加载中…“九华山庄养老酒店”考察记（一）
(2014-01-19 21:38:30)
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杂谈 |
“九华山庄”所在的小汤山镇葫芦河村，明代移民到此地成村。温榆河的二条支流葫芦河和沙沟河从西北流到这里汇合，河道把村子围绕，又从村中穿过，因此得名葫芦河村。清代，葫芦河村西北在咸丰初年建有第四代定王、定敏亲王载铨的墓地，有董、崔、徐、王四姓看坟人后代在此居住一百多年，成为村中的大姓。
葫芦河村位于小汤山镇最北端，东面是小汤山镇常兴庄村，西面是小汤山镇大柳树村，北面是兴寿镇香屯村。2012年12月昌平区国土资源局确权的葫芦河村集体土地还剩下64.1286公顷，合960.2亩，全村人口240户，700余人，外来人口2000多人。下图是葫芦河村村委会六层办公大楼，据说是开发商建成后送给村委会的。
葫芦河村有丰富的地热资源，最近二十年来，开发商在葫芦河村东南建起了三个豪华的别墅小区，目前正在以5万元一平米销售的“金帝庄园”正在建设之中。
九十年代中期，开发商租用葫芦河村北1000多亩土地建起“九华山庄度假中心”，全国闻名。
自1991年起，昌平区就是北京市非法占地建设别墅的“重灾区”。2000年北京市土地局一次性整顿了在小汤山地区非法建设的20多个住宅小区后，小汤山镇土地开发市场开始规范起来。
但是，也不排除由村政府批准，私人在集体土地上投资盖的“小产权房”。2010年有媒体记者统计，在小汤山镇至少有12个“小产权房”小区在对外销售，最大面积一个“小产权”住宅小区在大柳树村，总面积超过30万平方米。虽然赶不上昌平区最大的百万平方米的香堂村“小产权房”，30万平方米面积住宅小区没有正当合法建设手续，居住有上千人，这将来也是一件麻烦事儿。
2009年11月，北京九华投资顾问公司的李某在未办理用地审批、未取得《建设工程规划许可证》的情况下，擅自建设“文化展厅”项目，该项目被昌平区国土分局和昌平区规划分局同时确认为违法建筑。
2010年6月29日凌晨5点，在葫芦河村附近，4台“巨无霸”挖掘机同时举起了“手臂”，砍向一栋高两层、面积多达3000平方米的违法建筑。这是2010年国土资源部乡全国“曝光”的违章建筑项目之一，也是2010年昌平小汤山镇拆除的最大单体违法建筑。
全国闻名的“九华山庄温泉度假村”位于北京正北方向立汤路的尽头，小汤山镇的东北方向，左侧是南北走向的定四路，大门前是东西走向的顺沙路，占地面积约1000亩，2013年笔者估算已经建成的建筑总面积在51万平方米左右。
“九华山庄温泉度假村”建筑群分为七个区域：1999年建成的四个区域，大门和宫殿式主楼，大门东西两侧30栋带温泉浴池的“四合院式”独栋别墅，“汤泉行宫”几十个温泉池组成的中心花园，以及9—12客房区；第五部分是2005年建成的五星级九华山庄国际酒店；第六部分是2001年开始对大众开放的九华山庄温泉娱乐中心，位于九华山庄的西部；第七部分是2011年年底竣工投入使用的三栋三星级会议酒店大楼，位于九华山庄的最北面，三栋深灰色大楼一字排开，从东至西。
“九华山庄温泉度假村”开发商夏明，男，1960年4月出生。1983年北京师范大学历史系毕业，被分配到全国总工会宣传部工作，后调到全国总工会下属工人日报协会当干部、正处级副秘书长，兼任中共企业文化发展公司总经理。1995年春，夏明辞职下海，创办北京九华山庄国际保健俱乐部有限公司。
1997年9月，九华山庄建成试营业。当时山庄主营业务为温泉及保健养生，经营面积6万平方米。
2000年，九华山庄成为北京市郊区度假酒店中第一个年营业额突破亿元的企业。
2001年九华山庄被评为涉外旅游四星级饭店。在继续拓展休闲度假市场的同时，会议接待逐渐成为九华山庄的核心业务。
2002年，九华山庄经营业态进一步扩展至健康体检领域，总营业面积增至15万平方米，年营业收入突破2亿元，总资产规模增至16亿元。
2004年，九华山庄在天津设立第一个健康体检分部，九华山庄集团尝试向北京以外的地区扩张。山庄年营业收入达到3.4亿元，排名北京市600多家星级酒店第四位。
2005年，随着五期工程——16万平方米的五星级九华国际会展中心3000多间顶级客房的大酒店开业，九华山庄总营业面积增至33万平方米，年接待宾客突破百万人次，营业收入4.5亿元。
2007年，九华山庄集团经营业绩继续保持着强劲的增长势头。全年营业收入突破6.2亿元，上缴税金超过1亿元。在成功晋级五星级酒店，实现向国际化超大型会展、度假酒店转型的同时，九华山庄集团也顺利完成了股份制改造，开始走上实业+资本型的企业高速发展之路。
从1997年的6万平方米，到2007年的35万平方米，几乎每年都有新的项目开工，每年都有新的设施投入使用。而年营业收入从1997年的600万元攀升到2007年的6.2亿元，主要也是得益于规模的拉动效应。
1997年企业创建之初，九华山庄的定位是以温泉休闲为形式、以保健养生为内涵的郊区度假村，通过建立起创新型的会员制俱乐部销售体系，吸引了当时正在形成的中高端消费阶层，很快便成为郊区度假酒店的领头羊。随后的几年，九华山庄更是适时根据消费市场发展变化的趋势，不断调整经营方向。首先是将国外正在流行的健康管理概念引入中国，建立了北京第一家健康体检场所。同时，充分利用九华的资源，将酒店服务与医疗体检相融合，开创了一种新型的经济业态，并最终推动了健康体检产业在北京和中国的形成和崛起；其次，又依托小汤山丰富的温泉资源，突破北方传统的温泉洗浴模式，推出露天温泉概念，率先将中国传统文化和中医理念嫁接在温泉产品中，为这一中国古老的养生产业注入了新的活力，带动了露天温泉消费在北京的普及，推动了温泉产业的发展和繁荣……
1997年，九华山庄刚开业的时候，市场定位是高端休闲消费市场，注册名称是“国际保健俱乐部”，设计的是一个以温泉、养生、运动、娱乐为主的业态模式。但是，和所有的度假村一样，九华也面临着一个经营峰谷极度失衡的难题：一到周末和节假日便顾客盈门、客房爆满；而平常工作日则冷冷清清、门可罗雀。
实际上，在九华山庄规划设计之初，夏明并不是没有意识到这一点。虽然九华山庄的主攻方向是休闲度假高端消费群体，但对会议客源也给予了足够的关注。九华山庄一期工程有13间会议室，加上宴会厅，会议场馆面积达1800平方米。这对一个总营业面积只有6万平方米的度假酒店来说，也算不小的配置了。
但是，随着京郊休闲产业的迅猛发展和市场竞争的不断加剧，单一功能度假酒店的先天性缺陷也日益显现。几乎所有的度假村都明白了这样一个道理：只凭度假客人是填不饱肚子的，必须大力引进会议和旅游团队进行补充。一个度假酒店，其会议、团队客源必须占到酒店客源构成的七成以上，酒店的日子才会好过。
1999年，九华山庄决定转型，全力进军会议市场，成为一个真正的会议酒店。很多度假村、度假酒店，虽然已经把会议作为自己的主营业务，但还是叫度假村，并且在骨子里认同自己是度假村。九华山庄很坚决地认为自己是一个专业的会议酒店。
打造专业会议品牌，首先是从硬件建设入手。仅用几年时间，九华山庄就达到了可以参与国际化竞争的规模和标准，成为北京地区会议面积大、场馆多、设施好、功能全的专业化会议酒店。
从软件建设来看，九华山庄的会议销售、会议服务可以说在国内会议酒店中独树一帜，并逐步向国际专业水平靠拢。2001年以前，九华山庄的会议业务还隶属餐饮宴会部，只有10名工作人员，以后逐步加强，直到形成目前的200多人的专职会议经理人团队。按照专业化的要求和经营的特点，九华山庄理顺了营销组织结构，规范了会议接待流程，成立了销售部——大客户部——会展部的联动运行机制。会议经理人从市场开发、洽谈意向、签署合约，到前期筹备、会中协调、善后处理等各个环节全程参与，从而确保了会议接待在专业、高效的状态下运行。
更主要是，九华山庄都从1999年打出“中央国家机关定点会议酒店”的金招牌，使得想在九华山庄举行100人以上会议，必须提前三个月预定，其火爆状况可想而知
从2004年到2006年，仅会议场馆和设施出租的直接收入年均增长率就超过了50%，会议接待人数每年也以30%以上的速度增长。其中，全国性和国际性大型和超大型会议已逐渐成为九华山庄会议接待的主流。
九华山庄从度假酒店向会议酒店进行战略转型之时，正是北京会展业发展滞后之际。产业定位不清晰，发展不平衡，没有科学的规划和行业组织，市场化程度、市场开放度和行业管理水平低，企业整体实力不强，专业型人才匮乏。
2000年以前，九华山庄有会议场馆13个，经营面积1800平方米；2001年会议经营面积增加到4500平方米；2002年又增加到7600平方米；2005年一举增加到100余间会议室，加上可利用综合场馆，会展营业面积超过3万平方米。同时，与之配套的住宿、餐饮、康体、娱乐功能也极大提升，客房增加到2400多间。另有10多个风味餐厅、6000多个餐位。并建成可容纳5000人会议的超大型会议室、3000人就餐的大宴会厅。从而具备了为超大型会议提供全方位、一站式服务的强大功能，可同时接待数十个中小型会议与数个大型会议，一举占据了北京会议市场的制高点。
2007年，国际运动中心、康乐宫、汤泉行宫以及九华国际会展中心大酒店康乐区构成了九华康体娱乐项目的主体。从建筑面积上看，康体娱乐项目的建筑面积占到全山庄建筑面积的35%。从营业收入看，康体娱乐项目的营业收入占到全山庄营业收入的40%，其从业人员占到全山庄员工总数的30%。九华山庄的保健按摩，已经形成主要的营收项目和经营品牌，按摩师已达数百人。另外，九华山庄的温泉养生项目也正向着产业化的规模发展。经过2006年的全面改造，汤泉行宫面积已从原来的数十亩扩大到100多亩，新增了数十个温泉池，成为中国最大规模和最具特色的温泉主题公园。
以九华国际体检中心为例，体检本属医疗卫生保健系统，健康管理与旅游休闲似乎有本质区别，但九华山庄根据其自身拥有的保健服务项目，将健康体检与度假休闲结合在一起，从而走出了一条崭新的产业发展之路。在此基础上，又建起了九华美容整形中心，未来还将计划兴建一座具有三级甲等水平的专科医院，以充分放大企业的资源整合效应。
2008年九华山庄的计划是市场覆盖面在不断延伸，旅游、度假、休闲、会议、展览、体检、医疗、餐饮、运动……各个领域的消费者都找到了在九华山庄汇聚的兴趣。综合化的优势在进一步提升企业品牌内涵和服务品质的同时，也帮助企业在与各个领域强大对手的竞争中赢得了主动。
随着2008年奥运会以后北京建设了大皮高级酒店、会展中心的投入使用，打破了九华山庄独揽北京高端会议、会展、体检“三驾马车”独揽北京高端消费市场的美梦，温泉洗浴再已不再是九华山庄独子宣传的嚼头了。
九华山庄的土地最早是租用葫芦村几百亩土地开发建设的，并没有北京市正式批准的征地文件，只是每年向村政府支付每亩每年100元的租金，一年也就不到十万元。
在2003年8月31日之前，北京市土地局公布的“北京8·13土地大限”必须补交土地出让金项目的名单之中，“九华山庄”因没有办理征地手续和向国家缴纳土地出让金，而被列入“黑名单”之列。
后来，开发商补交了每平方米200多元的土地出让金，使得一期工程16万平方米建筑“合法化”了，包括五星级的九华山庄国际酒店和30栋“四合院式”独栋别墅。
但是，一期工程仿紫禁城太和门的九华山庄大门和中心建筑，金碧辉煌，仅工程款据说就花费了6亿元人民币，这使九华公司背上沉重的抱负，经营效益从2003年开始逐渐走下坡路。
据小道消息透露，这时候的开发商开始偷偷地向外销售这些别墅。以笔者估计，这30栋“四合院式”独栋别墅，估计开发商可以获得10亿元收入，但无法弥补开发商欠银行的债务。这就是为什么开发商在2006年就宣传“九华集团公司”要上市的消息，但是直到现在也没有实现，负债经营的企业，怎能得到证监会的批准。如果“借壳上市”，那么就要向股民公开账目，一公开，全瞎了。
2013年1月11日笔者做实地考察，九华山庄的宫殿式大门经闭。二侧进入别墅区的入口，有严格的保安守卫，没有出入证的车辆一律禁止入内。
早在2003年冬天，笔者曾到九华山庄别墅区泡温泉。一栋建筑面积300多平方米的仿古四合院，每晚收费9800元。我们四个人在客厅电话要了一桌酒菜，饭后在封闭的露天温泉池里泡澡，可以看到满天的繁星。然后，四个人搓了一宿麻将。
2007年，为了扩大经营项目补充不足，九华山庄决定上两个新项目。
2008年北京奥运期间的8月22日，北京首块公开出让一块体育性质用地，名叫“北京昌平小汤山镇九华山庄北侧综合运动中心项目用地”。北京市国土资源局昌平分局于8月7日开始挂牌，当日北京九华房地产开发公司报出底价12006万元。但是，截至到8月22日，再无其他开发商参与报价。而该地块最后也由九龙房地产顺理成章以底价获得。
请注意，这块土地的使用性质是体育用地，建设用地面积为17.9万平米，规划建筑面积用地为17.9万平米，开发程度已达五通一平。土地产权为50年，而旅游用地的则属于商业用地，产权为40年。该地块是首块公开出让的体育性质用地，可以建设一些经营性的体育场馆。12006万元买入价，合每平方米600元。
其实，这是九华山庄开发商与昌平土地分局合伙导演的一场“自卖自买”的闹剧，直接受益者是九华山庄开发商，昌平土地局得到的土地收益，笔者估计只有不足2000万元。
2009年，昌平区政府宣布的昌平区重点工程“九华综合运动中心”，位于小汤山镇九华山庄的北侧，占地面积60000平方米，总建筑面积17.9万平方米，建设内容为运动场馆及配套设施，属于旅游项目。这就是上述2008年8月29日公开拍卖的那块土地。
请注意，3年后，这17.9万平方米建筑竣工交用，根本就不是什么体育场馆，而是三栋深灰色的“玻璃壳子”建筑，对外宣称叫“三星级会议酒店”，有3000套客房。
据笔者估计，建设这三星级的17.9万平方米建筑，花费了开发商约8亿元。这时候，早已“负债经营”的九华山庄的前景，笔者认为是——死定了。
2009年，昌平区政府宣布的昌平区重点工程“九华银贝水上世界”，位于小汤山镇葫芦河村北，占地面积58000平方米，总建筑面积18.7万平方米，属于文化旅游项目，建筑内容包括文化休闲中心及附属配套设施。投资商是北京九华房地产开发有限公司。
请注意，上述“九华银贝水上世界”规划建设在九华山庄的东侧，规划方案是“玻璃球型”建筑，类似人民大会堂西面的“水泡泡”。
2013年1月11日笔者实地考察，“九华银贝水上世界”至今还是一块荒地，没有任何开工迹象。而且，开发商不是通过公开拍卖得到的这块土地，获得土地开发权途径和交易金额，笔者不知。
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