若问郊区地产兴衰事，请君只看惜福镇
(2009-03-13 12:54:32)
若问古今兴废事，请君只看洛阳城。
洛阳处天下之中，九朝古都，关内咽喉，中原通道，故为历代兴衰之标志。
同样的道理，如果要问青岛郊区地产的兴衰事，那就要看看惜福镇了。最近这个地方很是热闹，你搞2660，我就来个2680，算得上是价格大战惨烈上演。
惜福镇是百忍当年待过几个月的地方，十分熟悉，该地虽然已早已改为街道，但依然带了一个镇字，似乎有点不伦不类，但其实恰恰是其真实写照，因为它的城市化还有相当长的路要走，大多数村子还是农家景象。该镇处城区、城阳、即墨三角中心，临崂山，交通便利，环境优良，本来是城阳东部四个街道中最偏远的，但因为一个地产企业的起步，竟然成了一番事业。
所以这是青岛郊区地产一个非常值得研究的案例。
大约2001年，银盛泰开始在惜福镇起步，先做了盛世家园，使这个原本很土的小镇有了城市的景象，逐渐热闹起来，2003年，王沙路扩建，后来正阳路打通，交通框架迅速拉起来，更重要的是，这里去市区的公交车比城阳城区还多、还方便、还便宜。银盛泰后来又做了二期、三期的盛世景园，直到四期的盛世美域。盛世系列把这个小镇的地产搅热了，但也把价格拉到了难以支撑的地步，为今天的局面埋下了伏笔。02年盛世一期开盘起价不到千元，到了06年三期就到了4500元，4年涨4倍，而且户型还是偏大，房子由多层到小高层又到北部第一高度，离实际越来越远，到了后来，就全靠市南人来买了，自己把自己搞进了死胡同，就成了典型的作茧自缚，利令智昏了。
当然，利润还是很高的，尽管已经出现了滞销，但大形势还不错，所以一时间吸引了众多的开发商前来，大家对这个地方都是信心满满，都打着自己的小算盘，准备大捞一把。
2006年秋天，本区域开发商招开了一次历史性会议，史称惜夏板块会议，一时间大佬云集。会上有某老板出语惊人，要把区域楼盘都打造成高端，价格要拉到6000到8000元。似乎是这个区域要迎来大发展的预兆，其实却是这个区域走到顶峰的标志，因为其后就基本走下坡路了。参加会议的人虽然级别不低，但没有几个清醒的，他们的贪婪和短视导致了今天的被动局面。
做一个区域的市场必须站在全局来审视它的地位和支撑点，否则容易一叶障目，不见泰山。
百忍以为，青岛全区域楼市分为三线市场，市内五区为一线市场，一线又可以分为市南、市北和崂山区南部组成的高端三角和四方、李沧和崂山区北部组成的中端三角。黄岛、城阳和市郊五市中心区域组成二线市场，当然，两区相对高一些。其他一些比较重要的乡镇成为三线市场。三个市场的操作是有很大区别的，尤其价格要划分清楚，三线区域想卖二线价格，没有支撑点是很难突破的。城阳和西海岸都是二线，却非要和一线价格接轨，结果还是摔下来，代价惨重。
惜福镇也一样，它本来是个三线市场，即便是有崂山等资源作为支撑点，但最多也只能算一个介于二线和三线之间的一个地方，或者说，它的价格只能和即墨城郊的房价差不多，这才是它的市场的真实定位！但06年的惜福镇的价格已经和城阳城区的价格差不多，几乎是即墨房价的两倍，如何能支撑得住？
其实这个地方做地产只有两个路线，或者做低端，吸引本地客户或外来人员，比如盛世一期销售就很好，而且这个可以把量做大;或者做高端，吸引市南高端，做五加二，比如百福山庄，当然这个高端不能搞太多，现在百通也来，财宝山庄，还有青建、伟东也在规划，量太大，也难以承受。
这里还有个例子，就是千禧国际村。单看名字就有问题，若是做国际，就高端一些;若是做村，就低端一些，毕竟是百万大盘，先把人气和配套聚集起来。结果最后搞的不高不低，5000起价，又搞了一个满脸皱纹的过气明星来代言，最后硬生生把个盘给做僵了！
一年前的春天和该区域某项目负责人聊过，建议他们的高层3000起价，把均价压在3500以下，结果人家不同意，觉得利润太少，拖到现在的结果只能是利润更少！08年夏天在和另一项目操盘手吃饭时也提醒该同志市场形势严峻，结果该同志竟然把市场的转好寄希望于青银收费站的取消，真让人苦笑不已，要知道王沙路的交通很好啊！
现在惜福镇的价格最终回到了2字头时代，回到了它应该有的价值。而且现在城阳北郊的学府康庭也回到了2字头时代，而西海岸还在犹抱琵琶半遮面，无论是黄岛千禧龙花园的四万五也好，胶南康大风和日丽的三万抵十万也罢，相信都不如直接降价效果好，都到了现在了，还是直接一点吧。
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