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应出台刺激二套房交易政策
(2015-08-13 08:03:26)
标签：
房产 |
分类： 宏观经济前沿 |
应出台刺激二套房交易政策
具体原因细讲如下。
中国的经济难关，目前主要集中在投资，当然出口也有。从出口的角度来看，人民币这两天的贬值，实际上对出口是一种极大的支撑。
而且海外市场上一直在做空人民币远期汇率，人民币挺了那么久，现在贬值，就等于向海外人民币远期汇率的投机势力投降。这个就不说了。
问题的关键不在海外，而在国内。从宏观经济来看，投资的不足，关键原因不在政府投资，而在房地产投资不足。
房地产方面的情况，从销售来看，前几个月，房地产销售一直在向好的方向发展，具体如下：
1-2月，销售面积8764万平米，同比下降16.3%；
前3月，销售面积18254万平米，同比下降9.2%；
前4月，销售面积26385万平米，同比下降4.8%；
前5月，销售面积35996万平米，同比下降0.2%；
前6月，销售面积20264万平米，同比增长3.9%；
前7月，销售面积59914万平米，同比增长6.1%。
可见是一月好似一月。
问题是，房地产投资一直没有起来。这个问题情况到底如何？我们只要看看两个数据，新开工面积和峻工面积就行了。
新开工面积：
1-2月，新开工面积13744万平米，同比下降17.7%；比销售面积大得多。
前3月，新开工面积23724万平米，同比下降18.4%；比销售面积多约5500万平米。
前4月，新开工面积25081万平米，同比下降19.6%；比销售面积少约1300万平米。
前5月，新开工面积50305万平米，同比下降16%；比销售面积大14000多万平米。
前6月，新开工面积67479万平米，同比下降15.8%；比销售面积大17000多万平米。
前7月，新开工面积81731万平米，同比下16.8%，比销售面积大2.1亿多平米。
可见新开工面积比销售面积大。原因在于房地产销售好了以后，新开工面积开始增长。
再看峻工面积：
1-2月，峻工面积10815万平米，同比下降12.9%；比销售面积大约2100万平米。
前3月，峻工面积16994万平米，同比下降8.2%；比销售面积小1250多万平米。
前4月，峻工面积21210万平米，同比下降10.5%；比销售面积小5100多万平米。
前5月，峻工面积26611万平米，同比下降13.3%；比销售面积小近9400万平米；
前6月，峻工面积32941万平米，同比下降13.8%；比销售面积小1.7亿多平米；
前7月，峻工面积37883万平米，同比下降13.1%，比销售面积小2亿多平米。
数据表明，房地产行业的新开工面积在逐月增加，尽管下降速度还是很大的，但是新开工面积每月增长，而且大于销售面积。峻工面积方面，尽管下降速度比开工面积小一些，但是峻工面积与销售面积的剪刀差却越来越大。销售面积在逐月增长，峻工面积却每月有三五千万平米的滞后。这个应该是房地产商想节约开发资金，提前销售，但是压后竣工的节算，这样就可以用同样的资金增加更多的新开工面积。
再看库存面积：
1-2月，库存面积63922万平米，增加1753万平米；
前3月，库存面积64998万平米，增加1076万平米；
前4月，库存面积65681万平米，增加682万平米；
前5月，库存面积65666万平米，下降15万平米；
前6月，库存面积65738万平米，增加72万平米；
前7月，库存面积66259万平米，增加521万平米。
可见库存面积处于零轴附近，已经开始缓慢增长或缓慢下降。相较于销售面积，库存面积按照前面的销售速度，只够8个月的销售了。因此，正常情况下，房地产企业到8月份或9月份，会加大房地产开发。
那么在此情况下，如何才能保证房地产投资额增长呢？这个需要对前面的数据进行进一步的分析：
在明白了上述数据之后，我们可以找到房地产投资增速之所以起不来的原因，主要不是今年投资增速不快，而是去年投资额过高的因素影响。无论从新开工面积来看，还是从销售面积来看，都是如此。今年的销售面积相较于去年是增长的，而今年的新开工面积相较于今年的销售面积有约35%的余额，而今年的新开工面积却远较去年的新开工面积为小，要低17%左右，可见主要的原因，在于去年的新开工面积太大，而且它远远大于去年销售面积的缘故。这种局面的改变，得要继续加大房地产销售，继续降低房地产库存，当房地产库存量逐月下降，而销售量逐月上升时，房地产开工量和峻工量都会增长，然后房地产投资额就会转向。
而要达到这个目的，就得再出台刺激房地产销售的政策。因为人口的关系，一手房销售增速可能再难回到特别高的状态，但二手房和二套房的销售还存在较大的空间，主要是因为一些三四十岁的人存在换房需求，这一块儿，如果出台了很好的促进销售的政策，就会刺激二套房和二手房的销售，让房地产投资增速早日见底反弹。
它相当于在要开的水下面加一把火。
至于政策的内容，主要是减免税费等等。
总起来说，房地产投资额和投资增速是个滞后的数据，在前端是房地产销售，再后面就是房地产开工数据，再后面是库存数据，再后面是峻工数据。而投资增速的数据，应该在这些数据得到好转的时候，也会开始向好的方向发展。从时间上来说，到明年4月份，房地产投资数据就会有根本性的好转。
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