■论销售，在北京房地产界连续多年无人能出其右；论气势，一口气在全国几大城市重金打造SHOPPING MALL;声称地产商无情无义的闽系地产大佬黄如论，将如何实现商业地产的霸业？而让人好奇心颇浓的是，在大盘社区尝到甜头后，黄如论为什么突然之间就换了一副胃口，决然转战商业地产，主攻SHOPPING MALL？

    ■从地产大佬转向摩尔枭雄，他准备如何扩张自己的摩尔版图？从一开始就动用自己的钱滚动发展的黄如论，真的不需要和银行打交道吗？他随时可以掷出的上百亿元资金，是怎样在运作的？他和他的世纪金源投资集团有限公司经营不贷一分钱资金的秘密何在？

解读黄如论
揭开慈善富豪上百亿资金运作迷雾
   
   白描黄如论
   

    印象中的黄如论首次出现在公众视野的准确时间，应该是2003年的年初。作为新进北京的外地房地产商，他的特立独行和大手笔投资，对中国房地产市场与众不同的判断，以及对单个楼盘独特的资金操作手法，一夜之间震动了业界。
    近日，因为连续第三年当选由民政部指导的“中国慈善排行榜”、“年度最慷慨慈善家”而再度成为新闻人物。
    据其身边工作人员提供的黄如论个人资料显示：只有小学文化程度的黄如论出生于福建农村，35岁之前一直在家乡做小买卖。
    黄如论是在1986年前往菲律宾淘金时开始涉足商业的，期间，曾在多个国家从事贸易，并在1991年以一个成功者的身份荣归故里。
    1998年，黄如论开始进入北京房地产市场，并以370万平方米的超大楼盘、全利用自有资金、采用现楼销售的方式震惊业界。
    2003年，黄如论携他的世纪金源开始投资重庆的房地产市场，并投资26亿元动工建设西南最大的购物中心。
    2004年，黄如论在昆明和上海投下百亿巨资开发高档住宅。
    除了投资地产外，黄如论还乐心公益。
    今年4月18日，在一年一度的中国公益盛事——“2006中国慈善排行榜”发布典礼上，黄如论以1.61亿的年度捐赠额，成为本年度最慷慨的慈善家。
    据不完全统计，黄如论历年的慈善捐赠总额已达4.5亿元。
    中国房地产业界的大腕们对黄如论的评价是“这位只受过小学文化程度教育的慈善家，是一个躲在云层背后的人物，如同隐藏在海面下的冰山，只露出一点尖角儿。”

    重庆地产界的人们对黄如论的大手笔资金运作手法至今没有搞醒豁的是：“别人搞房地产，玩的都是银行的资金，但金源集团玩的却是自己的钱，换句话说，金源集团自己拥有的现金，只是露出水面一截的石头，深不见底。”
    “金源集团凭什么？”
     随着记者采访的不断深入，他的一个个地产恐龙级标本，开始不断地呈现在世人面前。

 

解读黄如论一 
   ■一手端半杯福建功夫茶，一手拿着香烟，黄如论不时用两只纤瘦、细长的手在空中比划着，烟雾缭绕的形状，除了房子，还是房子。将近两个小时的采访中，黄如论一直向本刊记者描述着他盖过的房子和以后想盖的房子。

   ■如果不是被他的随行人员以“再不走就赶不上飞机”的提醒打断，我甚至猜想，他很可能在接下来的时间里，用铺天盖地的建筑术语，来解释和阐述他在一个个巨大的建筑里安放的那些钢精水泥的柱子，是多么牢固而不占空间、、、、、、

    黄如论把接受采访的地点定在江北世纪金源大酒店，因为该酒店是他和他的金源集团在重庆的开山之作，也是得意之作。　
    一手端半杯福建功夫茶，一手拿着香烟，黄如论不时用两只纤瘦、细长的手在空中比划着，烟雾缭绕的形状，除了房子，还是房子。将近两个小时的采访中，黄如论一直向本刊记者描述着他盖过的房子和以后想盖的房子。如果不是被他的随行人员以“再不走就赶不上飞机”的提醒打断，我甚至猜想，他很可能在接下来的时间里，用铺天盖地的建筑术语，来解释和阐述他在一个个巨大的建筑里安放的那些钢精水泥的柱子，是多么牢固而不占空间、、、、、、
　　
    初涉地产江湖    选准落点“三级跳”
   

    袅袅轻烟混合着茶具里不时飘出来的，时淡时浓的铁观音茶叶的香味，对黄如论的印象，也开始逐渐清晰。
    黄如论人生的第一个重大转折，是1986年。当时，刚满35岁，之前只在家乡做过小买卖的他，只身离开故乡福建前往菲律宾淘金。短短5年时间，通过贸易，黄如论赚到了人生第一桶金，并在当地构建起了良好的商界人脉。这对曾经忍冻挨饿、露宿公园的黄如论来说，无疑实现了人生的第一次成功跳跃。
问他那时到底赚了好多钱，黄不置可否地一笑：“一共还不足一千万。”
　　1991年，黄如论携带这第一桶金，以归侨身份回到家乡寻觅长足的发展空间和机会，进行第二次跳跃。时逢国内房地产业蓬勃发展，黄如论看准当时福州旧城改造，动用全部资产，成立了在家乡的第一家公司——福州金源房地产有限公司。对自己在随后能迅速成为地产界的“福州之王”，他说他“当初根本就没有想过发展势头会有这么猛”。
    至90年代末，黄如论已经成为福建最大的私人房地产商的代名词。
    然而，被成功喜悦笼罩的黄如论并不满足做福州的“地方诸侯”，他最需要的是迅猛扩张。他开始寻找又一次跳跃的落点。在考察了上海、广州、沈阳、北京等地后，黄如论决定把北京作为金源集团走出福建的首选福地。1998年8月，金源集团进入北京；11月，在亚运村奥体东门附近一块2.8公顷的土地上，金源集团在京城挂出了第一个楼盘的牌子———世纪嘉园。
    世纪嘉园在一年之内一扫而光，销售收入达到了7个亿。
    小试牛刀之后，黄如论又在300多万建筑平米的世纪城中，将准现房销售应用到极致。连续三年蝉联北京市销售冠军的世纪城，让黄如论赚得盆满钵满。
    此后，黄如论在他进军房地产的路上，投资了一个又一个楼盘。重庆、昆明、上海，金源集团亦一一涉足。至此，金源集团也跻身中国民营房地产企业前三甲。
    用黄如论的话说，创新是他这些年之所以能取得长足发展最大的动力。
　
    无限量资金　用自己的钱搞房地产
　　
    业界在看透黄如论进军中国地产的野心之后，最为好奇的还是他“无限量”的资金。因为在中国地产圈层，无论是住宅开发模式还是玩shopping mall的商业地产，资金永远是成败的决定因素。
　 　而对于黄如论，资金似乎是不成其为问题的问题。
“在开发世纪城这个超过300万平米的泱泱大盘时，我也没有大量动用银行的钱，就算是在开发金源shopping mall这种对资金密集度要求更高的商业地产项目，我也只是首次向银行贷了13亿元的款，而这只占38亿元总投资的一小部分。”
　  “一方面，大手笔投资大盘：北京世纪城三期，总投资100多亿元，包括一个建筑面积68万平方米、耗资38亿元的号称世界上最大的购物中心金源购物中心；在重庆圈地300亩，投入22.8亿元建购物中心；在昆明拿到的3680亩地准备建设的大型社区‘昆明世纪城’，投资更高达80亿元……”
    “另一方面，“在北京，我们没有从银行贷过1分钱，就连世纪嘉园最初投入的7个亿，都全部是自有资金。除了史玉柱，几乎没有一个房地产开发商完全依赖自有资金投资房地产。”
     为此，有业内人士感慨：金源集团的现金是露出水面一截的石头，深不见底。“搞房地产，玩的就是银行的资金。”一位房地产界专业人士这样说。但金源集团玩的却是自己的钱，凭什么？
     按黄如论的说法，在自己的资金链条中，有菲律宾华侨朋友的投资（在菲律宾，闽商实力雄厚，在最大的华人企业前10名中，闽商就占了6家），此外，除了挣来的，大部分是省出来的。
     “金源集团进入房地产业初期，就逐渐打造了上下游供应链自给自足，拥有自己的施工和建材队伍”。黄如论认为，这是所有建筑工程省钱的关键。黄如论自称极为热爱建筑，是个“内行人”，公司内部则称他是“戴草帽的老板，经常深入第一线。”“我有经验也有胆量，很多建筑公司不敢做的事情，我敢做。比如金源购物中心，从立项到最后建成，仅用一年半时间，比同类项目缩短近两年时间。节约时间就是节约钱，就是节约大量的钱，同样的道理，别人12年才能收回投资，我只要8年到9年就可以了”。
    “面对越来越大的地产网络和越铺越开的摊子，越来越大的资金需求也在所难免，你的资金还能不是问题吗？”
　　黄浅浅的笑了笑：“我可以从三个方面来解决资金问题：自己出一部分，银行贷一部分，将来的合作伙伴也出一部分。一句话，我并不会过多地依赖银行贷款。”
　　 “在目前金融政策日益收紧的时候，房地产企业纷纷跻身资本市场以求解决资金的燃眉之急时，黄如论还能游离于股市和金融机构多长时间？”
　　在业界人士看来，黄如论之所以避资本市场而远之极有可能是一种策略。“虽然其子黄涛也在公开场合表示，世纪金源要实现如此大的商业地产目标，已经不能完全依赖自有资金，下一步会引入新股东或者上市，成为一个公众公司，但是，世纪金源始终没有迈入资本市场一定有背后的原因。”业内人士分析，中国资本市场现在是解不开，理还乱的时候，现在与银行、股市保持距离，除了可能带来少许资金上的困窘外，实是明智之举。

 

   转型商业  “挣来的钱”才真正属于自己
　　

   “我由住宅转向商业地产时的最终目标绝不仅仅是对世纪城的简单‘复制’。”据黄透露，世纪金源在接下来的扩张中，触角开始由以住宅为主的房地产，转向以酒店和商业为主的商业地产开发。
　　2003年，黄如论开始不声不响地斥资38亿盖了一个建筑面积68万平方米的金源购物中心。
    2004年7月，重庆世纪金源时酒店开业，同时，金源已在重庆圈下300亩地开建大型购物中心。
   “预计近几年，世纪金源光是在重庆一个城市投资的商业地产都将会达到30个亿。”　
　　在对金源集团资金链运作的解说中，黄如论对“挣来的钱”一语带过：“其实，‘挣来的钱’才是金源集团追求的最终目标，也是金源集团今后最大的现金流来源。”
　　黄如伦认为，住宅最终卖给了客户，商业物业只租不售，可以看着它在自己手里增值，因此，只有商业地产才是真正属于自己的，这“挣来的钱”，就在商业地产！
　　在业内，金源集团以稳扎稳打、滚动式开发著称：先盖住宅，再依托住宅做商业配套；商业配套反过来激活住宅的人气，提升区域价值。这一模式，黄如论不仅把它运用在北京，而且还运用到了昆明等城市大盘的开发上。这样做，一方面保障了每一步投资都不至于冒险，另一方面也建造了真正属于自己的“不动产”。为此，黄如论得出结论：完全利用自有资金滚动开发，能够避免贪大求快。
　　目前，黄如伦的商业地产王国已轮廓初现：在北京有世纪金源大饭店、华侨大厦酒店、香山金源商旅酒店、金源时代购物中心等；在福州有金源国际大饭店；在昆明有西南地区最大的购物中心昆明世纪城购物中心。在重庆有世纪金源时代大饭店、重庆购物广场大饭店；有业内人士估算，单是这些酒店，每年给金源集团创造的营收就有几个亿，加上购物中心的运营，每年将有八九个亿的现金流。
　

    ■“是曾经忍冻挨饿、露宿公园的那段经历，促使我当年对着满天星斗立下志愿：一定要通过奋斗改变自己和家人的处境，即便发达后，也要用稳扎稳打的方式滚雪球式的发展!”

投资经营不贷一分钱资金之谜
   

    商业地产要占用海量资金，这是对一家地产开发企业总体能力的持久考验，这是任何一个地球人都知道的，极其简单的道理，黄如论的投资资金组成结构是自有资金、银行贷款及合作伙伴投资三种。自有资金相当一部分就来自于商业地产源源不断的经营收入，而随着商业地产的规模扩大，这一脉活水源头是否将更为丰盈？
    在黄如论深入浅出的叙述中，记者得以醒豁。　
　　　

    贫困铸就稳健风格
   

   “是曾经忍冻挨饿、露宿公园的那段经历，促使我当年对着满天星斗立下志愿：一定要通过奋斗改变自己和家人的处境，即便发达后，也要用稳扎稳打的方式滚雪球式的发展。”
    在黄的记忆中，从15岁开始，他就开始尝试各种小生意。一晃20年过去了，他的辛苦和忙碌却并没有如期给他和家人的生活处境带来根本性变化。
   “转机是从1986年我去往菲律宾淘金开始的。我在菲律宾期间创办了菲律宾友福投资、辉鸿实业有限公司，接着又在香港创办了远岸发展、至昌发展有限公司。后来，以香港为中心，陆续将投资触角伸向新加坡、马来西亚、西班牙。”
　　连续的成功让黄如论获得了大量资金，也坚定了他完全利用自有资金滚动开发的原则。“这样能够避免贪大求快”。不仅如此，黄如论还努力构造上下游供应链，一切自给足：1994年，金源介入了装修、物业管理、混凝土、建筑、石材等产业，进一步降低了采购和开发成本。
　　

    辉煌之后蝉变
　　

     1998年8月，黄如论走出福州前往北京。当时，那片早就被北京华远、北京城开、天鸿集团、北辰集团等高手瓜分了的市场，已经没有黄如论占山为王的空间。
　　“因为不熟悉，只能跟着当时的市场做。对于外地开发商来说，亚运村的位置比较安全。”黄回忆当年的情景：“当年11月，我拿下位于亚运村奥体东门附近一块2.8公顷的土地，开发世纪嘉园。如果当时我‘入乡随俗’，通过‘卖楼花’的方式运作，我的世纪嘉园可能不会有日后的红火。”黄如论认为市场上存在的问题本身就是商机：“卖楼花带来的毛病太多，很多开发商手续不全就急着卖房，最后资金衔接不上就‘被迫’骗人，这种情况下，现房更能获得买家的信任”。
　　世纪嘉园还只是小试牛刀，黄如论的跟进战略让更多的人吃惊：世纪城———这个在京西占地56公顷、市值70多亿元、120万建筑平米的大型住宅小区，开工面积占北京2001年400余个在建住宅项目开工总面积的12%，依然全部现房销售！
　   2003年，黄如论对外宣称要在世纪城三期建世界上最大的购物中心，单是一期面积就比当今世界最大的加拿大西艾明顿摩尔还大7万平方米。如此庞大的项目，金源仅用一年时间就完成立项和建筑封顶。黄如论宣布：“金源购物中心完成之后，我们在北京的地产开发项目全部结束，转入商业地产经营者的角色。　
    “只有商业地产才是真正属于自己的。”黄如论认为，住宅最终卖给了客户，商业物业可以看着它在自己手里增值。
  

    挥金100亿云南淘金
    

     随后，连续几年在北京地产界呼风唤雨，创造北京地产界多项纪录的黄如论突然从北京销声匿迹了。
     2006年2月，黄如论的名字突然在云南传开。他挥斥100亿巨资买下的3680亩土地，打造的400万平方米建筑开始被人们疯狂抢购。 
　　其实，黄如论怀揣100亿杀到云南事出有因。
早在2003年，黄如论凭其多年的投资与开发经验，预测到房地产业发展的趋势，认为北京房地产业在连续几年的攀升后，已经到达了阶段性的顶峰。他根据世纪金源集团的长远发展规划和全国性的战略布局，结合当时的市场实际，认为如果继续留在北京开发，对世纪金源而言并非是首选之策。
    黄如论离开北京后，经过审慎分析，把目光投向了与东南亚国家接壤的云南。
   “房地产水平滞后的云南昆明在今后将有很大的发展空间，而且未来10年随着中国——东盟自由贸易区的建立以及建设‘新昆明’规划的出台，昆明这一经济桥头堡将商机无限。”
    就是在这个观念指引下，黄如论在云南昆明投下100亿元巨资，征地3680亩，导入“北京世纪城”的开发模式，建设总建筑面积达400万平方米的地产巨无霸——昆明世纪城。
　　黄如论到昆明后，并没有作大张旗鼓的宣传，还是保持着一贯的低调姿态。2005年4月后，国家对房地产市场的宏观调控政策影响到了云南昆明房地产。2004年昆明房产销售额为117亿左右，2005年为70多亿，在如此萧条的市场情况下，昆明世纪城年度销售额达到30.5亿，2006年1月至2月，销售额更高达6.5亿元，应该是逆境中的佼佼者。
　　为什么黄如论在总体经济形势紧缩的情况下，日子过得还不错？
    业界比较普遍的说法是，销售模式创新让黄如论在调控困境中平稳过渡。
    对此说法，黄如论表示默许：“那个时候，我首先进行了大幅度的策略调整和改变，压低商品房的销售利润，靠薄利多销来吸引人气，同时加快商铺的销售，以此平衡现金流，迂回制胜。此外，我还以土地原价吸引东盟十国领事馆选址在昆明世纪城社区内，从而提高整个社区的档次与品位，使昆明世纪城成为一个区域性、地标性、主题性的城市公共空间，加速吸引了广大消费者。”
　　几步棋子布下来，对黄如论同时运作几个超级商业大盘所需的资金疑问，也许答案已经不言自明了。

 

解读黄如论三
     ■说是专访，由于不断有人进出向他请示、汇报，坐在记者对面已有一个小时之久没有离开房间的黄如论，开始略显疲劳，但却擅于驾驭整个场面，他招呼先后进场的人一一落座之后，就开始给大家发烟，招呼众人喝茶，之后才稳稳坐下。
　　 ■在烟雾缭绕中，他开始滔滔不绝谈他的世纪城，谈他的SHOPPING MALL，这时，刚才的那种疲态已没了踪影。