青岛楼市目前的基本情况要从4月调控之后说起，5、6、7三个月份全市平均的成交量在6500到7000套之间，这是回到一个正常的数值，也就是说全青岛一天大约能卖200套左右的房子，这一个正常的值——对开发商来说能够保证资金回笼，就是开发商不太缺资金。当然楼盘之间会有分化，有些楼盘会卖得好，有些会卖得不好，所以开发商涨价的冲动也不会那么大，但是买得好的会调价。最典型的例子就是幸福之城，7月底第一批放出来之后成为日光盘，8月的第二批马上有一个小的价格上涨，这是开发商的正常反应，既然走量走得快，价格基本上会小幅度回调。

从区域讲的话，目前楼市首次购房的刚性需求和基本的改善性需求，主要分布在三大区域，就是四方南部、李村和崂山北部。

现在四方区域楼市整体的情况，是楼盘数量相对少一些，主要集中在南部。除了保利、万科、中海这些外来大鳄之外，四方的整体供应量是比较小的。北部的旧村改造出现了一定的障碍，大小水清沟这两个旧村改造的供应量是比较大的，但极为迟缓；海岸路板块有两个大盘近百万平，但现在是基本给了回迁户的；宜昌路也是好几个楼盘大多给了回迁户；东部的旧村改造的速度也是一般； 西边的欢乐滨海城商业体量比例太大；最后总结下来，四方区没有几个新的楼盘供应市场。而市北区从4月份以来基本上无盘可售，基本上楼盘很少，或者价格拉到普通购房者望而却步的水平，比如福州北路的几个盘都把价格拉到一万五六，购房者一看直接吓回去了。市南区的北部和西部也存在着这样的问题，于是就造成了这样一个局面：市北区包括市南区的需求量都加到四方区，这样供小于求，出现了一房难抢到的情况，比如保利里院里500多套房子，几个月积累8000组客户，很惊人的数字。在这样的大背景下，四方南部大的开发商楼盘的开盘价就不会太低，后续房价自然都在一万以上。

目前青岛楼市最大的看点是在李村。李沧区虽然是村沧口的合称，但沧口目前没有多少楼盘了，何况还在大拆迁。远东华府和香蜜湖等寥寥几个盘，总体本地老局民就可以消化。而李村则大不一样。它是整个市区楼市的供应主力区域。

目前李村的楼盘价格已经稳定在8000元左右，位置好的，会在这个基础上高一些，位置和配套差的会在这个基础上低一些。总之这个平均价格，会相对稳定一些。因为李村目前四大板块都在这个金九银十里有比较大的放量。

李村的供应首先主要是黑龙江路以东的东李中央居住区板块，这个由幸福之城打头，和达和城接上，山河城继续跟进，后面还有理想之城、映月公馆、春和景明等等成为最大供应的一个区域。

其次是虎山板块，以蓝山湾为领头，往北的中南世纪城，和山东边的青山绿水，再加上低密度的润发樱园和百通尚风尚水。也是很值得关注的区域。今年3月份蓝山湾曾经开了一套盘，均价是8500，这个价格现在会有所回落，可能在8000左右。而世纪城可能也只有6500左右，利用价格优势使客户北进。

然后是中央区域，这里主要是商业为主，但也有小部分住宅，也是李村最贵的区域，伟东的乐客城均价过万，销售速度缓慢，而相比差一些的宝龙，定价8000，则收获甚丰。另外，宝达大厦和苏宁大厦的公寓也值得关注。

最后是李村西重庆路区域，这里是经济房的聚集区，但也有几个小盘，比如尚诚、福顺嘉园等，平均价格会不到8000元。

关于李村楼市价格的未来走向，年初价格疯涨的时候跟一位业内认识打过赌，我觉得李村区域价格很难过万，因为李村这里的供应量非常大，如果单价过万了以后，基本上会把这批刚性需求的人逼到城阳去，因为他们掏不出这么多钱来。这样销售速度就慢了，李沧的供应量如此之大，楼盘如此之多，很多开发商必须保证走量，所以价格即便上涨，也是试探性的小幅度上涨。

还有一个崂山区北部的情况，这个区域目前主要在浮山后属于崂山区的这一边，楼盘也是很少。两个大盘东盛花园和北国之春基本上以回迁为主，对市场的供应不大。而在售的商品住宅基本上都在一万以上了，大约和四方南部持平。

金光丽园前期风波之后不见动静，而鲁信含章花园也是悄悄开了盘，火爆的一塌糊涂。其实这个盘的户型很差，主要是占了小户型多和带装修的光，再加上中韩等地开始大拆迁了，被动需求比较大，还有投资型客户的大量进场。

城建的竹韵山色在新政后的成交僵局之后有所回升，桃源山色也准备开盘，还有几个小盘，开泰锦城、恒易慧心园甚至香邑暖山等都会陆续上市。

我们看到，这几个区域或者配套一般，或者距离遥远，但价格都已经很高了，但在调控之下青岛的楼市为什么还是如此火爆呢？很关键的因素是青岛市政府每年要有几万户的拆迁，这些拆迁的人或者政府、或者自己都要想办法找新房子，于是产生了被动需求，所以那么贵的房子，上百万一套的房子很快就销售光了，因为这里很多人都拿到了补偿款，所以他能够快速的买，而且他没房子住，急着买房子，所以会产生这样一个基本的需求。在这种情况下，青岛的房价想要回落的话，基本上是不可能的，因为供需关系就没有扭转。这是主要市区主流成交市场一个基本情况。

还有一个高端市场，就是市南沿海到崂山沿海的2万以上的高端豪宅市场，几百万一套的房子，从今年下半年会出现一个大幅度放量的情况，这是青岛从来没有出现过的情况。以前就是两三个盘在卖，但是现在的话，客户可选的余地很大，万丽海景、东海路九号还有很多的房子，中铁青岛中心、鲁商中心首府、海信天玺、远雄国际广场这些高端楼盘在九十月份都会上市。所以如果你要买豪宅的话，这个你不用着急，完全可以慢慢的仔细比较，享受一下市场供求平衡的好处。

再就是郊区的房子，青岛有个区域受到调控的影响比较大一些，就是是西海岸的黄岛和胶南两个市场区域。这个市场在07年的时候比较惨，就是黄岛30个盘一个月的销售量大约在两百套左右，旺季两百套，淡季也是两百套，一个楼盘就平均卖6、7套，很惨淡。到了09年“五一”之后，外地人来买房子，形成了强大的购买力，胶南一个县级市一个月卖两千多套，黄岛也一千多套，就是大量外地人买房，托起这个市场来。现在一调控，它整个销售量下降的幅度和开发商的压力都比青岛主城区和城阳大得多，所以有的楼盘价格出现了低开的情况。如果你想在黄岛买房子、在西海岸买房子的话，可以说这对你是一个机会。如果政策继续加大的话，我想黄岛的泡沫会落一落，尽管有所谓的跨海大桥和海底隧道也好，但收费也很关键，所以这个市场前景不好说。

还有一个郊区的市场是城阳，城阳这次调控之后，和08年的区别很大，基本上没受到什么大的影响，你会看到成交量一直很好，不管是万科、中冶、卓越还是麦迪绅，楼盘成交都不错，价格也是小幅度上扬的趋势。城阳的市区的购买力在那边比较多，外地的购买力也培养起来了，它的整个的刚性需求比较大，城阳楼市价格在这次的调控中短时间内也很难再出现08年或者09年年初集体降价的局面。

总结起来，青岛七区的楼市基本上就是这么一个情况，这次“金九银十”会是一个货真价实的“金九银十”，开发商收获的季节，只要价格定得不离谱，大部分推出的盘都会有一个好的收成，除非政策再出现大的变动。不过现在的情况来看，风声又有些紧了。