四方博弈下的房地产现有利益格局必将被打破（一）

先祝大家节日快乐。关于房地产四方博弈的文章，是前些时候说要写的。今天贴出一部分来。

因为今年将房子拆迁改为征收，因此一直想写这篇文章。但我本人并不想就拆迁改征收谈得太多，而是想从整体上谈房地产的四方博弈。

我只说一个观点，将拆迁改为征收，相较于以前有进步，这是我的观点，但这个办法，仍然有问题，而且问题不小。我今天要谈的，只从理论上入手，谈总判断。我们的目的，是要探讨出房地产这一块将来会暴发什么问题。

那么，我们如果要把拆迁或征收的问题谈清楚，就一定要用博弈的观点，而且要从全局出发。不从全局出发，看不到问题的实质。

那么，我们就一点点从局部出发，再谈到全局。

一、两方博弈

我们先从拆迁入手，让两方代表入场。这两方是房地产开发商，被拆迁户。因为最初土地是低价划拨或低价出让的，土地成本很低，因此最初我们不谈地方政府。

那么这个时候，核心矛盾是开发商降低成本的内在动力和被拆迁户提高拆迁补偿的诉求之间的矛盾。

一方要求提高拆迁补偿，一方要求降低拆迁成本。我们让这两方来博弈。理论上，双方的有利因素和不利因素是很明显的。

对被拆迁户来讲，有利因素是时间。也就是他耗得起。他房子已经在那里几十年了，他再耗个十年八年，你不出高价，他不拆，他耗得起。开发商耗不起，因为成本他付了，早一天拆迁完，他早一天可以做房子卖钱；拆得越快，地产商的周转越快，盈利越多。因此，开发商他耗不起。另外一个，从最初的角度来讲，有的开发商土地还没有买就介入，他怕越是晚拆，他要付出的土地成本越高，成本越大。

仅从时间博弈的角度，开发商必输。如果没有外力影响，如果全体被拆迁户一条心拧成一股绳跟开发商耗下去，那么开发商必输。

但是没有如果。有四个因素导致博弈朝向对开发商有利的方向转化。

第一，被拆迁户人多，心不齐。开始拆迁的时候，大家往往信誓旦旦，说要一条心坚持到底。但这是不可能的。大家这么说的时候，就已经在打自己的小算盘了。大家看过三国演义，知道十八路诸侯讨董卓，失败的原因就是心不齐，只有曹操、孙坚去讨，其他的要么看戏，要么停滞不前。这就是人性。十八路人马都不可能心齐，更何况一拆迁就是几百家上千家呢？因此，被拆迁户人越多，心越不可能齐。那么这个时候，开发商就可以做工作，分化。

第二，多数被拆迁户不懂政策。这里还有一个问题，就是政策对被拆迁户到底是否公平的问题。一是政策对被拆迁户到底是否公平；二是多数被拆迁户不懂政策。不懂政策，那么就容易糊弄过去。

因此，只要心不齐，开发商可以分化瓦解被拆迁阵营。胆小的，威胁，吓唬；领头的，利诱。其他一般的，利诱或糊弄，让他们随大流，制造羊群效应。这样就可以将大多数人搞定。

但是还有极少数，一者就是政策对被拆迁户到底是否公平，二者的确有少数人希望得到超额拆迁利益，因此，就出现了钉子户。

对拆迁问题，可以这样理解。一是只有当拆迁利益等于或大于现有利益时，大家才同意拆迁，这里有一个标准，重置价。二是重置价本身并不固定，而是一个比较有弹性的概念。理论上，它是基于评估的。而在中国，评估机构开发商是可以搞定的。因此，即使采用第三方评估，大家也不信。因此，开发商的评估，还有第三方的评估，以及被拆迁户的心理预期，这是有差别的。三是个别人的确希望能够得到超额的拆迁利润，这个不能排除。

第三个因素，注意，前面我们一直讲的是两方博弈，开发商与被拆迁户。现在要考虑地方拆迁管理部门。他们代表政府管理拆迁事宜。他们不是直接利益方，因为卖地收入不归他们，但他们是相关利益方。因为这是他们的工作，他们有工作压力。他们的工作压力是什么呢？时间。比如某个项目，他们起初向政府承诺了，去年拆迁完，现在都过了快一年了，还没有拆迁完，他们没有办法向上级交待。那你当头儿的是不是走人呢？时间因素，导致他们与开发商有共同的时间利益。他们嘴上不说，其实内心也极其烦钉子户。是钉子户导致他们完不成工作任务。正是这一点，相关部门有任务，导致他们对开发商的行为睁一只眼闭一只眼。

第四个因素，因为利益的驱使，开发商除了使用停水、停电、威逼、恐吓等等手段外，还请黑社会介入，打人，抓人，强拆，强行低价拆迁。这时候，拆迁的性质就变了。

这样做的结果是什么呢？部分钉子户与开发商尖锐冲突。他们从维护自身的权利出发，从维护拆迁的公平出发，抗拆。对抗，扔汽油瓶，自杀，自焚。这在全国出现了好多起。因为生命是他们的最大本钱，他们只有这个付得起这个本钱，他们只有博命，他们用自己的看似低贱的性命来捍卫自身的权益。

这是两方博弈最激烈的形式，开发商使用武力强拆，动用黑社会，钉子户呢，博命。