较小。但其他的都是高层了，就是拼价格，拼产品，拼策略。

当你去李村商业步行街上去看看中铁、中海、万达三家大鳄都在集体摆摊时，应该能感受到市场的寒意了。其实李村楼市的热闹今年底才算是刚刚开始，真正的大戏需要明年才能拉开大幕。

我在八月底的一次会议上，认为衡量今年金九银十是否能实现是这么判断的：比如说万达这次出货量出得比较快，二次积累程度怎么样？中南在月底可能要推二批，这些可能都是下一步的一个各个楼盘制定政策的风向标或者是观察点。如果二次推的时候量还能这么大，还能走得这么快，去化率可以超过60%，金九银十还是相对能够保证的。但是如果第一批存量用完，就是把上半年积累的一下子全部释放，短期内再推二次盘，积累不起来的话金九银十就堪忧了。

现在万达也好，中南也好，前期热销的楼盘二期开盘的效果显然已经不行了。现实也证明金九银十已经成为往事。

2011年年底的楼市很像三年前2008年的年底。但是2012年的楼市决不会是2009年的楼市，因为政策显然不会放松，也没有四万亿来拯救市场了。

那么在胶州湾北岸的几个开发商的动作并取得明显效果之后，下一个有动作的区域应该是市区和西海岸的一些开发商了，这应该不是很长时间就能出现的事件，不信诸位等着看。