朋友老段（宏斌）是专门研究商业地产的，起家在广东，足迹遍布全国，曾经是中国十大商业地产人物之一,光是专业论著就已经出了十几本，这可不是一般人能写出来的，起码青岛还没有这样的人。

    为什么商业地产贷款要“五成十年”？因为风险太大，其复杂程度远远高于住宅，是需要真功夫真经验的，绝对不是三脚猫水平的人就能玩转的。

    比如说到风险，他提出了商业地产的六大风险，包括政策法规、选址、招商、设计、施工、资本运营风险。其中的复杂一一道来。比如一个选址的风险就包罗了如下细节：（见文章后附录）

    如果我们按照这个标准来看，就知道一个项目确实要经过太多的关口，可以说要过九九八十一关口，否则在日后的运营中就会更加麻烦，导致项目完蛋。

   小麦岛的地段如何？试着简单说说。

   首先这是个独立商圈，就是开发商要自己完成一个商圈，可以依托的基础商业不多，只有个麦岛美食街——饮食类的商业对地段的要求不是很严格。依靠自己的力量做个商圈，这个是有难度的，看看崂山区啤酒城一带就知道，至今才有人过去开发，再看看极地金岸也是如此。

    而且从项目的规划设计来看，很多是单桥来连接，悬于海上，这样适合私密性高端商业，这就要求规模不能太大，而这与40多万的体量是矛盾的。

    更要命的是，这是个处于两大商业圈之间的地带。其中一个香港东路商圈正处在增长中的爆发期，而崂山商圈也处于创始中的爆发期。两大商圈未来几年都规划了体量巨大的商业中心。近期也是纷纷亮出了规划，加起来有上百万之巨，使得前海一线商业供大于求，竞争激烈，市场空间完全被堵死。

    这是个一面来客的地段。项目只有北面临路，而且面对的东海路是个快车道。而锦园直接是个封闭社区，东边的麦岛金岸也更是密密麻麻的高楼堆积，把浮山的好景色全部挡住。

    有人会说，万达也是在延吉路自己做一个商圈，不也有风险么？是的，万达也有风险，但万达有四大优势，可以在一定程度上化解一些风险：第一有操作经验，第二有商业资源，第三有低的地价，第四有很大的住宅。这是小麦岛开发商不具备的。

    其实青岛并不适合做MALL，更不用说一个40多万平的巨大的高端MALL。40多亿的地价，和未来总更上百亿的投资，如果能收回投资？

    我们先不说迪拜自己的地产泡末和石油跌价的影响，也不说目前的金融危机，就是它能在五年内以100亿顺利完成这个投资，那么，未来谁来买？谁来运营？谁来消费？要把全世界的富人都找来？

商业项目选址的十三方面的风险
一、选址的风险识别和量化的意义
01. 为什么开在繁华地段上的商场仍不能取得成功？
02. 商业地产项目选址的原则
03. 确保选址的科学性和量化分析
04. 一把理清思路的梳子
05. 你的弯路错在哪里？

二、政府出让土地的方式与商业地产项目开发风险
01. 一次有代表意义的对话
02. 土地的作用
03. 政府出让土地方式对商业地产项目的开发运营将产生多大的影响？
04. 商业地产项目取得土地的方式
05. 三种取得土地方式的利与弊
06. 实例分析：北京MALL折戟沉沙背后的土地价格因素

三、经营风险大不大，重点看选址地块的商圈饱和度指数高不高
01. 不要被假象蒙弊
02. 商圈饱和度指数与开发商业地产项目的关系
03. 何谓商圈饱和度指数？
04. 不同业态、不同档次的商圈饱和度各有不同
05. 如何计算商业地产项目商圈饱和度的分值？

四、选址地块的周边人口密度是项目成功的决定因素吗？
01. 商业地产投资决策过程中的掩耳盗铃现象
02. 理性看待人口密度数据
03. 中国式人口密度与商圈范围的界定
04. 项目建成后，哪些消费者会来消费？
05. 项目潜在的消费群体的量有多大？
06. 商圈内现有的潜在消费群体是否足以支撑项目的运营？
07. 6V商业地产投资决策系统在人口密度分析中的应用
08. 实例分析：商场周边的人口分布为何是不规则的几何圆形？

五、选址地块的客流情况调查
01. 有人流，未必是客流
02. 一步差三市的现代演绎
03. 人流动线对客流状况的影响
04. 客流统计分析
05. 实例分析：肯德基的选址策略

六、选址地块覆盖商圈人均可支配收入情况
01. 并不是人流多，商场的营业额就足够大
02. 商场定位与选址之间的矛盾
03. 如何认识覆盖商圈人均可支配收入的状况？
04 6V商业地产投资决策系统如何评测项目地块与人均可支配收入的情况？

七、选址地块竞争对手情况
01. 一个商业地产项目会面临哪些竞争对手？
02. 辩证地看待竞争与发展的问题
03. 如何对选址地块的竞争对手进行评估？
04. 竞争对手评估中的距离因素
05. 竞争对手评估中的时间因素
06. 实例分析：为何沃尔玛与家乐福2500米范围内“不见面”？

八、选址地块交通道路条件
01. 路到才能人到，人到才能财到
02. 道路条件与商业地产投资决策
03. 为什么路到财不到？
04. 6V商业地产投资决策系统的地块交通条件评价

九、选址地块公交设施情况
01. 公交设施对商业地产项目营运的重要性
02. 香港购物中心的公交优先战略
03. 我们应如何评估地块的公交设施状况？
04. 选址地块与公交站台的关系

十、选址地块建筑物可视效果
01. 为什么要为建筑物可视效果而改变建筑规划？
02. 主力店不进驻的原因
03. 选址地块建筑物可视效果的几种情况

十一、地块拆迁条件
01. 为何地块拆迁条件也成为投资决策系统中一个量化的环节？
02. 拆迁风险评估不能只停留在感性认识和简单成本计算的阶段
03. 拆迁的风险评估及《物权法》对拆迁的影响？
04. 如何认识拆迁强度与拆迁风险？
05. 6V商业地产决策系统的拆迁风险评估

十二、地块平整条件
01. 商业地产项目如何评估地块平整条件对其开发决策造成的风险？
02. 湖北黄石项目为何搁浅？
03. 地块平整条件是商业地产项目投资决策的重要因素
04. 6V商业地产风险决策条件量化评估

十三、选址地块经济技术指标
01. 为什么要评估地块的规划经济技术指标？
02. 选址地块经济技术指标与投资决策的风险
03. 增大开发风险的原因所在
04. 6V商业地产投资决策系统与规划经济技术指标的关系