·                        青岛商业地产漫谈之九

·                        以09年的青岛住宅地产而言,其实是郊区胜过市区的，西海岸的胶南、黄岛和北部的城阳长期占据排行榜的前三名，可谓出尽风头。而商业地产格局却恰恰相反，青岛市区的商业地产大鳄来势汹汹，十分热闹，但郊区关注度却是一般。市区项目价格高涨，风险渐生，而在不为人关注的县级城市或者郊区，却蕴涵着更多的机会。

    从金融的角度上讲，商业地产要低于住宅地产，因为前者最高贷五成，而后者最多可贷八成。所以商业地产更多的体现在地段和经营风险上。经营太复杂，这里只说说相对简单一些的地段要素。

    青岛市内五区，除两个自成系统的郊区城阳黄岛外，还有五个县级市。如果你仔细了解，就会发现胶州湾东西两岸的商业地产对比非常明显，一种是分散多点布局型，一种是集中在中心型，下面不妨展开说说。

    城阳本身在国货（包括喜盈门）商圈的基础上，重点建设吕家庄商圈，并主要沿正阳路和青威路向四边延伸。当然宝龙是自己建一个商圈，它离国货毕竟有相当距离了。其他的北部的大润发和南部的东方城都是如此。

    城阳商圈呈现出一种多方向多点扩展的模式，这样的模式使一个商圈只能有限抓住一部分客户，很难有效影响全局。

    而与城阳较近的即墨也是这样的一种格局。其西部以小商品城和服装批发城为核心，形成鹤山路商业带，而城中以家乐佳和利群为核心形成中心商圈。近期大润发的开业又形成南城区的一个商业聚集区。而宝龙的进入坊子街改造又将使这一区域和城阳宝龙一样再形成一个新商圈。

    众多项目分布开来，把各个区域的商业人流分化了，使整个区域无法形成一个整体的压倒性的主流商圈。这就是青岛郊区湾东的商业布局特点。

    而胶州湾的西岸恰恰相反，无论黄岛还是胶州，都是主流商圈一股独大，很象螺旋，把人流商流都吸引到中心来。

     黄岛区的商业中心就是香江路中间一段。然后向南扩展到长江中路一带，比如国贸的出现。基本上人流消费都集中在这一中心地带，其他区域商业尚处于萌芽状态，很难与之相抗衡。即便安子码头等区域住宅量巨大，也没有大的商业规划。而即便在香江路距离很近，达利广场的裙楼也存在操作难题。而且商家都很集中，利群自己就有三座大型商厦，占据了开发区的商业霸主地位。

而胶州更是如此，其全部商业基本上都在广州路、苏州路、郑州路中间一带。其中利群、国货、维客、向阳市场全部集中在这一区域。新城区人气又没有起来，造成全胶州的商业消费向此聚集。而未来金沙广场等新项目将使这一趋势继续保持下去。

所以，湾西的商业竞争格局与湾东区别很大，如果进军这个区域，不在核心商圈布局，面临被边缘化的风险就会大大增加。

    青岛市区商业的价格已经达到一个很高的程度，我们看到核心商圈即使是地下的只有使用权的商铺，也到了七八万一平，在这样的情况下，投资者不妨把眼光放远一些，到郊区去寻找投资机会。

    因为没有钱，没有眼光，你已经错过了2001年市区商铺的低价时代，难道还要错过2010年郊区的机会么？