08年人家来问我买不买房，我说“等”；09年问的话是“买”；10年回答是“有钱就买，没钱不买”；今年问我买不买房，还是“等”。为什么？因为等的话很可能会等出机会来。机会在哪里？在缺钱老板的心里，市场纷繁复杂的信息里，在包工头处理的顶账房里。在所以买与不买要看清形势。

简单描述一下青岛楼市各个区域目前的状况及将来或者会出现的机会。

首先是市南和崂山，市南和崂山沿海一线现在主要是豪宅市场，价格还是在往上涨的。包括万丽海景、远雄、海信天玺、天悦等等，四五万以上的价格，每个月销售一套到两套，基本上是这么一个量。既然卖不动也没必要降价，因为降价了还是卖不动。唯一一个表现比较突出的是鲁商首府，去年价格比较低，我也说过这是一个机会，前期买的人占了比较大的便宜。现在价格也拉到了三万以上，户型也大了，速度也不行了。

今年如果想在市北买房子的话，有一个可集中选择的地方就是CBD区域，这个区域今年的供应量相对比较大一些。供应量大的话，整个区域开发商的压力会比较大一些。先开盘的是中海紫御观邸，你可以注意他的广告大多数是18000元/平，其实18000元/平只有几套，早卖得差不多了，剩下的差不多都是2万多一平。它旁边有良辰美景，起价14000元/平，这个价格就相对比较有优势，户型比较小一些。因为良辰美景二期定价比较高，当时不好卖，现在接受教训，三期价格就相对合理。三期其实比二期的位置还要好一些，这也是相对比较好的一个机会吧。这边有个要命的就是公寓放量，商业用地多，什么中海、诺德、燕归堂等等，都在搞公寓，户型、首付都没优势，对开发商来说去化是个大难题。

上半年四方的供应量相对不是很大，今年下半年也不会很大，因为楼盘相对比较少，几个本地国企都是速度缓慢。唱主角的依然是万科、中海和保利，中海特点比较明显，几乎是平价走，和去年价格差不多，所以清江华府走的量比较好。万科也差不多，但是说到万科城的产品，性价比会差一点。还有一个就是保利里院里，保利的策略一直走平价，但是今年它的策略有点不一样，因为它去年拿了6000块钱地价的香槟国际，所以它把里院里价格拉得比较高，上次开盘达到11500块钱左右，这样的话销售去化速度明显放慢，现在开始加大优惠了，这里上半年有个机会就是鸿海佳园，单价还不到一万。

市区楼市最重点的地方、最有看点的地方，最可能买便宜房的地方是李村。李村楼市的现状：第一是楼盘非常多，第二是大开发商的楼盘比较多，第三是大盘比较多，所以在这样的情况下，各家的压力都非常大，在定价的时候是非常谨慎的。李沧存量今年全部差不多超过一万套，这样一个去化量的话，压力都非常大，包括万达有一千多套房子要卖，万科也有一千多套，今年都要消化掉，这样就会出现多个开发商争夺客户的情况，市场会出现微妙的变化。

万达开盘前一天晚上放出价格，8400元/平起价，一次性付款的话可以打94折，均价9000多，这个价格应该说还是比较有优势的。因为万达位于李沧的核心位置。去年伟东乐客公寓单价就卖到一万多了，现在卖到9000多元/平左右，当然万达的容积率高是个问题。而且它的房源非常多，就会让对手紧张。所以这样的情况下，第二天万科的价格就发布出来了，它发布了一个起价，是7000元/平多起价，带精装修。大家觉得万科的定价在一万左右，这是前面市场的预估，因为它前面的和达和城毛坯房已经差不多一万了，万科是精装修，还是品牌，结果出现了均价不到9000元/平，影响力巨大，据说电话都接不下来了。

现在我们说到李沧市场的调整，那么它的调整幅度到底有多大？根据我对市场和楼盘的了解，目前的情况下，就是通过膨胀形成一个巨大的支持力，这次调整力度相对的不会很大，就是远不如08年，08年我们知道还有楼盘打到七折，今年这一次呢，出现这个的可能性不是很大，基本上没有，基本上10%就能实现放量的目标。而能达到15%的调整幅度就已经基本算最低了。就是说如果一个楼盘原来是卖一万的，现在卖9000就可以实现放量，因为很多人马上就会回来抄底，万科生态城也证明了这一点，你要知道，它那里的地段是很偏的。

那么什么时候才能出现更大的这种调整呢？就是银行的正利率出现，这种情况下，在目前来看希望不大，因为我们尽管又是上调存款准备金率，又是加息的，但作用不大。因为钱太多了，一旦价格松动，马上就会有人冲上去购买。所以开发商还是要感谢国家，它发了这么多货币，支撑住了楼市。所以今年的这次机会相对08年小得多了，但是对于每个人来说已经不小了。因为现在买房子的情况下，少还20万贷款，对每个家庭来说都是很重要的，现在吃穿住用成本都在提高，摊上这么个体制，再加无能的领导，整天就知道仰望星空，作为老百姓只能靠自己，能省一点是一点。

你如果在李村买房一定不要懒，一定多看多了解。只要你下定决心要买房，也可以出手，但一定要把各种情况摸清楚，尤其在李沧买房，你稍一留神就可能少花十几万块钱；稍不留神就多花十几万块钱。现在万科给米罗湾的压力就比较大，其它包括春和景明、青山绿水、中南世纪城，未来的海尔优城邦、中海国际社区，还有东篱桃源给映月公馆和山河城的压力，整个李村楼市可谓战鼓隆隆。而开发商压力大不就是你的机会吗？你不抓住能怨谁？

还有西海岸的情况，西海岸包括黄岛跟胶南，西海岸楼市的情况现在相对压力也比较大，压力大到什么程度呢？主要是前几年一直拿隧道说事，现在没什么可说的了，它的供应量已经出来了，楼盘非常多。黄岛现在一条街上七八个售楼处，所有的房子都在卖，但是大都卖不动，它的房子需求主要是靠外地人过来买房子，但是限购令发布以后把客户挡在外面了。山海湾去年卖了20个亿，这是青岛楼市的一个奇迹，因为限购，现在没有声音了，当然也因为它把价格涨上来了，支付能力跟不上了。所以黄岛、胶南楼市存量比较大，很可能是下一个李村的局面，有楼盘会低开。你如果在那个地方买房子的话，你也要下点工夫，你要多跑跑、多问问、多踩踩，否则的话一不小心就会后悔。

还有一个机会就是城阳。城阳的压力现在还不是很大，它受限购的影响相对小一些，虽然也有外来人口，但是在当地工作大部分有保险，不在限购范围之内，城阳的量相对走的比较多一些，它的价格基本上在8000元/平左右。另外，你要在城阳买房，你也要关注李沧，李沧整体价格的一举一动也会影响到城阳，据说万科此次动作也对城阳产生不小的影响，据说青啤将在正阳路有大动作。

最后一个区域就是我们的胶州湾北岸，包括高新区周边区域、胶州区域，这个区域相对来说也是投资的一个相对好的机会，当然，有些区域也涨上来了，包括靠近市区的，我们举一个例子就是卓越的蔚蓝群岛，08年的时候它最便宜的房子卖到3000多元/平，三年之后现在已经卖9000元/平了，它的上涨幅度是远远超过市区楼盘的，因为除了天时，它还有地利，包括大桥的开车，双埠立交桥的通车，所以它的上涨力度是非常大的。现在房价就比较高了，因为9000元/平的房价跟李村差不多了。高新区还有一些相对比较便宜的房子，包括棘洪滩一带也有相对便宜的房子，比如青岛风景，20来万，我觉得大家可以关注一下。市政府未来几年有搬迁到胶州湾北岸的希望，高新区的扩展，这就是机会所在。

买房子要看区域，看这个区域政府的规划是什么样子，它的将来的基础条件有没有大的改善。再就是看这个区域的供应量是多大，如果说这个区域房子很少，人很多，你就不用担心这个区域有大的调整。还要开发商的资质，整个规划条件的改善，还有楼盘的基本条件，它是别墅还是高层，所有的因素考虑到了，你再买房子的时候风险才会降低。因为政策的混乱，各种力量的博弈，市场环境的变化，使得目前的楼市局势如海尔地产CEO卢铿所说的那样：做地产20多年，从来没见这么乱过。所以现在买房子风险比09年来说大了不知道多少倍，首要的是规避风险，给自己省点钱，这是买房的前提。”