青岛楼市2009年4月的数据应该说是让人感觉到两大新的趋势，这两大趋势的背后是自08年以来的整个国家地产大形势变化的初步结果的体现。它将在未来的几年里持续深化，使青岛地产业发生一个翻天覆地的洗牌过程。
第一个变化是外地大鳄与本地开发商分庭抗礼的时代到来。
四月全是网上签约的共有八个楼盘超过百套。而外地大鳄楼盘就占了六个，还包括了开盘达到四百套的保利百合和中海银海。也就是说，在市场份额上，刚刚出手的外地开发商在最短的时间内已经占据了非常大的优势，取得了市场竞争的主动权。无论在市内四区还是城阳，地产大鳄们都显示了他们品牌、产品、推广等方面的优势，尤其是销售速度，与本地开发商的差距让人忧虑。世茂东海路拿地表明，外来地产大鳄们对青岛依然看好。而最新的消息是，今年大展雄风的几家大鳄正在酝酿新的大项目，一旦出炉，将形成更大的市场震动。
尽管由于信贷的放松和市场的回暖，目前开发商已经不缺钱了，但这样却更容易让人丧失危机感。而今后三年是青岛地产市场优胜劣汰的过程，某些几年前还在市场上呼风唤雨的本地企业不久将谈出市场，如云烟散去，再无踪迹。所以，对企业来说，以后的竞争将更加残酷，这需要企业自己的内功修炼水平，绝不是一个小阳春就能解决的。
第二个变化是市区回迁时代的到来。
自2007年以来，本市政府在市内四区共安排了51个旧城旧村改造项目，总计1346万平，即便除去回迁的住户，向市场供应的也近10万套住宅。尤其是四方和李村的旧村改造，体量是极其巨大的。因为2007年的黄金时期整个市内四区的商品住宅销售总数也就是12000套而已。
让他这个春天之所以能月月成交创造新高，之所以能一个周就成交2000多套，关键的问题就是回迁已经到来了。大量新房将交付给回迁户，成批的回迁，成批的签约，使目前市场成交数量上出现迅猛蹿升。他们中很多人又将把收到的房子释放到二手市场，这也是一个新现象。
两大变化之外，还有一个延续，就是政策房（包括经济适用房、限价商品房、单位集资房等非市场定价的房源）将继续扮演重要角色。
2007年4月30日九大限价房地块（建筑面积总计52万平）的成功出让标志着本市政策房政策的迈出了里程碑意义的一大步。如今这些地块已经陆续开始建成，对商品房市场形成冲击。
2008年市内四区加上崂山大约成交10000套政策房，使青岛市区楼市进入了商品房和政策房的双线格局时代，2009年无疑将延续这样的局面，08年出让的政策房也将陆续建成。尤其是很多商品房和政策房在一起混建的项目，其将出现不同的价格体系，那么相对高一些的商品房部分在销售操作上就将存在很大的难度。
那么这样的两大变化和政策房的持续上市，将给青岛楼市未来带来什么样的影响呢？
第一是企业和企业之间、楼盘和楼盘之间、区域和区域之间的竞争将更加激烈。过去数年间青岛的精品楼盘很少，尽管价格很高，但无法与国内南方城市相比，本地企业的楼盘更多的是卖地段。而竞争的加剧和优胜劣汰的出现将导致高水平楼盘大行其道，地产企业无论产品还是服务，都将更上一层楼。而这无疑对从业者提出更高的要求，与企业一样，很多从业者也将被淘汰出这个行业。
第二是市区房价的稳定和利润的降低。过去数年里青岛楼市的价格出现持续上涨局面，只是到了08年的严峻形势才得到遏制。尽管目前的商品住宅销售依旧火热，但在回迁房和政策房的双层夹击之下，再加上经济危机局面下的商品房本身也将出现放量，所以未来的房价将出现稳定局面。而一些大盘云集、竞争激烈的区域不排除再出现价格上的调整。这对购房者是好事，但对开发企业来说，将意味着利润的降低，所以要学会控制成本的能力。
第三是地产行业的变化将波及到相应外围行业，从而引发这些行业的洗牌。地产行业是一个带动很多边缘行业的母行业。这个行业的洗牌必将引起相关行业的格局调整。比如很大程度上依赖地产广告业的媒体行业。应该说青岛的媒体尤其是主流纸质媒体与南方企业相比，也存在着巨大差距。而乱世出英雄，这次调整却正是有先进操作理念和强烈服务意识的媒体崛起的大好时机。
沧海横流，方显英雄本色。就看你是不是真有本事了！
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