完全同意现今房地产价格上涨是需求所致的观点，但这个需求之中大致包含着自住需求、投资需求和改善需求几个方面。那我们先简单分析一下这几个需求对房地产价格的影响：

   自住需求：有人奢望房地产价格会降到2000年的水平，从现在人们的收入水平与7年前相比的情况来看，显然是不现实的。因此，这部分自住需求将让房地产价格至少稳定在家庭7年之内的收入之上，而现在的房地产价格已经在家庭10年的年收入之上，有些地区已经达到了15年。当然这个价格会因各地的收入水平不同而不同。

   投资需求：投资需求这一块有一个充分必要条件就是投资者对房地产上涨预期的坚定性。只要投资者认为房地产价格每年的上涨幅度高于银行利息，投资需求就会膨胀。所以，笔者一直认为稳定房价是一个“不可能的任务”，只要房价在1-2年之内没有10%以上的上涨，投资需求必然受到极大的遏制，投资的资金必然会流入其它预期更高的获利品种。

   改善需求：有人说，房价这么高，我也没看到几个人睡在大街上啊。应该承认，对于老城市来说，大部分人因为历史原因还是有房子住的，这些房子可以称为老公房。这些老公房的建筑质量尽管不差，但新建的花园洋房的外观和环境让一部分有经济条件的“自主客”有了改善需求，当然，这种改善需求中还包含了小房子换大房子部分。

  那我们来看看物业税的实施，将对这些需求会有什么影响：

最近实施的首付第二套房房贷增加至40%的政策本人认为是物业税的预演，为什么会对这两种风马牛不相及的调控方式联系在一起。其实对政府来说，实施物业税实在是无奈之举，物业税叫了那么多年，却迟迟不能实施，其中最用要的一个原因就是对房产的统计问题。从政府官员（忘了是那个部门了，我们的政府部门实在太多，搞不清楚）的讲话中看出，政府（或银行）完全能以家庭为单位界定第二套房的贷款问题，也就是说，将来实施物业税的时候，税务部门完全可以基本准确地统计房产所有人是否属于自住的情况，那物业税就可以从自住、第二套房、第二套以上房产去递增物业税。

   中国的政策基本上只能靠猜，但是从十七大关注民生的重要方向来看，如果物业税的出台，对现在所能界定的自住房产应该是免征或少征物业税，而对第二套以上房产会界定为有投资意向的房产，会以递增的方式征收物业税。另外，对于只拥有一套房产的自住型需求来说，90平米可能会是是否征税的分界线，这样，对于需求中的投资需求和改善需求都会得到相当大的遏制。

   物业税对投资需求的遏制是相当巨大的，投资房产的自然希望得到相应的利益，现在中国房地产的上涨现实让有一些闲钱的投资者会把资金投入到房产，在房地产永远上涨的鼓噪下，很多炒房者甚至不屑于租金，让房子空关在那里，因为房价的上涨远远大于租金的收入。但如果物业税实施，对非自住型房产的持有成本提高，也就是说如果房价不涨，每年还要支付税收支出，加之于中国的房产产权只有70年，显然，房产将不会成为投资的首选品种。另外，如果对大房型征收带奢侈类性质的物业税的话，对改善型需求的遏制也是有效的。尽管，到时可能出现大房型的降幅大于小房型的降幅。

   物业税的出台尽管不能直接抑制自住型的需求，但是很显然会抑制投资的需求，而对投资的需求的抑制是相当严厉的，这个严厉的程度要看物业税征收的幅度大小。而投资客投资兴趣的减弱和撤出会较大幅度的影响房价，这个影响到30%的房价跌幅也不会奇怪。房价的因此下跌也会影响到那些改善型需求。随着投资客的不断撤出，到时候的房价将回复到合理的能真正反映需求的水平。   国家迟迟不出台物业税，也许是担心物业税的出台对房价的冲击太大，这种冲击可能会引发一系列的连锁反应。国家是否愿意承担这一系列连锁反应的后果和国家能承受这一后果的能力才是物业税是否出台和物业税出台后征收力度强弱的关键。但对老百姓来说，在对看着高高在上的房价而望楼兴叹想着自己的房子在那里的老百姓来说，物业税的出台，房价的下跌幅度一定不会让真正需要住房的老百姓失望的。