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(2012-07-18 22:33:55)
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房产王总中国万科核心竞争力股票 |
分类： 公司研究 |
现在正是万科练内功的时候——谈万科的核心竞争力
(终于找到我03年11月27日发在王石在线上的贴子了。这是我在网上发的第一个贴子。)
王总认为万科的核心竞争力是万科的社区规划、市场定位、物业管理、企业文化，现在瞄准的万科的核心竞争力是工业化生产，也即规模化。但我们不认为这些够不成核心竞争力。
从1998年开始，我们一直认为城镇化是中国今后30余年间的基本趋势，而且将开始加速。城镇化和现代化将使中国房地产市场呈现令人不可思议的发展之势，并且同汽车产业一起，成为取代家电的中国新的支柱产业（10万至百万级消费）。也就是从1998年开始，我购入万科的股票，到现在也没有出售。这五年多的时间里，我一直在追踪万科的一举一动。这是我看好万科的前提。
但王总的专业化，仅仅在目前还具有一定的竞争力，并不能保证长远的竞争力。从核心竞争力上来说，万科并不具备。
房地产业从1998年市场化开始启动，到现在才5年时间。如果从政府市场化拍卖土地开始，也才一年来的时间。整个中国房地产市场的高速增长，现在还只是开始不久。这类市场的典型特点是，只要不是比较差的产品，都不难卖出去。只不过有的产品好卖点，有的产品卖得差点。供给旺盛，需求同样旺盛行。同时，开发商也还不成熟，大的开发商较少，竞争不太激烈。
我们只要看看90年代中前期的彩电市场就知道了。与现在的房地产市场没有太大的差别。
现在市场上大大小小的房地产开发商，全国有3万多家。小的开发商太小了，万科就矮子里面拔将军（声明：我很敬重万科和王总）。小的开发商还没有淘汰完，同他们相比，万科有规模的优势和品牌的优势，每平方米可以多卖1000元。过几年，市场开发过头了，小的开发商就将被一一淘汰，最后剩下的就是大开发商的竞争，大的开发商的竞争，核心竞争力将是成本。这恰恰是万科的劣势。
万科每平方米多卖1000元，并不能说明万科有什么特别过人之处。从万科周刊中的一篇文章中我们看到，南京一家小房地产公司的利润率可以达到10%，而万科整个集团2002年的平均利润率为7%。就是说，如果万科的房价每平方米降7%，万科的利润就为0。武汉万科的房产比同地段其他开发商的贵40%，其他城市至少贵15%，而万科还只有7%的利润率，这是很危险的。它说明万科的成本比其也开发商至少高出25%至50%。这令人百思不得其解。
也许王总可以说，我只要保证万科的房产比别的开发商卖得俏不就得了吗？
万科的房产现在卖得俏，是因为房地产市场和这个产业还没有成熟。任何市场，一旦转为卖方市场，供过于求达到10%以上，降价战必定开始（因为那将引至产业利润为0）。而我们认为，房地产市场离这一天并不会太遥远。在王总离任前，这一天应该会到来。而降价战一旦拉开，万科的优势就很脆弱了。而今的北京市场，房地产价格不是开始下降了吗？至少可以这么说，在局部市场上，供求关系不是开始在发行变化吗？
也许王总会说，我不参与价格战总可以吧。万科决不降价。产业没有发展到那个程度，一旦发展到那个程度，其他房地产商主动挑起价格战，不怕你万科不应战。
现在是小地产商降价或变相降价，但总有一天会发展到大地产商挑起价格战的。
我觉得万科应该关注世茂集团，这个不事张扬的对手很有内功。我的判断，他们目前采取的是紧跟战术，是真正的讲究规模和成本。它跟万科到了北京和上海，又看到他跟到了南京。万科到哪个城市考察了又考察，但类似于世茂股份这类发展商，他们不用考察。你万科到哪里，他们到哪里。哪块地被万科炒热了，他们跟到哪里发展，同时他们又看准了万科成本高企的死穴，用低价策略进入市场，利润率比万科还高。这样，他们就开始在悄悄地畜积力量，在一步步地缩小同万科的差距。尤其世茂集团每到一个城市，都进行超大规模的开发，这种策略真的可以通过规模优势降低成本。
我们可以注意到，因为利润率低，万科自身资本积累能力不是很强。这几年来，配了两次股，发了一次债券，还准备再发一次。四资筹资，胃口很大。但万科的现金流量往往却是负的。集团解释说是资金用于拿地去了，这个说法很堂皇，却难以打消我们的疑虑。因为它至少给人两点怀疑，一是对利润和自身积累的怀疑，二是万科流动资金的周转速度是否存在问题。因此，尽管万科每年的房价在一个劲儿地上涨，可它的盈利能力却没有得到相应的增长。每次总是净资产的百分之十左右。而这其中，还有出售资产所得。——顺便说两句，我们觉得，万科老总意识到了公司成本的问题，之所以出售资产，一方面固然是为了集中资源，另一方面可能还有难言之隐，为了报表。尽管这可能会得到王总的否认。
相比较而言，万科的优势是规模、销售和资金渠道。在它们背后，就是王总所说的万科的竞争力优势（规划、物业、销售等）。万科的劣势是什么呢？同样有规模，其次是成本。
就规模来说，万科虽然总规模第一，但除了沈阳，在其他开发城市，万科没有什么规模优势。房地产生产的水泥、钢筋、砖头等材料，都不宜长途运输，每个城市开发规模不大，同上游供应商谈判，万科没有优势。
既然在上游那里很难节约到钱，那么万科房产比别人高出那么大一截成本，钱到底到哪里去了呢？从房地产业在中国造就了那么多亿万富翁，从一些小公司的盈利能力比万科强这两点来看。我们有理由怀疑万科的成本控制能力以及在未来的竞争力。
2000年、2001年，万科曾经热衷于搞中城房网，其目的可能是为了节约成本，王总也曾公开提出过要提高万科的盈利能力。但同样从万科管理层公开发表的言论中，我们发现，通过招标和总体规模而非每个城市的规模节约成本的想法，最终没有取得成功。王总再也没有提过要努力降低万科的成本、提高万科盈利能力的话。这说明万科在降低成本上的努力失败，似乎也意味着因此而放弃。从论坛的一些投诉中，我们发现万科的房产质量问题也有好些，用了那么高的成本，房子质量又有一些问题，这不太好理解。因为一时没有成功而放弃降低成本的努力，我觉得更是一种战略上的失误。
因此，从总体上说，万科目前急于拉长战线的战略，应该说是成功的。但是在成功的背后，万科身上的隐忧在一天天显现。这就是没有在每个城市从规模上与竞争对手拉开距离；成本控制力太弱。特别令人担心的是，放弃了控制成本的努力。我想，房地产市场从供需平衡转向过剩是迟早的，如果现在万科不将内功放到成本控制上，不能用与对手差不多的成本造房子，那么总有一天，万科就会被市场竞争拖与水。这个问题，万科老总和每一个员工，都不应该回避。
因此，我想给万科老总和每一位员工提个问题，假如有一天万科房价降低10%，大家该如何应对。我觉得这是他们应该每天想一想的问题。作为投资者，我们也应该好好想一想。这个问题不解决，我想万科就不是一个真正对投资者负责任的公司。
量变总会引起质变。万科与对手的差距没有拉大、一些小的房地产公司开始死掉，这些都是市场的量变。沃尔玛公司之所以做到今天，与他们的成本控制、供货周期控制能力超强紧密相关。正是几个点的差别，最终让他甩开了竞争对手，将对手一个个击垮。因此建议万科老总和万科人看一看沃尔玛的竞争之道。这对万科有借鉴价值。而目前市场的变化趋势表明，竞争正朝大地产商之间的竞争方向发展。这场竞争才刚刚开始，万科有没有能力胜出，还是个求知数。
海尔张瑞敏提出再造业务流程理论。其根本原因就是海尔的成本问题。曾几何时，海尔也是高价卖产品，也声称不打价格战，但怎么样呢？海尔不是遇到了利润问题了吗？万科现在不未雨绸缪，总有一天会碰到海尔今天的难题。我们再看看希望饲料，刘永行4年前就公开发言，在那个行业的核心竞争力是成本。任何行业，发展到一定时候，就必须降价清理市场，清理门户，这是行业发展规律。万科也不可能摆脱这个规律。因此，我认为现在正是万科练内功的时候，控制成本，提高盈利能力，在房子还好卖的时候积累得足够大，到一定的时候先发起降价运动，进行房地产市场的清理门户。
最后，说说我对万科股票的态度。如果在最近几年里，万科不能真正形成成本上的核心竞争力，一旦发现房地产市场供过于求的苗头，或者出现一定的降价，或者有大的房地产商开始降价，或万科开始降价或变想降价售房，那么我将全部卖出万科股票。如果有人得到这方面的信息，请立即通知我。谢谢！
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