在许多老青岛人的眼里，李村似乎只是个农村的印象。其实这边农村确实很多，以至于这边更像一个农村。现在问题不一样了，两年来的旧村改造成为青岛市内四区最大规模一个运作空间。李沧区政府也顺应时机，提出了中央居住区的概念。总计下来，这里有近千万的开发面积，10万套房子将承载30万人口，基本上是一个比较大的城市的规模了。这样就吸引了众多地产商的到来。政府也积极行动来提供基础设施的配套。

现在再去看李村东部，你会发现，基础设施的瓶颈真的有了巨大改善。金水路拓宽已经完成一半，东西大动脉的作用初现；银液泉路也是进展迅速，一大段已经完成，如果能与崂山区深圳路相接形成南北通道，则中央居住区如虎添翼。

与道路的建设如火如荼相比，在建楼盘的快速拔高更是让人感叹。更让开发商们喜出望外的则是楼盘销售的火爆。近期最火爆的幸福之城出现了加推都出现房源不够的现象。这恰恰是幸福之城去年的紧锣密鼓的快速建设的回报，在其他楼盘放慢速度、百通馨苑已经清盘的情况下，区域楼盘供应出现了一个短暂的青黄不接的时段，而幸福之城又占据了最好地段，这样无论在空间上还是时间上都把握的很好，所以成为今年市场的大赢家。

百通馨苑的开疆扩土给这个区域带来了初步成熟；绿城做好产品的细节给大家树立了标杆，尤其是去年迎难而上的气势更给大家提供了信心，而其户型太大也给区域内竞争对手预留了市场空间。蓝山湾显然慢了一步，但其有虎山作为依托。和达和城在地段上有些偏远，但有洋房等产品多样化的优势。春和景明虽然临近高速路，好的户型却是一大亮点。

其他迟一些上市的楼盘更为本区域提供了源源动力。东李项目重新启动，郑庄项目快速推进，中南世纪城和假日风景也隐隐浮现。

总之，从地段和产品看，各个楼盘之间各有长短，算是一个势均力敌的竞争格局。详细分析，这些楼盘有四个竞争上的对手：

一是村民回迁房和政策房，村民回迁房比例相对比较大，但大多为自用，转变成二手房的相对比较少。政策房各个项目都有，但不是很多，总体对商品房影响不大。

二是李村中心位置的房源，比如宝达大厦，比如李沧宝龙城市广场住宅部分，这些房子的价格销售上都不是很高，而位置和配套相对中央居住区要成熟很多。

三是四方的众多楼盘，这些项目离市中心更近一些，而且价格与李村比并不是高很多，有些拦截了来自市区核心位置的主流客户群。

四是中央居住区之间的各个大盘。各个楼盘拿地价格非常接近，操作体量都非常巨大，又有拆迁回迁的压力，所以在开发进度上都要求比较快，自然推盘量比较大。

青岛楼市在一个区域内产生如此大的供应，应该说市区是没有出现过的。一场拼杀在所难免。随着下半年众多项目的陆续入市，李村东部的市场战鼓将隆隆作响，上半年幸福之城一枝独秀的现象是否会演变成未来多花齐放或者冷热不均的情形？还有待市场来检验。

而笔者认为，只要抓住青岛年轻人的主流市场，打通到香港路和崂山沿海CBD的交通线路；在整体单价上保持稳定，有效控制总价；致力于提高产品的性价比，尽快完善配套设施等等条件能做到，本区域市场即便放量，也能够持续一种供销两旺局面。这样，几年以后，李村东部将成为青岛真正的居住核心区，从而在改变青岛地产格局的基础上改变青岛的城市格局。