目前形势下房地产公司的人才配置与管理

                                毕云龙
 
中国房地产建筑人才网日前进行的一项调查显示，国家一系列针对房地产市场的宏观调控政策出台之后，房地产业的从业者中，考虑转行的的人员大幅增加。该网2006年8月进行的一项调查显示，有55.48%的被调查者表示不会考虑转行，但有19.86%的人考虑转行，24.66%的人看情况再说。而2006年6月相同的问题调查结果是，51.52%的人表示不会转行，9.09%的人考虑转行；39.39%的人表示看情况再说。

两次调查相比较可以明显发现，明确表示会转行的人比例大幅上升，从9.09%上升到19.86%，增幅超过了10%。这一结果充分说明，国家此前出台的一系列调控措施，尤其是7月底出台的二手房强征个税政策，对行业内从业人员的影响确实比较大。经过近两个月的观望，新的持续的调控政策让近20%的从业人员对行业发展前景不看好，考虑转行；还有1/4的行业从业人员处于观望状态。

新一轮房地产调控政策最突出的特点是“组合拳”，操作性很强，“杀伤力”相当大。因此，预计未来6—12个月内该政策不会松动，业界洗牌速度会大大加快，房地产企业的盈利水平大幅下降。同时，房地产业预计投资预计将出现为负增长，才需求量将进一步降低。一些小型房地产公司和房地产策划代理经纪公司将倒闭，相当一部分人员被迫转行。

由于房地产预期盈利水平下降，从业人员的收入尤其是浮动工资、奖金部分会下降20%左右；同时，由于行业职位竞争更加激烈，致使初、中级职位员工平均收入水平下降。而行业竞争的加剧，对房地产项目的管理要求大大提高，如参与土地招、拍、挂的技巧；前期市场调研的可靠性,项目成本的控制（土地成本、建设成本、营销成本和运营成本）；律法规的研究及项目的相应措施；资金的有效管理和销售率与销售进度的完成等等,无一不要求高级管理人的综合水平上一个台阶.因此,房地产业高端人才的价值将得到更充分的体现，收入也相应地将持平或上涨。

由于房地产业新形势给管理带来了新问题,笔者根据多年从业经验,对人才配置和管理提出一些应对措施,愿与同行探讨。

一、新形势下的人才配置

房地产业是资源进行优化组合的行业，而诸种资源中人力资源是至为重要的。没有好的人力资源就难以有效地寻找这些社会资源，也难以与政府职能部门、设计公司、建筑公司、监理公司、广告公司以及销售代理公司（或直接面对的客户群）进行有效的沟通，进而驾驭和发挥这些资源。而另一方面，在整个房地产行业的人力资源的竞争是最激烈的，因此探讨新形势下房地产公司的人才配置和进行人力资源的有效管理显得十分有现实意义。

（一）、业务流程的修改

房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：  第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。

本文所述是指通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。为了便于说明业务流程的修改，下面先将房地产开发的简明程序、行政审批内容和通常的部门及高管的配置设立列出：

1、房地产开发的简明程序

（1）、房地产开发公司的设立；（2）、房地产开发项目的立项和可行性研究；（3）、房地产开发项目的规划设计和市政配套；（4）、房地产开发项目土地使用权的取得；（5）、房地产开发项目的拆迁安置；（6）、房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段；（7）房地产开发项目的经营阶段；（8）房地产开发项目的物业管理阶段。

2、行政审批内容

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分七个阶段：（1）、选址定点；（2）、规划总图审查及确定规划设计条件；（3）、初步设计及施工图审查（4）、规划报建图审查；（5）、施工报建；（6）、商品房预售许可；（7）、建设工程竣工综合验收备案。

3、通常的部门设立及高管的配置

部门的设立：策划部、设计部、工程部、装修部、项目拓展部、销售部、预决算部、人事行政、物管部、培训部、财务部、公关部。
高管的配置：总经理、营销策划副总经理、工程管理副总经理、企业管理副总经理、总工程师、财务总监。

目前形势下房地产业的特点是：取得土地使用权的难度和成本增加；融资困难导致资金管理难度增加；由于品牌化经营对楼盘质量和环境要求的提高，带来的设计难度的增加；由于房地产企业快速收回成本的要求和购买者观望持币心理，带来的销售难度的增加。新特点要求我们适当调整业务流程，由原来某一阶段的独立部门单兵作战，改为多部门介入的协同作战。如财务介入征地阶段，销售介入设计阶段等等。

4、征地阶段的工作流程修改

2004年8月31日以后，国有土地使用权的出让一律采取招拍挂方式。招拍挂大致程序是：国土规划部门制定方案——政府部门批准——招拍挂委员会确定底价——发布公告——竞买——签定成交确认书和出让合同——交纳出让金、登记发证。

各地目前招拍挂没有统一的程序，国土资源部正酝酿出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，从制度上进一步加强国有土地资产管理，完善土地出让市场。据部有关人士介绍，《规范》将从政策依据、供地方式、地价评估、发布出让公告、资格审查、签定合同到交付土地和资料归档等各个环节，都给予严格统一的规范。

土地出让的方式由协议转让改为招拍挂，增加了这一阶段工作的复杂性和不可控因素。土地价格是房地产价格的重要组成部分，忽略这一阶段的工作和业务流程，将大大提高开发成本。在这一阶段，房地产公司应特别关注所看中地块的招拍挂信息，指定一名高管协调由策划、财务、销售、成本核算等人员参加的对该地块的前期各项评估，对于有设计标的，还要有设计人员参加。开发商切忌头脑发热，对地块了解不够，盲目征地。

5、设计阶段的工作流程修改

出于快速收回资金、降低空置率的考虑，开发商推行“以销定产”策略，即不是先让工程师先设计和建造楼盘，而是让企划、销售人员提前介入，让他们在价位、房型、景观等方面出谋划策，然后再由设计、施工人员来完善这个开发理念。销售人员更加知道客户需要什么，什么样的房型更加好销，应充分听取他们的意。推行限额设计,控制工程造价,造价工程师也应提前介入设计阶段的工作。

6、加强资金管理使相关工作流程修改

目前的形势已大大缩小了开发商滚动开发的空间，财务总监需要有较强的资金投放计划和控制理念，熟悉融资渠道、产业基金运作，经常深入各个部门收支计划，加强对资金的有效管理。这也要求将汇报流程、资金支付流程作适当修改。

（二）、增加的人员配置

1、应对新形势下的公共关系

（1）、征地阶段公共关系的增加；
（2）、行政审批阶段新政策要求和时间进度要求，公关难度的增加；
（3）、客户持币观望心理和对楼盘更高的要求，需建立新型的客户关系；
（4）、开发商新的资金管理方式对相关业务单位关系的影响。

笔者倡导设立“公共关系总监”一职，适应上述工作的需要。已有“客户关系总监”开始出现在一些房地产企业的高层组织架构中，笔者认为其职能尚不全面。

2、引进法律人才

（1）、房地产是个特殊的商品，产品质量的可控性比其它类型的商品要难，会面对较多数的投诉、纠纷；
（2）、房地产开发过程中各个方面较多的合同需要管理；在新形式下需要全过程监控；
（3）、国家新的政策、法律法规的研究，为房地产企业的决策提供法律建议。

房地产企业对外涉及的合同类型众多,新形势下矛盾将更加突出,合同管理难度增大。笔者接触到的一些同行企业对此认识不够，没有配备专门的法律人才，仅仅是将法律事务外包了事，对可能会发生的诉讼心中无数，临机处理。这一方式已不能适应目前形式的挑战，企业内部须配置至少一名法律专务，来监控合同实施过程和配合外包律师事务所处理企业的法律事务。

二、新形势下的人才管理

1、高端人才要具备较高综合素质

新形势对房地产企业的总经理、营销策划副总经理、企业管理副总经理、财务总监的综合素质提出了更高的要求；公共关系总监面临着差异较大的不同关系的沟通与处理，对其综合素质也有相当的要求。房地产企业应制定更加吸引高端人才的政策。

2、增加企业规划的透明度，使中层干部和员工了解企业近期和远期规划，增加企业凝聚力，保持干部员工队伍的相对稳定。

3、加强中层干部的培训和大局观念的培养，增强协同作战的能力。

4、根据新的分工调整部分干部的职能，职能接口清晰明确，无衔接漏洞。

5、推行企业文化，培养员工企业品牌意识，提高管理水平。

6、加强驻外团队的管理

新形势下，由于各地市场的差异和投资环境的不同，一些企业利用自己在各地的资源，纷纷在异地拓展业务。驻外团队大多采用总公司派出少数骨干和当地招聘人员组成，其人才配置和管理水平会比总公司稍差，总公司应加强对其的业务指导和团队管理。

邮箱地址：biyunlong@vip.sina.com