卓越超级大盘和胶州湾北岸地产前景

  半年前，百忍偶翻青岛日报，发现流亭有一90万平的大土地出让，建筑面积达140万平，可谓超级大盘。判断位置，在机场以西的双元路以西，白沙河以北，此为海边盐碱荒地，拆迁等都不要的熟地，便猜想是那家得到来开发，不久传来消息，是四个菱形标志的深圳卓越。卓越在深圳的影响虽然不如一线的万科、中海、金地、招商、华侨等一线巨头，但其在激烈的竞争环境中也把自己炼出了硬功夫。其开发的蔚蓝海岸和浅水湾算是在全国小有名气。可惜被全国借名，青岛某些没有出息的商人当然也不错过，于是蔚蓝海岸出现在崂山，浅水湾居然在即墨的田地里成了豪宅。

百忍曾经很多次走过环胶州湾高速，因此对那边的情况比较熟悉。主要是盐碱地，因为胶州湾数年缩小200平方公里，主要原因在北边的填海。这边的开发成本有两条，一是拆迁成本低，二整理土地的成本相对要高一些。

主要的问题是没有统一的规划和道路，结果使得这块土地显得乱糟糟，很少有开发商来。再加上沧口的重污染区和工厂将这个地区与市区分割开来，结果使本来离时区很近的这个地方成了没有人搭理的鸡肋。

众所周知，青岛房价高，除了杜某人的功劳之外，海景无疑最大的凭借因素。而青岛前海的海岸线平直，于是有人打起了即墨东部的主意。其实还有一个胶州湾啊，这个可是奉献了上百公里的海岸线啊。俞在的时候，就提出青黄红的三点布局，可惜 杜先生要显示自己的成绩，要再出心裁，于是把钱都给了滨海大道，红岛遂被抛弃。

在城阳中心区域如火如荼的开发形势和王沙路、308国道迅速崛起的情况下，整个城阳西部有些死气沉沉。大家更多的是忙于建设工厂和旧村改造。

如今卓越一鸣惊人，在平静的湖面甩下一块巨石，原来的局面迅速被打破。在王沙路、308国道降温的情况下，城阳地产的一级会不会再起来呢？？且让百忍来分析一二

我们知道一个楼盘，尤其是大盘，一定要找准目标，这是一切工作的出发点和落脚点。百忍来分析一下叫蔚蓝群岛这个市场的客户群体。首先是本地人，本地人主要是农村改社区的居民，这部分基本上没有市场，因为流亭街道06年旧村改造36万平，07年改造30万平，两年就盖了将近1万套房子，很多村民都有两三套，就是没有的也在等着改造。

而调控之后市区的投资者基本上很少出来活动了，而交通的压力也不好办，毕竟这里不比308和王沙路，路不方便，车也堵，没有形成成熟的社区，这些都使投资者有顾虑。胶州的诺贝尔就是很好的例子，想玩投资者，结果玩残了。

所以说到最后，也就只有打工者了，城阳确实有这样一个群体，人数不少，项目周边全是企业工厂，但消费能力有限，而这就决定了价格不可能很高，因为那样就会产生曲高和寡的局面，使无论如何消化不了这个大盘的。而卓越拿地的楼面地价只有170元，因为那里原来就是一片虾池，成本控制方面有了基础。

所以百忍认为这个项目倒不必像其在深圳那样搞高端，主打机场，因为坐飞机的那些人是背向这边。建议最好以聚集人气为主，只有这样，才能打开局面。有位老兄天天喊着卖一套135的房子，就在这一带，但是一直没有卖出去i，看来人们对这边的接受确是有一定难度。

要吸引人，只怕卓越在整个的环境上和交通上要下大功夫，尤其是交通和规划，不是单企业就能完成的，要政府的力量，若能打通双元路，四流北路，胶州湾收费能撤销，市内的公交车顺利进来，市场等其他配套能跟上，则局面会大不一样。所以这个整合资源的能力对项目是个最大的考验。

从政府方面来看，城阳东部的四个街道办只有流亭在房地产方面没有大的作为，其他三个各霸一摊，吃尽甜头，流亭早已经憋了太久，据说机场前的黄金地段也在跟李嘉诚的和记黄埔谈，若能成功，也是个不小的动作。

胶州湾的浅海真应该利用起来了，因为不占耕地阿，比什么新东部要好，温总不是要死守18亿亩的耕地线么。连胶州都喊出了少海新城，不过百忍以为还是开发好城中为好，诺贝尔残了，顺驰又搞成这样，再玩下去，后果严重阿。

从整体上看，现在卓越也进入了全国扩张的时代，其风险也在加大，第一的项目的好坏决定了以后的进程，所以是输不起的。联想到李嘉诚的和记黄埔在北京的第一个项目就搞出了逸翠园事件，让超人大为光火，还有富力地产的富力城事件，总之，越是名企业，越不能出问题，丢不起人啊。

当然现在忽悠的名目繁多，比方盖房子，旁边有些积水沼泽，人家会说成是‘江南水乡’，假如是烂水塘，就说成是‘亲水住宅’，再挖一个半尺深的浅水坑，就是‘人造西湖’，如果再有一条臭水沟，就成了‘临江别墅’。总之，一定让那些背债买房的人找到贵族的感觉。”

就在你刚刚还完债务，松了一口气的时候，人家还会及时地散布言论：权威专家认为，拥有两套住房才叫生活、一套别墅才是小康；或者干脆宣扬：从流行趋势和品味看，今后的房子应建在山洞里，回归原始。真是忽悠死人不偿命啊可，最厉害的在青岛，百忍在即墨田地里见到当年成了鸟窝的高楼已经被包装成高档酒店公寓，居然每平8000元，真是让人感觉活在童话世界啊

说到扩张，万科的发飚是最厉害，05年还不到100个亿，06年已经突破200亿，据说今年突破300亿没有什么问题，已建和要建项目达110个之多，想当年顺驰的孙先生喊着要过100亿，跟王石争老大，可如今一个亿就把辛苦经营的企业给了别人，百忍记得当初看《地产骇客》这篇文章的时候，就有一个结论，市场一旦逆转，最先倒下必是顺驰这样的赌徒，不想这样快就应验了。

加上城阳其他几个市场的变局，整个城阳2007年将有不下200万平的上市量，这里面风险是多方面的，所以要谨慎细致下真功夫才是啊。