加载中…平谷建轻轨能救平谷吗？
(2014-08-22 22:14:45)
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2012年6月，平谷区区长张吉福透露，轨道交通平谷线的基本走向已经确定，初步确定为沿京平高速连接平谷和北京城区。建成后，从平谷到城区只需约30分钟的时间。
这让平谷区看到了复制通州区发展模式的可能——曾为北京“郊区县”的通州，由于城铁八通线的建设运营，从郊区县逐渐演化为CBD的“副功能区”，其连带产生的房地产开发、土地出让收入累计已经超过300亿元。如今的平谷区希望借势平谷轨道交通线，将自身的“后发优势”尽快“变现”
按照现有工作计划，2012年9月底前，北京市交通委、规划委将会同平谷区政府完成规划方案编制，并于2012年底，报北京市政府审批。目前，平谷线已列入“2012年轨道交通，2020年建设规划及相关线路前期工作计划”，起点为平谷，终点设在朝阳区的东坝，全长52公里。
由于目前相关方案正在编制过程中，总投资额的匡算工作正在进行。不过，其投资方式已经基本确定为“市区两级财政分担”，并结合城市轨道交通建设融资平台进行市场化融资。在初期启动的财政投入中，市级财政将发挥主要作用。
“平谷轨道线得到有关部门支持，多次到平谷调研。去年，曾初步提出两个方案，一是将15号线延长，经顺义通到平谷；另一方案是在京平高速平行的线路上新建一条轨道。”张吉福说，最终市政府拍板，采用第二套方案，平行目前的京平高速新建一条城市轨道交通。
“这条(轨道交通)线将不仅仅成为一条交通线，也会成为市民的观光线和平谷的发展线。”张吉福说。不过，在张吉福的强调当中，“发展线”自然是重中之重。而城市轨道交通最为直接的利好，便是土地开发。
2013年，平谷区实现工业总产值258.3亿元，同比增长9.0%。汽车制造业完成产值134.7亿元，占全区规模以上工业总产值的56.5%，同比增长19.8%，全区实现工业利润总额13.1亿元，同比增长18.9%。
2013年，平谷区农林牧渔业实现总产值44.7亿元，同比增长12.6%。主要是平原造林项目拉动的，是政府投资在起作用，农林牧副渔也为平谷区提供的纯利润为负数。
2013年，观光休闲农业实现总收入5.3亿元，同比增长21.4%；接待人数778万人次，同比增长9.9%。为政府提供的税收，几乎可以忽略不计。
2013年，平谷区各项税费收入为59.7亿元，同比增长8.6%。其中，国税局税收收入为24.5亿元，按照55分成，留给平谷一半12.25亿元。
2013年，平谷区地税局税费收入为35.2亿元，同比增长4%。地税收入增速缓慢的主要原因是：（1）随着“营改增”工作的推进，交通运输仓储和邮政业、租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业营业税同比分别下降59%、43.9%和40.7%。（2）二手房交易下滑，契税同比下降21.6%。
2013年，平谷区地方财政支出为104.1亿元，同比增长15.4%。其中，地方公共财政预算支出为82.4亿元，同比增长16.2%；政府性基金预算支出为21.7亿元，同比增长12.5%。
收支相加，2013年平谷区财政赤字达55.4亿元，连续十年欠银行贷款，是个纯粹的亏空大县。
如此财政亏空的平谷区，有能力拿出上百亿元修轻轨吗？
要知道在顺平公路旁修轻轨铁路，一半征用土地在顺义区、通州区和河北省，他们愿意分担修建平谷轻轨的费用吗，特别是河北省三河县？
据悉，北京市政府批准的平谷轻轨铁路规划方案，平谷轻轨铁路按照最高时速160公里设计，中途设：东风北桥(M14/东四环线)、北岗子(M12)、高辛庄(M3)、宋庄(S6)（宋庄站位于徐辛庄）、燕郊北站（燕郊北站位于京秦迎宾路口）、三河西（三河西预留支线至蓟县）、马坊、马昌营、平谷西、平谷、泃河湾总共11站。那么首末站之间运行时间约为1小时10分钟。
平谷轻轨铁路线，西起地铁14号线东风北桥站，经朝阳区、通州区、河北省三河市燕郊北部地区至平谷新城，通州境内设宋庄站。线路已经纳入北京2020年轨道交通计划网络，也就是说有可能在2020年之前建成通。
现在已经2014年年底了，以笔者经验，平谷轻轨铁路需要4年时间才能建成。如果2016年还没解决融资和经营主体的话，2020年修通平谷轻轨铁路，就是一句空话。
依照房山区城市轻轨铁路成本估算数字，每修建1公里轻轨铁路需要投资2.1亿元，52公里平谷轻轨铁路需要约110亿元。
笔者2000年曾任东直门交通枢纽负责人，计算过首都机场轻轨铁路的投资成本预算。
以30年回收期计算，110亿元平谷轻轨30年的融资成本为2.1倍（按照银行年利率7%计算），总投资额就上升为240亿元，再加上每年约3亿元的运营成本，总估算额为1100亿元，也就是说，每年要摊销各种成本约35亿元。
如果按照2020年平谷轻轨日运量20万人次计算，年均7000万人次。每年7000万人次摊销35亿元成本的话，也就是说，从终点站泃河湾到东四环路终点站东风北桥的理论票价是50元，往返一次需要100元。
这比首都机场13号专线18公里票价30元还是降低了一半左右，主要原因是郊区征地成本较低。以上绝不是无的放矢的空算。
试想，在燕郊、平谷居住的“小白领”有经济能力承受每天100元的交通费吗？
从2015年开始，北京市城市铁路花2块钱随便坐的历史将一去不复返；同理，北京市市区公交车4毛钱一次的好日子，也将成为过去。
平谷为北京市贡献了几个大桃，北京市三年内要拿出上百亿元支援平谷轻轨，这有可能吗，除非北京市市长疯了。北京市投资数百亿建设没用的七环路，也是市长疯了。北京市历届市长都曾疯狂过，建起收费的五环路，后来不得不不收费了。
如果认为，开发平谷房地产可以吸引10万北京老年人到那里养老，能疏散北京市中区人口，北京退休老人愿意去吗，这完全是政府官员的一厢情愿。
围绕规划中的城市轨道交通平谷线，平谷区政府的“土地财政”已经有所收益。北京市土地储备中心相关资料显示，天润置地在2009年拿下平谷1号地，开发住宅项目天润·香墅湾1号，首城置业则在2011年连续拿下两块土地，涵盖居住、商业及综合等多种用途；北京昂内房地产开发有限公司与北京亚太环宇投资管理有限公司联合体、北京雨硕房地产开发有限公司等本地开发商也在近年拿下地块。
除此之外，平谷金海湖旅游度假区的后续开发工作目前也已基本商定。由北京山水文园集团进行开发，总开发的土地面积将近22平方公里
根据北京市土地储备中心的土地出让记录统计，从2011年至2013年年初，平谷区的土地出让收入已经累计达到79.31亿元，环比上升将近70%，扣除补偿农民部分，平谷区每年纯土地收入在15亿元左右。
一位开发商表示，平谷地区具有独特的人居生态资源，外界称平谷为“桃花谷”、“绿谷”，而且空气质量为一级，在最为炎热的流火七月，平谷的平均气温比北京市区低3—4℃，很适宜休闲养性。
在配合区域经济特色发展房地产方面，平谷区政府从规划工作入手，对房地产开发项目进行甄别和筛选。主要针对低密度、依托环境和景观资源进行开发的房地产开发企业“放地”，从而保证自身的自然资源特色不受房地产开发的“破坏”。
开发香树湾1号的开发商天润集团一位负责人说，在获取土地后，依据地块控制性规划，天润和平谷区政府进行了多次沟通，最终在271820平方米的土地面积上，将总建筑面积控制在479180平方米，从而形成1.75的容积率，在平谷区内的住宅项目中，创下容积率新低。
为了规避单一依赖房地产发展的“风险”，在开发住宅的同时，平谷区已经开始规划建设一系列商业配套设施。在推出平谷1号地50万平米高端住宅开发项目后，又将在1号地的一侧推出平谷2号地，该地块属于商业服务类项目，规划总建筑面积50万平方米，50万平方米商业面积，简直是一条“商业航空母舰，据悉要经营与国际接轨的国际顶尖商品。
2009年12月30日，曾经贿赂平谷农商银行行长1380万元的平谷“土豪”开发商贾树森的北京天润福源房地产开发有限公司，以20.05亿元竞得“平谷区1号地”居住项目国有土地使用权。
该项目位于平谷区平谷镇顺平路南侧，洳河岳各庄桥的西南角，东至洳河西岸，西至新城西路，南至鲁各庄南一路，北至新平北路。
项目挂牌文件显示，该地块用地性质为居住及小学、托幼用地；其中A09-02地块高度为60米，容积率为2.2；A10-02地块高度为45米，容积率为2；小学、托幼用地位于A09-02地块南侧。
第二年，开发商要求提高建筑容积率，等到平谷区住建委的批准。开发商把A09-02地块建筑高度60米，提高到100米（可以建设33层高楼），建筑容积率由2.2提高到2.53，增加建筑面积近10万平方米。
根据百城房价指数对北京、广州、深圳等十大城市的全样本调查数据显示，2013年4月十大城市住宅均价为17023元/平方米，环比3月上涨1.31%。业内人士认为，在高房价、极端污染天气以及国五条政策等多重压力下，天润·香墅湾1号等位于平谷、密云等远郊区楼盘价值将不断凸显。
据了解，天润·香墅湾1号定位高端宜居生活区，以区域顶级豪宅标准打造，同样品质的楼盘即使在通州、顺义、大兴等区域也已全面“奔三”，
相比之下，天润·香墅湾1号仅2万出头的价格，处于明显的价值洼地。
天润·香墅湾1号是天润集团正式进驻平谷的标志性项目，天润集团有20年的专业经验，曾成功开发长安街IFC国际财源中心、北京“东湖湾”等高端商业、住宅项目，由其所开发建成的东湖湾更是成为望京价值地标。此次大举打造天润·香墅湾1号，旨在未来20年以最高端豪宅标杆领跑平谷高端住宅市场，对此，业界给予了极大的关注。
天润•香墅湾1号总建筑面积达49万平米，天润•香墅湾1号作为平谷区域唯一一个能够比肩北京市区豪宅的住宅项目，不但立面全部采用精选的国内外上等石材，更汲取ARTDECO帝国风和法国凡尔赛宫的建筑精髓，锻造极具收藏价值的摩天官邸和法式平层官邸，旨为传承百年。天润·香墅湾1号作为超大的社区规模，带来的不仅仅有超大的景观花园，每个角落都有不同的风景相随，未来将独享幼儿园、小学以及高端会所等完善的私人配套。
业内人士认为，随着北京东扩和京津两地的交往密切，地处中心区的京东地位将得到提升，交通、商业等配套不断成熟，也将催熟平谷楼市。天润·香墅湾1号这样的高端楼盘进驻，带来了高品质的产品和全新的开发理念，其“标杆效应”明显，未来将会吸引跟多的大型房企跟进，带动新城城市功能的全面升级。
（上文载2013年5月13日《经济导报》）
新华房产北京2013年5月6日电（记者
胡可璐）：位于平谷区洳河西畔的天润•香墅湾1号自入市以来，便被视为“京东楼市高端住宅的新地标”。不过，记者近日在北京市住建委网站查询得知，目前该项目没有一套房子成功签约，销售状况不甚理想。作为“平谷高端住宅标杆”，该项目的“无人问津”与其高端大宅定位相去甚远。
项目滞销
北京住房和城乡建设委员会网站信息显示，香墅湾1号别名“洳河嘉园”，由北京天润福源房地产开发有限公司开发。项目于2012年9月19日取得预售证，目前11、12号住宅楼在售。
不过，楼盘开盘至今，12号楼全部196套房源无一显示“已签约”，表明该栋楼没有正式销售出去一套房并获住建委批准认可。而11号楼176套房源中，除20余套显示“已预订”或“网上联机备案”，同样没有已签约房源。
项目开盘已八个月，若与北京其他周边区域楼盘销售火爆的场景比较，天润•香墅湾1号销售状况可谓惨淡。
记者日前就销售状况询问售楼处，销售人员表示，目前项目在售房源为小高层和花园洋房，均价在22000元/平米左右。当问及“是否没有签约房源”时。销售人员最初支支吾吾，回答模糊，随后表示“不可能，我们已签订了好几份购房合同”，但他未透露究竟该项目卖了多少套房子。
对此，有业内人士表示，虽然网站信息可能有更新滞后的情况，但开盘已长达八个月，未有已签约房源表明项目仍处滞销状态。
资料显示，天润•香墅湾1号项目所在地块由天润置地2009年摘得，楼面价为5789元/平方米，溢价率高达506.2%。如今该项目以均价22000元/平方米的价格入市，而周边楼盘紫贵庄园均价为10500元/平方米，平谷新城核心地段的中昂•邑上原著均价为16800元/平米。
定位失误
针对香墅湾1号的滞销状况，有业内人士指出，该项目的高端定位明显出现偏差，与区域内及周边楼盘相比，定价偏高，不符合市场需求，这是导致其销售出现困境的重要原因之一。
亚豪机构副总经理任启鑫曾经表示，通常远郊项目的卖点是环境优美、价格相对比城区低廉，除了别墅项目外，以刚需类住宅为主。像天润•香墅湾1号这样的“豪宅公寓”产品实为罕见。
据悉，天润•香墅湾1号主推户型100平米二居、190平米三居，均为大户型。其目标客户群为平谷当地的改善型财富阶层及城区客户。
“这房子价格这么高，平谷当地人哪有钱买？有钱的城里人也不选择这么偏僻的地方，不知道这样的房子卖给谁。”看房人刘先生对记者表示。
除价格因素之外，天润•香墅湾1号的配套亦成为短板。项目所在的平谷区位于六环外，与市区连接的轻轨目前尚在规划中，通车时日未定。
最近的公交线路也只有918路和852路。此外，项目周边没有成熟的商业配套、生态居住环境未来或面临人口密集、车多嘈杂的局面。
在业内人士看来，相对于昌平、房山、大兴等京城成熟的周边板块，平谷的房地产价值并未提升。主要原因是其轨道交通发展滞后，无法带动楼市升值。同处平谷区的中昂•邑上原著的销售同样面临尴尬。
此外，平谷区的居民实际消费能力无法支撑高端楼盘，导致该项目最终失去吸引力。
开发商或许意识到上述问题，自项目开盘便先后推出了“内部认购折后单价20000元起”、“平谷免费看桃花活动”等促销方式。其中与电商合作的“享2万抵50万”的优惠幅度最大，但目前看来，花样频出的促销并没有为项目带来火爆销售。
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