两年前曾经简单谈过这个题目，这其实是两个大问题，一个是青岛城市北扩和楼市北进的问题，一个是青岛进出交通问题。而两者紧密相连，关系到青岛这个狭长的口袋型城市未来的发展大计。今年的基准地价调整，使这个问题更加显现出来。

年初博林公司在研究青岛地价调整的的时候，就提出来以几大通道为中心向外辐射的地价调整策略。也就是说，通道旁边的地块会比较贵，但本人的意见是，这个相对复杂，既要考虑到周边资源问题，还要考虑到容积率的问题，也就是说高容积率的单价低一些。但从现实放出来的地价来看，这两点的表现其实并没有太大的差别。

先说西线的滨海大道。

761公交的通车，胶州湾北岸再热闹了一阵，但是双埠立交桥和双高路的开通还需要时日，更不必说海湾大桥了，所以这条路线其实要完全开通至少要等到明年。

但是沿线的地产已经很热闹了，集中表现在双埠这个城阳突出在沧口的小区域上。比如卓越就急不可待的迅速把价格拉上了7000以上，看来是求利润不求速度了。龙湖滟澜也以最快的效率开了盘，使人为未来的交房捏了把汗。星河湾也紧锣密鼓的在谈判，看来条件比较苛刻。

而南边的沧口和四方区海边依旧是紧张比较缓慢，不知道商业过多的规划是否做了调整？

再说东线的青银，再继续收费五年让人很窝心，这对城阳东部来说是一个交通上的标志性事件，让区域受到一定的压力。其实这个路是一条摇钱之路，省里的有关部门岂能放弃数亿钞票？

所以未来两年里东边楼市最大的看点就是青银和黑龙江路中间的四大盘。这四大盘将主导青岛市区的中端楼市，从南到北分别是240万的中韩改造、156万的河南南庄改造、120万的万达项目和193万的嘉凯城项目，总共住宅加商业，大约七百万的体量。如果从未来供应的角度来考虑，应该感谢青岛城市规划委员会，他们在2010年3月开了一次会，把几个大盘的容积率提高了一下，就为这边增加了上百万的建筑面积。但是如果从通道的堵塞来看，黑龙江路两边无数高楼所带来的汽车恐怕是个很大的问题所在。

而且罗圈涧“丫”字交叉口一带的大盘开发将再掀起一论新高潮，在这个城阳向着李村的突出区域里，数个大盘正在规划中，很多村庄已经开始拆迁，明年的新房子就将显现，王沙路和黑龙江路一样，硝烟味渐渐弥漫。

最后的看点是目前还破破烂烂的重庆路。

到底改不改成高架桥还未定案的重庆路两边的楼盘虽不如黑龙江路的盘子那么大，但也不少，比如万科金色前面的改造，比如吃了回头草的卓越综合体，比如河西的鲁商星城，比如马上就要启动的80万平的小水清沟改造。再加上洛阳路和郑州路的改造，要不是某些人慢慢腾腾，这边早就是市区楼市最火爆的区域了。可惜以现在的速度，至少要等到一年以后了。

而沧口一线的重庆路也将展开，路东的蓝山湾、中南世纪城、城建等大盘在推进，路东的芳馨园和香蜜湖也该浮出水面了。

借助四大通道的交通优势，在地铁开通之前，青岛楼市重心只能向这里转移了。而最大的问题还是如何做到不堵车，真要是堵车严重了，大通道反而不如小胡同了。

而如果仔细研究一下重庆路和黑龙江路这两条过去的快速路，我们就会发现其实它们的快速是以两边的破烂规划为代价的。就是与之横向相交的道路几乎都是断头路甚至无头路。整个四方东部和浮山后北部都是乱七八糟，合肥路、同德路、开平路、洛阳路、郑州路、书院路、延寿宫路、南崂路、中崂路等等全部没有形成十字交叉，而随着这两大通道两边地块的开发加速，无数商业或者住宅拔地而起，那么上述道路短时间内都将打通，这将使两个路增加大量红绿灯，所以，不需要两年，重庆路和黑龙江路将变成和山东路一样的蜗牛之路。

而城市的北扩的进度取决于交通的改善，试想如果道路总是不顺，上班耗时过多，快速变成慢速，开车都走不动，那北边的盘就会吃力了。