从目前的宏观局势来看，要复苏经济，仍然要启动现有的三大引擎。外贸的复苏受国际环境影响很大，所以，制造业面向国内市场的创新变得非常重要。其次，巨额的固定资产投资仍然是最直接的启动方式，近期对4万亿元投资计划，以及山东、广东、浙江等省份相继推出的万亿重振方案，都是这一思路的呈现。再次，唤醒民众消费，而消费除了激活地产，别无他策。

而地产的激活需要政府和企业的让利，这样来解决价格和购买力之间的矛盾，解决买房者的持币待购心理，真正让楼市回暖。

短期内，青岛楼市的成交回暖的取决于楼盘价格调整的幅度，也就是我们在08年看到的那样，只要有足够程度的降价，楼盘的销售就会大有起色。在09年，还有一部分区域楼盘的同样措施能取得同样的效果。但年初城阳楼市的集体调整则表明，最好的时机已经过去，有些楼盘即使价格有大的调整，也难有很好的效果了。

从较长的时间来判断，青岛整体楼市调整的深度取决于本地外贸经济的下滑幅度。这个城市的经济是典型的外向性经济，与外贸相关的行业贡献了大约一半以上的楼盘购买能力，无论是中高端住宅还是写字楼，如果外贸经济长时间不能重新起来，都将陷入一个消费能力不足的困境。这不是简单的政策刺激所能激活的，所以要密切关注外贸相关经济数据。

               牛年谁家还能牛起来??

从企业角度上看，青岛楼市08年还处于楼市大变局的开始阶段，估计这个阶段要有两到三年左右，现有的600多家开发商大部分会被淘汰，只剩下一少部分先进企业（深圳08年仅仅有地产企业152家，而最多时达到600多家）。前十强的市场占有率会超过三分之一，最终形成20%房企占80%的市场份额的态势。出现本地和外地企业两大派竞争的局面。产品质量大大提高，而利润率却不如以前。同时前10强房企话语权极度提升，定价权、供应量都将更多地集中于它们。

在开发企业上，08年是青岛本地企业的裁员年，也是外地企业的拓展年，而09年则会出现一些企业倒下和项目收购现象的出现，洗牌进入更深层次，优胜劣汰现象大量出现。

在代理企业上，08年是青岛本地代理企业的衰落年，而09年将成为这些企业的消失年，很多企业会被残酷淘汰，本地代理所剩无几，国际大行和外地代理商将成为市场的主流，代理行业整合将在更短的时间内完成。

在区域上，四方、李村和崂山将成为开发重点，巨大的供应将使竞争非常激烈，低开等价格战还将出现。板块之间面临资源整合，区域之间的竞争加剧。

在价格上，市区的调整压力除了高价拿地的项目外，整体上还小一些，郊区将进一步调整，尤其是城阳和西海岸，出现全面价格下跌的可能性非常大，深度调整难以避免，销售将更加艰难。