恒大背后的合谋，外国中介机构完全不可信

恒大公布了2021年年报、2022年半年报和2022年年报，但没有公布2023年半年报。根据报表可知，公司2020年合约负债1857.46亿,2021年合约负债9743.47亿。二者相差7886.01亿。

这7886.01亿来源于公司的预售吗?

2021年夏天恒大开始爆雷,在夏天前,至少春天他们还是可以预售房子的。比对2020年报表和2021年中报，公司2021中报销售收入2226.9亿,合同负债2157.90亿;而2020年底合同负债为1857.46亿。由此可知，公司2021年上半年合约销售至少2527.34亿，而公司公布的2021年半年报合约销售额3567.9亿元。

7886.01亿－3567.9亿元＋2527.34=6845.45亿。

考虑所得税抵扣126.76亿，为6718.69亿。

然后2021年半年报,公司还有22.86亿其他收入，抵掉后剩下6695.83亿。

公司2021年下半年销售肯定起不来，因为大家怕恒大有问题,只肯买他的低价现房;没有现成的房产，别人就不会买。因此下半年合约销售就有问题。那么这6695.83亿的合同负债增加额,并不缘于合同负债即预售收入,而是缘于审计公司调减恒大以前年度的销售收入。

目前公司说这个数据为6643亿，考虑到恒大资产、收入等方面构成复杂，我们以6643亿为准。这就表明2021年上半年以前，恒大通过提前确认从而增加了6643亿的销售收入，然后成本也就减少了，这样就增加了产品的毛利。也就是2021年半年报以前，恒大通过提前确认收入从而增加了6643亿的销售收入,并有虚构毛利和利润的行为。

需要说明的是，恒大这个销售收入并不是虚增。因为钱已经收到账上了，在合同负债里。合同负债账户由银行监管，项目不完工，收入不能确认不能结算；收入不能结算，钱就不能从银行监管账户划到公司收入账户上去。

这里需要讲清楚一点，就是内地房地产是从香港学的，香港叫做售楼花，就是房子没有建好，就开始预售。内地原来大致是建到10层的样子就可以预售，这样销售的是期房。原来销售的钱打到公司账上，这样在地产下行期间，有些公司就挪用了，结果钱花光了，房子却没有钱建，就成了烂尾楼，于是买房人收不到建好的房子。后来改了，改成预售的房地产收入，打到一个账户上，那个账户由银行监管，项目不竣工不能确认收入，也不能结算，不能结算就不能划到地产公司账户上去。

所以房地产公司的报表中，一般都有合约销售数据，合约销售就是购房人跟公司签约了，也打款了，它约等于预售收入。然后有合同负债，就是在银行监管账户上的预售款，不竣工不结算，就不算销售收入。

恒大的搞法，就是把没有竣工的房子，算成竣工的房子，这样就能计算收入。他们的操作手法就是，房子建好了，就装修外立面，外立面建好了，就找审计单位审计，但不让审计单位看内部，审计单位也心有灵犀一点通，他不去看内部。这样有审计单位的确认，房子就可以计算销售收入，就可以划款，但因为是精装修的房子，后面还要花内部装修成本。这样在结算时，因为这部分内部装修成本还没有花，暂时压到后面去了，因此房子的毛利就增加了，毛利率就上去了。这是通过减少成本虚增毛利的行为。

下面是恒大的收入、成本、毛利和毛利率的情况（单位，亿元）：

2021年上半年，毛利率只有12.95%,因为那个时候社会上已经开始传恒大不行了，估计结算开始严格了。2017年到2018年毛利率都超过36%，2019年还有27.84%,2020年还有24.35%。那么2021年为负，肯定不是降价销售的因素，而是收入确认放在精装修完毕，这样成本就增加了。公司上半年销售就有2226.9亿,全年销售才2500.13亿,肯定上半年的销售收入就有一部分提前确认的。以前年份一样。近期公布的2021年度销售收入和毛利数据，因为换了审计单位，严格审计，毛利率就负了，2021年整年，他们公司竣工的楼盘，交给业主以后，是亏损在卖。一般地，这样的房子，预售大致在两年前。也就是2019年就预售了，但交房在2021年。结果精装修完毕，毛利居然就是亏损的，收入2500.13亿,精装修交付后,毛利亏损184.48亿。

所以，恒大前面是虚增了毛利。

虚增了毛利，也就虚增了净利润。

虚增了净利润，那么以前年度恒大的分红，自然就是掏空公司的行为。公司2015年每股派息0.38元;2017年每股派息1.13元人民币；2018年每股派息1.419元;2019年每股派息0.653元;2020年每股派息0.152元。5次分红3.734元,特别是后面4次,应该是有问题的。

这属违法。

同样的道理，审计单位普华永道也属违法。

普华永道作为审机机构，拿了那么高的审计费，却不去现场勘察内部装修，尽搞掩人耳目的事情。他们是只为拿高额审计费而操作，还是故意给中国埋雷，为埋雷而操作，真的不知道。可联想到高盛在希腊债务上故意埋雷的行为，我怀疑普华永道也是故意给中国埋雷，甚至不排除有教唆掏空公司的行为。