首先介绍一下宏观的房地产形势。

目前在全国来说还是一个相对比较特殊的情况。全国的房价大家都知道，从2007年四季度在深圳、广州出现拐点，房价出现大幅度的下跌。到了今年年初开开始向北蔓延。到今年三季度基本全国性的拐点已经出现了，这一点很多城市已经证明了。比如说万科在上海、杭州、南京发动了一轮的价格战，北京的楼盘奥运后也出现了普遍下跌的情况。这就出现了一个现象，就是买房者持币待购，因为害怕买房之后房价下跌马上出现亏损。因为中国楼市是一个期房制度，你买的房需要一到两年时间才能拿到钥匙。所以08年出现很多的现象，钱已经交了，钥匙还没有拿到，房子已经贬值了，这对买房者的打击非常大。我们从媒体上也看了，很多人到开发商那里去闹，但是很难得到回应。

青岛是什么情况呢？青岛的房价是涨势比较平缓的局面。从2001年申奥开始，一直不是非常快的上涨，但是从03、04年速度也比较快。当然这个平稳是相对于深圳、北京的平稳，像北京2007年一下子上涨了50%，青岛没有出现这个局面。青岛是连续多年上涨。经过7、8年的上涨，房价也是翻了好几倍。房价与居民的收入也出现了脱节的局面，所以2008年也出现了个别楼盘的下跌的情况。

大家如果最近关注楼盘可以发现，有两个楼盘的价格受到瞩目，一个是城阳的宝龙国际社区，由4980起价到了3680，下跌了26%。我也遇到了一个客户前期买了宝龙的楼盘，几个月之后，买的时候5000元左右，现在一下子成了4000元了，心理上的打击比较大，当然开发商不可能给你退钱，因为白纸黑字的合同已经签了。还有一个焦点是颐中高山，它的小户型调整比较大，但缺陷明显。大户型价格调整没有宝龙这么大，加上送车库，价格下降也超过10%，因为总价比较高，一套房子大约在百万左右，如果调整这样的幅度也相对较大。

这样的情况下，岛城的居民买房也是在观望，看不清局势，到底更多的楼盘会不会像宝龙和高山一样出现这样的情况呢？我们先来看看最近楼市的基本特点。

政策房比例大增加

下面我们展开来讲，07年市南、市北、四方、李沧，根据我们的权威统计，大约卖了14000多套房子，里面包含了大约2000多套左右的政策房，比例不大。08年一个特殊的情况，跟以往的楼市不一样的情况是政策房的比例大大增加，我们上半年的数据统计，上半年一共卖了6000多套房子，商品房量是两千四五百套，比起去年有大幅度的下降，下降了一半多。但是政策房却卖了3800多套，也就是说政策房的比例已经远远高于商品房。这是青岛楼市从来没有过的现象。

大家可能还要关心一个地方就是崂山区，因为我们区位的优势，把崂山区也归为市内的范围，也是大家购房的热点。崂山区08年上半年正好和四区相反，商品房出现热卖的情况，买了2000套，尤其是尚东区和橄榄城的带动，几乎赶上了市区的总和。但是下半年，崂山区的政策房开始热买，左岸风度、康城就是是政策房，价格在四五千元，远远低于商品房的价格，商品房就不行了。

小户型热销

这是2008年青岛市区楼市的重要特点，还有一个特点是小户型热销。在青岛这几年的发展中，其实户型设计与其他地区相比，差距是非常大，尤其是高层。大家在买房的时候可能看到这样的现象，尤其在高层，因为公摊面积比较大一些。一般情况下，多层没有电梯的那种，五六层的公摊面积在15%左右，高层公摊面积在25%左右，这是青岛很多楼盘的均数。如果你买多层100平建筑面积最终得到的使用面积大约在85平左右，买高层大约是75平左右。所以我们要看一下公摊面积，如果公摊面积小一些的话，你会得到更多的实惠。

由于高层的公摊面积大，所以本地开发商又不是很努力解决这个问题，导致户型方面，很多购房者很抱怨的一个地方。高层80几平，70几平出现套一房，套二房在80几平、90平、甚至100多平。这样拉高了总价，因为一般人要买房就要买套二的房子，两代人居住要有一个儿童房，或者客人来了要准备一个客房。

青岛的户型从2008年开始出现一个好的调整，80平左右的套二房在市区中出现，像尚东区、橄榄城就出现了这种户型，可以比较好的降低总价。而保利和万科等大品牌开发商来了之后，又在户型方面出现了改善，就出现了不到90平的套三房，当然里面有赠送的面积，这样公摊面积压到10%左右，这对整个的购房者来说也是一个非常大的实惠。我们的买房者在买房的时候一定要关注这方面的问题，特别是公摊面积方面，因为你可以花更少的钱得到更多的使用面积，得到更多的实惠。所以90平米以下的小户型出现一个热销的局面。

郊区房地产市场降温

第三个情况是郊区房地产市场的降温。前几年投资房地产，很多人把眼光投向郊区，比如说黄岛、胶南、胶州、即墨等地。2007年之前，青岛郊区的房地产出现了一个比较热的投资潮，尤其市南区比较富裕的人，有一个第二套房计划，或者是“5+2”计划，就到郊区有山有水的地方购房，周末去住两天，是很惬意的一种生活。但是从2008年开始这种局面出现了转变，一部分是市南区比较有钱的群体已经消耗得差不多了，已经买到了第二套房子。第二是郊区房子也出现了大幅度的调整，大家觉得投资价值不太明显。再加上整个楼市出现了“拐点论”，所以整个投资性的楼房，使郊区的房地产大幅度地降温。但是又出现这样的局面，城阳区和黄岛区，出现了放量的局面，很多大的开发商去开发楼盘，出现滞销的局面，宝龙的降价就是在这个情况下出现的。原来去年想象会卖得很好，今年突然市场产生变化，很多人本来要买，现在处于观望状态，所以双方僵持，就出现了降价的情况。

在青岛市区，我们从供求关系来看，双方关系没有发生明显的转折，买房的人依然很多，但是开发商推向市场的量不是很多。但是郊区不是这样了，尤其是黄岛、胶南、城阳这几个地方，它的市场供应量非常大，挤压量非常多，开发商非常愁，大量房子在手里卖不出去。但是市场需求非常不明显，因为当地居民都是村民，有一个拆迁等待改造的房子，他们的需求不是很大。而当地经济更多是打工经济，打工的人比较多，但这部分人买不起商品房。所以造成了市场供求的脱节，想买房的人买不起商品房，在郊区盖起这么多的房子，在市场上没有得到明确的认可，最后导致郊区房子的滞销。

到九月份，青岛市网上的待售量已经突破500万平，大约是48000套左右，房子量是非常大的。这样对购房者来说，增加了一个非常大的选择余地，你可以很好地选择权，有足够的时间来挑选，不是说今天买不到这个楼盘，明天就卖光了，再也买不到了，在很多区域，这种局面不存在了。

市内四区逐一分析

青岛的基本情况从南到北房价一路走低，市南区最高，其次市北、然后是四方、李沧。老市区居民对市南、市北比较偏重，认为四方、李沧是相对比较破败的地方。

市南区的供应量不是很大，在银川西路附近聚集了几个楼盘，2008年焦点是颐中高山，出现了大幅度的价格调整。为什么会出现价格调整呢？因为颐中房地产原来是烟草行业，后期在做房地产方面会退出这个行业，说得实在点就是钱已经赚到了，房地产行业出现竞争，不太好做，以前钱已经赚了，就要退出这个行业，该降价就降，没有太多的负担和忌讳。前期可能有一些小户型48平30万的，有一些热销。紧接着推一些大户型，这个价格也是比较实惠。然后关注的热点是中海1号，是一个比较大的楼盘，马上也要推出市场，很多客户也在关注这个房子。中海的质量和物业是很好的，如果有高端需求的朋友可以关注这个房子。另外还有曼哈顿广场，也是七四折，价格出现了比较大的调整。这个楼盘主要是因为前期山东路地王出现后价格上涨较快，但是销售情况不是很好，所以也进行了再次的价格调整。市南区供应量较小，但海边三万元左右的高端楼盘销售量压力非常大，一个月也就卖两三套，销售量非常小，因为高端客户对高价也是有一些顾忌，压力比较大一些。

市北区的焦点还是在山东路和延吉路板块，尤其是万达前期开盘也是卖得相对可以，包括锦绣华城，山东路上的嘉合新兴，万达也好、嘉合新兴也好，商业比例占得多一些，公寓是40年产权，不是70年产权，贷款要求首付必须超过40%。销售价格拉得很高，销售得不是很快，大家也可以关注一下。另外市北区相对多地一些是旧城改造，但是进展相对慢一些，台东南面一带，快速路两边进度慢一些，买房者要等待。

再就是四方，前几年供应量和销售量都比较小，但是从08年年底开始交易量会增大，会成为青岛市楼市的焦点。尤其是几大开发商万科、保利等进入之后，会使四方中部成为热点。像万科的产品、户型、未来的物业服务都是没有大问题，这是相对本地企业有优势的。可能青岛本地的购房者所不看好的，或者关心的是地段和配套问题，因为四方的基础设施跟市南、市北没法比。这就需要你的衡量，将来你的发展，或者你的承受房价的能力，和将来市南、市北区的平衡，这个地方相对市南、市北在价格方面还是有优势。而且四方区将来的房子会非常多，如果在四方置业的同志，未来的挑选余地比较大，现在都是处于建设期。

就李沧区而言，主要是金水路板块，楼盘供应量非常大，前期8月2日开盘的绿城理想之城，也是非常受关注的，两个多月卖了400多套房子，在目前青岛楼市来说是非常好的成绩了，因为它的价格也不低。绿城做产品的能力是非常强的，无论是景观、房子本身都是没有大问题的，包括物业服务。但是它相对的弱点是户型比较大一些，公摊面积会比较大一些，导致总价相对高一些。再就是那个地段周边配套可能要过几年才能形成，因为整个是三个旧村的改造，这样卖房之后要等几年之后才有一个成熟的局面出现。金水路百通馨苑也是大家比较熟悉的，好多年了，现在是一个尾盘状态，后期还有幸福之城也是一百多万的大盘，还有文昌阁的改造项目，是70万。如果在这个地方买房完全不用太着急，因为未来在这个地方竞争非常激烈，因为70万以上的大盘至少5个，供应量在几百万平，供应量大开发商的销售压力也会大一些，很可能出现低开的情况，如果我们买房在低开的情况下购买会获得很大的实惠，买到相对位置比较好，价格又低的房子。

还有一个是崂山区的情况，这是一个相对特殊的地方。崂山区的配套正在完善中，整个商业配套等等还不是很全面，但有一定的基础了，交通和公交车也相对方便一些，但还不是那么方便。而它的房价又相对比较高一些，因为现在像辽阳路、浮山后都基本上在七千以上，供应量也不小。所以我们在这种情况下要买房，也可以有一个挑选的余地，尤其是金家岭旁边的康城板块，聚集了6个楼盘。开发商的销售压力也比较大。因为这块相对比较偏一些。这样开发商还款压力也比较大，这样在买卖双方的博弈方面，购房者还是处于优势。其他板块像一些比较大的楼盘，麦岛金岸、颐和星苑卖得也比较慢，压力较大。

买房应该注意的问题

市区的房子大家在买房的时候，我觉得注意以下几点：

第一，如果确实下定决心买房子，就做首批购房者，开盘就买，不要拖到最后，因为拖到最后一个是好楼层和户型的房子被人选走了，另外价格会有所提升；

第二，要看清楚这个区域未来供应量是多少，比如说你要买李沧区的房子，要看一看周边有多少楼盘在卖，或者未来两三年内有多少量。如果将来这个地方没有什么楼盘了，就这一两个楼盘在卖，价格调整的压力自然小。如果这个地方的楼盘非常多，将来竞争非常激烈，价格调整就非常大，你可能就会面临买的房子价格缩水的问题。

第三，你的房子是大盘还是小盘，情况也不一样。如果是小盘，价格调整可能性也会小一些。大盘不一样，一年必须卖到上千套，因为工程款等等各种费用都要靠走量来支撑，这样开发商因为是大盘，价格低一些，一套房少挣钱，但是卖的房子多了利润还可以保证，这跟小盘不一样。

第四，还要注意开发商的情况，开发商是不是一个大牌或正规的开发商。有的开发商一看房地产这个行业不是以前了，盖个房子就能卖出去。这个盘我做完了，我就甩手不干了，甚至移民海外，带着钱走人了。这样的情况对我们购房者是很残酷的。因为我们买房子是几十年的积蓄，到时候就找不到人了，房子出现这个问题，那个问题，到时候没有人找，这样可能会对我们后期造成非常大的烦恼。我们看到电视上经常有这样的报道，墙破了，水淹了，开发商找不到就要自己解决。

第五，楼盘的具体情况，大家在买房的时候，有这样的情况，大家买苹果、橘子的时候，会反复挑选。买房子不是这样，到样板间一看就买了，我告诉大家这种情况是非常错误的。开发商盖的样板房是非常漂亮的，一去就被征服，一看这个房子设计得多好啊。但是你要注意，你买的不是样板房，你买的房子要去看，多少多少号的房子，那个空间才是你一生积蓄要购买的地方。等拿到钥匙，才发现层高有问题、门窗都有问题，那个时候就晚了。包括楼盘周边的一些情况，像景观、交通、商业、教育等等，这些在买之前都要亲自转转看看，因为毕竟是花几十万换来的，前期的调查都是值得的，就是前期的走访、调研都必须花这个工夫。否则一旦交钱，就后悔了。不是把自己变成专业人士，但是对自己要买的房子要专业，这样买房子的风险就大大降低了。

2008年金融危机来了，标志着我们无论投资还是大宗消费，都已经进入一个高风险时代。如果大家今年有投资股票的朋友，就有坐过山车的感觉，损失是惨重的。所以有大的资金支出的时候，要慎重。否则你购买什么东西，马上面临贬值的风险。你今天买100万的房子或者股票，明天很可能就变成80万。如果你不把自己变得专业一些，如果不下功夫，这种风险就会越大，如果你对这个事物有深入的了解和掌握其中的规律，是降低风险的最好方法。