要投资青岛的五大商圈的商业项目，必须先搞明白它们所处的商业周期。

一个商圈的发展跟人生一样，有少年、青年、中年、老年，有它盛衰的过程，这个过程是以一个城市的发展和城市区域功能的转换为基础的，再结合商圈本身的硬件，决定了它是否能升级换代或者跟上时代潮流，其中一个很重要的标准就是人流尤其是车流能否进得来、停得下、出得去。

如果青岛的五大商圈用人生来比喻的话，现实的情况是这样的：中山路是老年，台东是中年，香港中路和李村是青年，城阳是少年。

中山路商圈现在已经进入老年了，原来写过一个文章叫“美人迟暮，中山末路”，大家看到政府想了很多的办法想把这个商圈振兴起来，但是难度很大，因为它本身已经不能适应这个商业的发展规律了，周边富人已经散去，再加上无数单行线，只有艰难度日。

台东商圈已经进入了一个中年，也就是鼎盛期，它下一步应该是往衰落上走了，因为大家知道台东的消费层次是不高的，走量为主，当80、90后追求新奇和品牌一代崛起的时候，他的很多业态和消费品就显得落后了。下一步如果它要更新换代的话，硬件上有很大的限制，它那个车是停不下的，它没地方停车。

还有两大商圈，是李村商圈和香港中路商圈，它们现在经过十年的建设之后有一定规模了，而现在新项目也非常多，而且这些项目的设计水准和未来的业态都比较适应未来的商业需求，比如大量的地下车库，有助于整个商圈的更新换代，所以它们处在一个青年的阶段，未来数年内还会再上一个大的台阶。

当然具体下来又有不同，比如香港中路商圈的高端市场是有限的，你如果再搞高端，就很难办。比如李村商圈的一大弊端是过于集中，而交通设计有大问题，未来堵塞的问题实在是不好解决。

这是市内的四大商圈的情况，再说说城阳正阳中路这个大商圈，可以把它比喻成一个少年，为什么？这个商圈起步相对晚一些，可能就是这两三年的建设时间，但是起点相对高一些。

首先是城阳的平台或者说大环境很好。包括城市建设、规划、交通非常好，还有它的人口和消费能力也非常好。整个城阳区100万人口，这个消费力支撑是很大的，而且这里面有很大一部分消费能力很强的富人，大家可以平时注意不到。，我们如果到市内四区，发现这个道路建设曲曲折折，非常容易堵车，但是到城阳是没有这种情况的，这得益于94年城阳建区时是起点比较高的规划，这就为区域商业的发展创造了一个非常好的前提条件。

还有一个就是住宅销售，统计一下住宅销售，从07年的下半年开始，城阳区的住宅销售量，在青岛的七区五市中不是排第一就是排第二，这说明什么？这说明大量的人口正在向城阳聚集，他要买房就要在城阳安家，安家就要消费，这些为将来的商业的发展提出了源源不断的动力。

另外城阳还有一个很大的好处，就是北边仅挨着即墨，即墨市区有40万人口，而且离正阳路只有十分钟车程。未来几年内，这个消费能力，即墨一些比较高端的消费会被正阳中路这边吸引过来。

所以，这个商圈起步非常晚，但是它是少年。我们说梁启超有“少年中国说”，说看一个地方看一个国家就看这个地方的少年，城阳刚刚崛起血气方刚，前途是非常大的。当然，因为正阳路商业项目比较多，而且比较集中的上市，必然会引发比较激烈的竞争，所以也不是个个都能生意兴隆，这就需要投资者看明白项目的规划设计和市场定位，搞清楚经营者和持有方，这样才能赚得最大利益。