解读东方集团（600811）出售东方家园公告

看了出售东方家园的公告，感到大大低于预期，因此本不想评论，但有股友留言，俺就说说一管之见，难免有失偏颇，仅供参考。

我们都知道，东方家园是811投资最大的项目，布局多年。张宏伟是极看好这块资源的。认为做企业是做加法，做资本运作是做乘法的张宏伟，至少到目前为止还没做出乘法来。

从家世界18家门店转让37亿元来看，东方家园22家公司全部转让价格类推才十个亿，显然不能望其项背的。由此看出家世界的店一定是自有店面面积大于东方家园的，也证明了非自有店面外资在收购时不会给与过多溢价。东方家园在开店时，受资金限制和团队能力限制，自有店面不多。

公告显示：

4、交易价格及结算方式
交易价格是综合考虑相关公司的资产、负债、利润等经营情况，以2008 年
6 月10 日经评估的会计报表中的净资产数为基础，本次转让的股权按经评估的
净资产数计算的价值为50,643 万元，双方确定的转让总价款为50,708 万元，差
额为65 万元，转让款受让方以现金支付，双方一致同意将尽最大努力不迟于2008
年12 月31 日前实现交割。

俺个人认为，差额65万元才是外资给出的溢价；税前利1.5亿主要是3个多亿的房产的历年增值的47%，外资不过是按市场价格支付的，不能代表溢价。如果东方家园事先按公允值将房产增值计入净资产，那外资支付的溢价就不剩什么了。

47%多的股权仅转让了5亿，溢价仅65万元，至少证明了一下几点：

1、具有一定规模但业绩不佳的东方家园，并非是奇货可居，远未达到“乘法”要求。

2、以此价格出售股权说明张宏伟对东方家园的发展和经营心有余而力不足，20多家店后开店停滞不前，报告中证明还关了两家店，从侧面说明了这方面问题。

3、如果说外资进入没支付溢价，张宏伟仅为了分拆上市和外资合作的话，那说明张宏伟不是什么资本运作高手，独立运作东方家园海外上市超出其能力范围。

不管怎样，东方家园有外资进入，引进专业人士经营对811来说总是好事，分拆上市虽然遥远，但是个可以期待的远景。否则，以老张独立运作、经营东方家园，势成“鸡肋”。

透过近期的老张一系列运作（尤其是民生银行股权不减持），俺逐渐对老张做强做大811的战略、能力、信心和诚意产生怀疑了。8.14日股改两周年即将到了，大股东在此之前如不定向增发，那绝对说明老张自己对做大做强811没有信心，届时俺只好彻底放弃811了。

另外一个值得关注的是锦州港股权是否会借这次整合出售给大连港，不转让说明老张回笼资金后不知道往哪里投，证明对811根本无战略计划，811短期没有什么可以期待的了，

总之，张宏伟如果不卖锦州港、不减持民生、不定向增发，811短期业绩不会改善，没有预期（不知有多少人会等分拆上市），俺相信大多数人会和俺一样放弃811的。

（本文纯属俺对811的片面理解，谨供交流，不可当作操作建议）