市区两个月均价下跌22%，说明什么问题？

    最近让很多人争论不休的是两个数据，市内四区的楼房均价家的统计数据，先看看有关新闻的报道：

    3月青岛市内四区商品住宅的成交均价下跌，为6334．4元／平方米，环比下降12．98％（注：同比是指与上年同月价格相比，环比是指与上月价格相比），均价比2月份下降了944．6元。记者今天从有关部门公布的本市3月份房地产市场交易市场报告了解到，3月市内四区成交均价除李沧区有少量上涨以外，其他三区降幅都较明显。尤其是市南区继1月份突破15000元大关之后，3月仅为9377．59元／平方米，接近2006年7月水平，市北区3月也继续走低，跌至2006年9月水平，为6331．3元／平方米。

    2007年3月青岛市内四区商品住宅成交量为1349套，环比上涨795套，同比上涨191套，为历史新高，成交总面积为126657平方米，环比上涨123．43％，同比增长4．7％，

    受春季房展会的影响，4月份青岛市内四区住宅成交量继3月份井喷之后再次达到历史新高，总成交套数为1676套，较3月份增加327套，总成交面积为160323平方米，成交均价为5682.39元/平方米，较3月份下降10.29%，较2月份下降21.94%。

    数据出来了，盼望房价下跌的人很激动，认为大跌了；喊涨的不以为然，因为没有那个楼盘有大的松动阿，只是政府玩的数字游戏而已，对此嗤之以鼻。

那么这到底是怎么回事呢？且让百忍来解读一二。

    我们首先要看明白，这是个均价，是由不同区域的不同楼盘构成的平均数，所以这里面有个权重的问题，这是个最基本的统计学的概念。我们看到，三月份最大的降幅出现在市南，为什么一个月就下来6000元？都是拆迁惹的祸，市南西部拆迁，也火了附近的楼盘，最得益的就是鲁能领寓的小户型了，据说一个月出售200多，这个楼的均价不过七八千而已，那些燕岛、9号一个月不过几套而已，所以出现市南一个月下跌这么多。而市南又必然拉动整个四区的下降，成交量的市北区也是价格低的成交量大，尽管李沧区有少量上涨，也是在经济房的基础上出现的，所以交易的房屋都集中在了低价的范围，于是四区的总价迅速被拉下来。

而四月份成交量大的原因在于经济房、限价房和拆迁房，这些当然比较便宜，所以在总体上又下来一块，总而言之，此次两个月来数字下降如此之大，根本原因在于消费结构出现大的转折，也是百忍在前面文章中提到的10000套限价房还有经济房的冲击问题，高昂的房价使老百姓把购买力集中于低端，而限价房还有经济房的出现又适应了种变化，使这些楼盘所占比重迅速扩大，所以这很容易使整体的均价下来。这很正常，没有什么复杂的，政府也没有在这上面玩什么花活，随着后续楼盘的上市，还会出现这样的现象。

    当然，在结构的变化得主要原因之外，还有一小部分是降价的原因，现在商品房的房价在整体上还是处于胶着状态，双方还在僵持和观望。但有些楼盘也在悄悄打折或者让利，这些都会使价格下来一些。

    经济学必须有数字，数字才能说明问题，否则国家不必设一个统计局了。

    那么从青岛市内四区这两个月来的这些数字的变化中，能说明什么问题呢？百忍以为，说明限价房还有经济房在跟商品房争市场，而且占据了上风，两个月的市场虽然扩大了，但是商品房分到的市场却极为有限，高端客户不足的问题更加突出了，尤其是海景房，所以百忍依然认为，那几个海边的百万大盘没有价格优势只怕会很困难，这些楼盘的下一步动作，应该很有看头。