中国房地产特别报告（十）

（3）承建商的手法

承建商的手法，主要包括四点：

①    投标时靠关系和行贿。一般所有建筑项目，往往都要通过对外发包的形式找承建商，承建商参与投标拿到项目。而在参与投标的过程中，特别是那些大的项目，建筑商往往要找各种各样的关系，写条子，打招呼，不一而足。有的还要行贿。这里就有一个成本问题。

②以次充好。因为招标的价格一般都不会很高，而且前面找关系的成本都已花出去了。因此，承建商一旦中标后，开起工来，以次充好是很正常的事情。前面已经花出去了的钱从哪里来？只能从这里来。

③层层转包。承建商建设某个项目，他们并没有多少工人。工人哪里来，全是民工。笔者同村的老乡中，就有80%以上的青壮年男劳力在干这个事情。承建商是一级承包商，一级承包商有时再找二级承包商，二级承商再找包工头，包工头找到一些同乡、亲戚朋友，就开始建房子了。

层层转包的结果就是，中标价格之中，一级承包商剥掉一层，二级承包商再剥掉一层，包工头再剥掉一点，最后到工人手中的就是工人的工钱。

正因为上述二三两点，也因为前面的原因，所以你买100万的房子，真正砸到房子里面的钱就很少了。我相信不超过20万。因此，建设部说中国的建筑，平均寿命只有30年，我相信是对的。这个寿命，远不及乡里青砖老房子的寿命。我家的房子，我出生前一年建的，下面是石头，上面几层是用窑烧过的青砖，再上面全是土砖（就是泥巴做的，里头撒点稻草做筋——相当于水泥做柱子，里面加钢材做筋——做好后晒干，不用烧制）。那房子2007年才拆，总共服役了41年，也没有成危房。我家的老屋，我曾祖父手上建的，青砖+土砖结构，青砖比较多些，经历我曾祖父、祖父、父亲、我们四代，2007年才拆，至少100多年了。当然，那栋房子很早就成了危房，但它正常服役的年限至少70年。现在钢筋水泥的房子，还没有农村青砖房管的时间长，可见用的材料是个什么质量，大家在里面做了多少手脚。

④拖欠工人工资。建筑商和承包商拖欠工人工资，有几种办法：一是不给。每年都有，但现在相对要少一些。因为中央年年治理拖欠农民工工资的问题。二是少给。一般每天的工钱他们不会少给，因为每个工种的工人，一天多少工钱，都是有市场价的，你建筑商承包商给的价太低，没有民工跟你做。建筑商承包商少给的办法，主要就是不给民工办三险，养老保险、失业保险、医疗保险都没有，这是违法的，可全国各地基本都是这样。这就要少给不少的钱。三是拖欠。建筑商前面要托关系，要行贿，开发商给的造价又不高，很多时候还要建筑商垫资——垫资也是要成本的。因此，建筑商和承包商为节省成本，就拖欠民工的工资。他们拖欠的办法就是，将民工在他们那里做工的时间，每天进行记录，他们每个月只给民工发生活费，民工如果遇有急事，也可以到他们那里支点款子，但量不多。他们什么时候给民工把钱发完呢？每年年关前。因此，我们就看到每年年关前，全国各地都在治理拖欠农民工工资问题，上到总理，下到区里。就是这样。

这种建筑机制，就制造了全国各地的楼歪歪，楼脆脆，全国的建筑的平均寿命就只有30年。

（4）城中村村民的手法。主要就是种房，先种下楼房，再拓展，一点点地搭盖，加层，扩宽，能加多少是多少。种房子的成本很低，一拆迁，面积越大，挣钱越多。

（5）国内炒楼资金。主要包括大户和散户。大户一般的由来有三个：一是从事制造业生产的资金，退出或部分退出制造业以后，投资到楼市中来。他们实力很强，买房也多，买的时候不吭气，不眨眼，而且往往是买中心城区的房子，或者是别墅。二是腐败资金。三是从散户炒中成长起来的炒楼大户，他们的做法主要就是买中心城区的房子，买了做投资用，或者以房养房，或者干脆放着，等待升值了卖。散户，主要就是中小投资者，跟股市里的散户差不多，不过实力比股市里的投资者要强得多。

（6）国际游资。国际游资炒全国的楼市，是从上海炒起来的，因为上海人喜欢中心城区的房子。现在，这种国际游资的炒法，已经成功地从上海移植到其他一线、二线城市。

国际游资炒楼，资金量大，因此他们炒的是高端物业，进的是一线城市，成片地炒，手法凶悍。国际游资背后，一般都有国际投行，如高盛、大摩等等。他们与国际投行配合，炒一个成一个，很少失手的。他们的炒法与炒股差不多，自己人形成几个团队，一起做，圈子内倒手，最后就把当地房价炒起来。而且一旦他们炒过了，就会把当地居民给套住，一旦他们走人，就把楼市的乱摊子留给了当地政府和人民。

分析以上环节，发现楼价居高不下的因素中，有四个环节特别重要：一是政府，这是最重要的一环，因为政府手中掌握有政策资源。二是开发商。三是国际国内炒楼力量。四是一个在上面的环节中没有露面的因素，银行、基金、高利贷者等。因为他们掌管着信贷，有多少钱进入房地产生产和炒楼中，他们是最主要的因素。

正因为如此，我们看到国际国内力量，他们都在房地产业中牟取巨额利益。政府每年挣两万多亿，还出假数据，国土资源部说楼价高涨与地价无关；税务部门，包括税务研究机构还有好多所谓的学者，还总在讨论要给房地产加税，前些年加了土地增值税，现在在讨论要不要增加物业税或房产税。地方政府从不说他们收了多少费，这里面完全是黑的，收了多少钱，用到什么地方去了，不清楚，全是糊涂账。地方政府口里说要压楼价，可还在干着推动楼价上涨的事情，经营城市，大搞基建，建无数面子工程，推动地价上涨，可经适房、廉租房、保障性住房多年的欠账却无人问津。按照国家最初的说法，土地收入等，国家从房地产、从高价房里弄来的钱，要建经适房、廉租房，可鬼知道那些钱干什么去了。开发商说，政府才是最大的受益者，他们挣钱不多，净利润不过10%，可他们的毛利率超过50%，那么些钱去了哪里？有多少虚增了成本？地产商老总一个人一年的收入，可以买几套房子？建起来的房子，他们一天一个价地涨，还说自己不挣钱。楼价涨到现在这个样子，他们说楼价不高，压不下来，不会崩盘，国家不应该调控云云。那意思就是，他们把全国人都变成房奴还不够。资本的力量就是这样，这就是资本的血腥，他们要榨干全国人民的血汗钱，一代人不够，两代人也不够，要用一套只能管30年的楼房，榨干全国老百姓三代人的幸福。他们就是这个时代里最黑心的资本家。而炒楼者呢，一个个都认为楼价不会跌，会一直涨上去，产业资本的钱都退出来炒楼了，国际游资更是对中国楼市虎视眈眈。