五、持续来巨变

无疑2009年将是青岛楼市继续发生巨大转折的一年，这个持续的巨大变化将使整个楼市格局产生一个前所未有的新局面。

    企业和企业之间、楼盘和楼盘之间、区域和区域之间的竞争将更加激烈。过去数年间青岛的精品楼盘很少，尽管价格很高，但无法与国内南方城市相比，本地企业的楼盘更多的是卖地段。而竞争的加剧和优胜劣汰的出现将导致高水平楼盘大行其道，地产企业无论产品还是服务，都将更上一层楼，只有提高性价比才是竞争制胜的不二法门。而这无疑对从业者提出更高的要求，与企业一样，很多从业者也将被淘汰出这个行业。

     房价将出现一个相对的稳定和利润的降低。过去数年里青岛楼市的价格出现持续上涨局面，只是到了08年的严峻形势才得到遏制。尽管目前的商品住宅销售依旧火热，但在回迁房和政策房的双层夹击之下，再加上经济危机局面下的商品房本身也将出现放量，所以未来的房价将出现稳定局面。而一些大盘云集、竞争激烈的区域不排除再出现价格上的调整。这对购房者是好事，但对开发企业来说，将意味着利润的降低，所以要学会控制成本的能力。

六、存量六百万

自08年年底以来，青岛的住宅存量一直保持在600万平以上。半年以来总存量一直围绕这个数字上下浮动，虽然成交量持续放大，但上市量却是长江后浪催前浪，汹涌而出，因为年初的时候统计青岛全市的施工量已经突破了3000万平。

    而细看各个区域，就会发现在售量的差别是很大的，有的压力减轻，有的日趋严重，不要小看这个数字，它对于下一步的行动有重要的指导意义。

    经过近三个月的降价的集中突击，城阳楼市终于释放了相当大的一块。从超过百万下降到了80万的区间，压力逐渐减轻，很多先走的楼盘算是松了一口气。

    而西海岸楼市却恰恰相反。胶南楼市依旧存量巨大不见减少，而黄岛楼市的的存量迅速增加，一些前段时间推迟的楼盘纷纷开始发力冲向市场，造成西海岸的存量接近200万平，占了青岛楼市的三分之一。好在六月黄岛尤其是胶南开始发力，但西海岸将下半年竞争依然会很激烈。

而市区相对郊区而言，压力会小很多。因为存量不大的同时却面临更大的需求量，使供求关系不很紧张。相对而言，市南的压力最大，也有60万的存量，而且消化慢，未来的上市量也是不小。崂山和市北就轻松一些，虽然存量不少，但消化比较快。而四方和李沧作为市区的主流成交区域，走量凶猛，所以“库存”最小，个别楼盘甚至无房源可卖。但是，未来这两个区将成为市内放量的主要区域，众多楼盘已经在加快进度，只待放手一搏。目前的状态显然是暂时的。

七、后市飘渺间

房地产企业本身，政府2009年安排了5万亿的贷款项目，一季度已经放出4.58万亿，二季度虽然放缓，但数字依然不小，钱大量从银行出来了，许多的钱都流到房地产企业当中。再加上本身大家的项目都销售火爆，大量回款，所以房地产企业不存在去年那种资金严峻的形势。今年在消化存量之后，又开始拿地了，甚至一些热点地块再出现热烈争夺局面。

而为了应对大量发行货币，加大流动性，可能使通货膨胀重新抬头，这将促使楼市的火暴持续下去。因为只有买不动产才能保卫人民币了。

而对于中国的宏观经济而言，有专家认为已经见底回升，有专家认为下半年将更加严峻，从目前外贸经济的发展看，形势还没有大的好转。

所以，下半年的楼市演变还是很飘渺，变量太多，要说准依旧是一件很难的事。