■5年前重庆就在喊的房屋价格低为什么至今还在喊？因为这个城市的房屋价格与城市价值是基本相符合和匹配的；
     ■南山黄角垭上面那些店的火锅为什么好吃？因为山上有屠牛场、有杀鸭加工点，能保证菜品新鲜供应；
     ■为什么同样是那些店，同样是那些毛肚和鸭肠，开到山下就火暴不起来？因为火锅只是一个载体，人们会以为你拿下山的那些菜品有“加工”嫌疑。
     ■具体到房地产上面，就说明你是否找准了人们对即将产生购买行为的房子的心理预期和需求。

 

   经济学家：重庆城市价值与房产价格基本相符

    “重庆房价永远不可能赶超上海！”“重庆房交会应该屏弃目前低水平的运作模式！”日前，明亮管理咨询公司总经理、重庆科技学院经济系主任、经济学博士胡伟清和重庆纵横商务研究所所长、知名经济学家刘可两人接受记者就“城市房地产价格与价值这一主题的专访时，明确提出了自己的看法，表达了同样的想法。

    胡伟清：重庆房市要靠外力拉动
  

     “城市价值最难衡量是因为它不可能被大规模搬迁和复制，其高低都是人们人为评定的，这就好比一个人在这个公司的年薪是5万，到另外一个公司后可能是10万或者20万乃至更多，这就可以说明他在这个公司的价值被低估了，但城市就不行，你不可能今天把它搬到这个地方，明天又把它搬到那个地方。”
胡博士认为：“如果非要评价重庆的城市价值，首先要衡量的应该是区域的辐射能力强弱”。胡说这话的依据是90年代初成都的房价比重庆低很大一截，现在为什么高？因为成都的高速公路网络辐射力强大、以成都市中心为核心的辐射源影射的辐射半径比重庆强大得多。

         

          重庆这些年的交通发展的确迅猛，但和邻近的成都相比，其网络辐射力和辐射半径依然有待加强。

     “一座城市90分钟内的车程内能走多远，就说明你这个城市的辐射力有多大。”胡以上海每5秒就有一架飞机起降、广州和北京分别是9秒和10秒，而重庆是5分钟为例指出了重庆在辐射方面的软肋：“就算重庆能达到每一分钟有一个航班起降，目前的机场高速不24小时堵车才怪；重庆虽然在打造半小时主城、八小时重庆和规划了强大的立体高速公路、铁路和航空、水运体系，但那只是打造计划，目前的情况是稍微一堵车，半小时主城就变成了2小时甚至三小时主城、、、、、、”
    “5年前，重庆就在喊房屋价格低于周边，为什么5年后还在喊低，说明这个城市的价值与房屋的价格基本相符合。贵阳与重庆本无可比性，但其房价之所以高，是因为它的城市规划受到四面是山的困扰无法施展，从而造成需求大但供给少，所以自然就高。”胡认为，重庆房价之所以一直走低，与外来购买力太弱不无关系。原因是在几个直辖市中，重庆出租车价格是最低的，5元起步；而北京是10元、深圳是14元、上海是16元，目前重庆坐出租车的10个人中有8个是本地人，而外地的这一比例刚好相反；重庆稍微豪华一点的洗脚城包间一个晚上只要几百元，上海等地方至少1000元以上。重庆五星级以上酒店是全国最少的，不到5家却常常喊吃不饱，上海北京等地都超过了100家，却常年不愁客源。
    “这些地方消费为什么高？”胡分析的结果是这些年外地到重庆来的人虽然不少，但这部分人并未让重庆形成“集散中心”，其采购、消费和购买力自然要大打折扣。
    “任何一个城市，如果仅仅想依靠本地消费带活市场，其经济的增长肯定是缓慢的。”

           

           重庆房价的低迷和缺乏外地购买有很直接的关系。     

    “重庆城市价值被低估与重庆自身的形象和外界的关注度大小有极其密切的关系。”胡博士以他多年对这个城市的研究分析认为，重庆最缺乏的是“挖掘”，在外地，很多人知道重庆却不知道北京上海，是因为重庆有“陪都文化”、有“红岩”，有甲天下的美女。但是，知名度和关注度在重庆未能得到有机的结合，一是“陪都文化”和“红岩”的价值未能得到最大化的发挥，并未来为重庆带来实质性的变化和影响；二是美女是重庆的一张名片，但重庆美女至今没有大动作，倒是并不盛产美女的湖南，搞一台超女的节目，就把重庆美女的魂都勾走了。
      重庆现在迫切需要解决的问题是，要让外地人真正感觉到这个城市有机可寻，有持续不断的热点吸引他们关注的目光，要有能把他们能留下来的东西。
     胡认为目前在重庆搞文化的成本是最低的，但关注度却是最高的，原因是搞经济成本高不说，一般老百姓搞不懂，自然就不会去关注，而文化的东西经媒体反复报道，不停注入“重庆产（造）”的概念，其关注度和关联度自然而然会增加。如拍摄制作一部《巴蔓子传奇》，搞个一百集在央视一播放，不仅全国都知道了重庆5000年的文化底蕴，而且知道这是一个豪爽的城市，这个城市的市民是最值得敬仰的市民。
     胡认为文化这个东西最具有可操作性，是因为当年金大中提出对韩国文化扶贫就遭遇嗤笑，但从目前来看，他的做法是对的，至少，韩国很多电视剧在全国热播就是一个例子。
对重庆正在搞的文化创意产业，胡认为政府应该引起足够的重视，并落到实处，因为不管哪个国家，其文化产业的启动都是政府投资先启动。如新加坡别人搞文艺复兴，他搞的是文化复兴就是一个榜样。
      对“把政府脑壳都搞大了”，但老百姓还不愿买单的房交会，胡认为这和重庆政府的服务力度不够，很多人专业知识、技能以及创新能力不够，其所处的工作环境也可能影响到其没有创造力，搞得再好也没有奖金，自然也就没有创作动力等因素息息相关。
     “但一年两度的房交会还得搞下去，将像每年的春节联欢晚会，虽然一年更比一年难搞，谁当导演都头疼，但还得搞，因为你得满足市民的娱乐需求。房交会也一样，在目前无计可施的情况下，可考虑市场化运作，通过招投标，谁的创意好就用谁的，可考虑初选择几个入围企业。中标的一个企业奖励100万或者更多，落选的每个企业奖励10万，奖励基金要么由政府出，要么通过参与招投标的企业缴纳“入场费”的形式收取。

    刘可：修房造楼要先考虑消费预期
  

    “要谈重庆的城市价值，首先要考虑的是重庆的文化属性——一种典型的码头文化。”
     刘认为重庆城市价值之所以长期被低估，原因无外乎有两个。一是重庆有大量的“农转非”人口。由于城市化进程的加快，这部分人挽起裤脚进城后，在工作岗位不理想、工资收入低等因素影响下，他们只得与大量的进城打工仔一样，靠租房住，自己有点钱后再按揭买房，从而导致整个市场的卖相不好；二是重庆的房地产市场自启动建设起，就一直跟在别人后面走，没有自己的思考和设计，今天欧风、明天韩风，到现在到底该怎么样“疯”自己都没了主见，时间一长，慢慢醒豁的市民自然不愿意为简单的钢精水泥建筑花大价钱买单。
    “实际上，重庆城市定位引发的是人这个群体的变化，重庆应根据‘人’来定位，因为城市的发展也好，拓展也罢，最终是落实到“人”上面的，需要大量的人去支撑。”
     南山黄角垭的毛肚为什么好吃，因为山上有屠牛场、有杀鸭加工点，菜品新鲜，那为什么同样是那些店同样是那些毛肚鸭肠，开到山下就不行？因为火锅只是一个载体，人们会以为你拿下山的那些菜品有“加工”嫌疑。具体到房地产上面，就说明你在修房造屋前是否找准人们的心理预期和需求。
     对重庆最近几年遍地开花修建的高楼和别墅销量并不见得怎么好的现象，刘的理解是产品形态单一，没有融入人性化的东西和产品长久的生命力。刘以最近火暴龙湖餐饮一条街的“大队长知青火锅”的迅速窜红为例分析认为：实际上它和其他的火锅在菜品上并没有什么两样，汤料、价格、服务也没有什么区别，它之所以卖得那么火，是因为它融入了“大队长”和“知青”这两个看似毫无关联，实际上唇齿相依的概念，由于人们吃的是“大队长”和“知青”这两种“感觉”，与其他火锅就是不一样，于是，在人们口口相传的过程中，它就很容易在“大队长”和“知青”这个细分市场赢得了满堂喝彩，而拥有“大队长”和“知青”这两种身份和年龄者，恰好是目前在城市生活或者工作得比较成功的一个群体，这个群体在消费时，他们自然会无所顾忌。   

              

               要谈重庆的城市价值与房地产的关系，首先要考虑重庆的文化属性——典型的码头文化。

     “重庆修那么多的别墅，真正有钱人有几个一周在里边住过两个晚上的？更多的时候，住的是一个保安一个保姆一条狗。”刘以妇联今年以来定期公布的一项调查结果表示，重庆每天有两对新人登记结婚，就有一对夫妇因为感情不合离婚，而离婚后因为没有房子住而又不得不住在一个屋檐下，这导致尴尬、社会隐患不说，体现的问题是地产商为什么不替这部分人考虑考虑？由此引申出来的问题是单身、老年公寓的需求和潜力不是也很大吗？
    “目前的社会，不确定因素太多，给人精神、生活和身体上的压力都大，在上海、广州涌入的外地人多，而重庆虽然也涌入了不少的外地人，但他们基本上是以老板的名义进入这个城市，他们来的目的不是消费，而是以经营的名义掏空重庆人的钱袋，重庆涌入的更多的是棒棒、保姆、农民工和一般的营销人员，他们地位低下、收入不稳定，买房自然是一大难事，房价自然上不去。
     重庆串串香和三拖一为什么比任何城市都火暴，因为民工们虽然收入低，但他们也有享受生活的权利，他们也需要火锅滋长他们的脾气，这些串串香和三拖一老板为什么火？因为他们抓住了这部分人的心理和需求。房地产也一样，开发商首先要考虑的是消费者的心理预期和可比性，他买一套房子可能要看几个甚至几十个楼盘，就象街头的小面，全重庆卖2元2两，你非要卖4元，凭什么？在拿不出足够理由的情况下生造概念的结果很可能自己搬起石头扎了自己的脚。
     对已经举办了十几届的房交会，刘认为重庆可考虑办一个永不落幕的房交会，像证卷市场一样，找一个相对集中的场地，像目前房交的布展一样，分区、分楼盘形态把所在辖区的所有楼盘集中在一个地方，让有心买房者一站即可看完所需要的户型和预期的心理承受价格，而不是每年的春秋季两次集中在一块搞，在打折、降价、减免税费等手段无所不用其极都难见成效，政府也脑壳都大了的今天，这不失为一个好办法。