加载中…李村商业巨变：从“三足鼎立”到“八仙过海”
(2009-10-26 08:15:00)
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杂谈 |
青岛商业地产漫谈之六
和李沧区中央居住区的住宅建设一样火热，李村的核心地带正在上演商业地产大提速。
不算外围，仅仅是李村核心商圈，就是围绕广场和步行街周围，就要增加五个项目。分别是已经出地面却转让给苏宁的中坚数码项目、正在紧张施工的百通大厦项目、已经是净地的伟东城市广场项目、基本拆迁完准备拿地的银座商城项目和台湾 良奕房产的东兴村改造项目。
其他远一些的如李沧宝龙项目还不算在内。
李村的坐地虎三个老商业企业——维客、利客来、北方国贸也没有闲着，也在向周边和乡下扩张，当然，整体速度不是很快。而且内部管理也在进行大的调整。
李村商圈在过去几年的发展与台东不同，扩展性不强。非常强烈的依赖于中心区域。步行街和古镇路一带，多走几步路之后，马上就面临着人流量的下降和生意的冷清。租金也会出现大幅度缩减。
如今八家新老商业地产项目聚在一起，基本上成为全青岛商业聚集度最高的区域，在目前竞争就已经很激烈的情况下，未来国际级的大型商业企业的助阵之下，那时的竞争只怕会更加惨烈，淘汰只怕会在所难免。
面对竞争，大家可能首先想到是做差异化，但本地毕竟是中低端消费为主，就是走高端也会被香港中路商业和新兴的崂山商圈封死。再如超市，大致也就是那个范围，所以，众多项目如何把李村商圈辐射范围扩大、把影响延伸出去就是个最大的问题。当然东部的中央居住区和北部的虎山居住区的上千万平住宅的建设将大大增加这方面的人口，使这个区域成为潜在消费人流。
但随之而来的却是交通方面的大问题。
李村不仅仅是个商业中心。还是个交通要道。随着大量人口聚集在李村北部，而后经过李村去市南或者未来的崂山去工作；外地进入青岛市区的车流也要经过这里，就形成了一个大的通道。而其布局确是一个扇面型，而非台东式的棋盘形，步行街恰好堵住大动脉浮山路，造成人流和车流汇集一起，这个最大的难题，就需要政府来参与解决了。这样李沧的“生态商都”才能兴起来，“拥湾枢纽”才能活起来。
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