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中国房地产特别报告(八)
(5)拆迁与征地收入
拆迁与征地收入,在城中村里表现很明显。我们经常去城市周边城中村,村民们把搭建住房当做一个生财之道。一般地,村民的收入不错,有的有工作,有房子还可以出租,有租金,村集体有企业,年底有分红,还有一旦拆迁,拆迁收入很高。目前武汉市拆迁城市周边住房,价格是两千多元一平米,主城区五六千一平米,村民将建房叫做“种房子”,种房子的成本,低的就300元一平米,高的才五六百一平米。一家建个五百平米,一拆迁,无论还房子算钱,都很合算。
目前,全国每年新建任宅给出的拆迁费到底多少,我们不清楚。这种估算因为准头不是很足,因此也就不估算了,但可以做一个基本的判断。
种房子的人,利润率一般都在四到七倍,甚至更多。这批人只要盖了房子,再往上搭盖,到了拆的那一天,一栋私房两三百万甚至五六百万的大有人在。而且他们还有好多优惠,比如还面积时,如果嫌面积不够,可以多买,多买的部分按成本价计算,出售时则按市场价,这里至少还有一倍以上的利润。
(6)炒房人。09年,炒房人挣得不亦乐乎,几十上百万的大有人在。也有炒房人挣几百万上千万的。这一块儿,包括国际炒家手中的海外热钱,中国游资,以及从中国产业资本中撤出来的资金,普通楼市投资者等等。这一块没法预计,因此不做估算,但可以做一个基本的判断。
10年来,全国大城市房价涨幅在10倍左右,房地产炒家因为可以动用银行杠杆(杠杆率在3.33倍到5倍),总的利润率十分惊人。10年前用5万元在主城区买单价25万的房子,以租养房,现在价格在200万到250万,利润率是40倍到50倍。现在城市中心地带的房子,70%到80%是投资购房人买的。2009年,相当多的炒家利润惊人。国际热钱、中国游资,以及从中国产业资本中撤出来的资金、普通楼市投资者等,只要出手早的,利润都在一倍以上,如果考虑到杠杆效应,收益率在四倍以上。
(7)媒体。挣大钱。房地产广告现在是诸多媒体最大的收入来源。数据我们不清楚,但媒体广告收入的构成中,房地产广告一般都会占到30%以上比例。
(8)工薪阶层。主要是指靠工资生活,不得不买楼的,特别是那些在高位接盘的,包括一手楼和二手盘的普通工薪阶层。他们是一套住房套牢一家三代的幸福,一旦楼市崩盘,则他们的财富将实际上被上述相关利益者挣走。
为什么会有房地产泡沫?我们的结论是,泡沫来自于上述房地产利益链条的共同推动。因为泡沫会让他们的短期利益最大化,让上述各个环节快速聚敛财富。
3.各个环节推动房价上涨的手法——房地产泡沫来自于利益链条各环节共同的利益驱动
这些手法,简单地说就是涨价手法,是欺骗购房者快点买房,还让购房者花几十上百万块钱还处于孙子地位的手法,说白了就是把你哄卖了你还帮他数钱的手法。
为什么会有房地产泡沫?我们的结论是,泡沫来自于上述房地产利益链条的共同推动。因为泡沫会让他们的短期利益最大化,让上述各个环节快速聚敛财富。
(1)地方政府如何推高房价。地方政府特别是国土资源部门是土地垄断的最大收益者,也是房地产利益链条的最大受益者,同时也是房地产价格上涨的最大幕后推手。地方政府的手法有如下几条:
①经营城市。地方政府将土地收入作为最大的利益来源,最为典型的证据,也是地方政府推高地价的手法,就是经营城市。经营城市,就是地方政府通过土地抵押,银行贷款,修工程,搞形象,一方面拉动GDP搞政绩,一方面不断地抬高地价,进一步抬高楼价,取得更多的GDP,再进一步抬高地价,抬高GDP,抬高楼价,形成正循环。很多城市,为了经营好城市,纷纷到那些最早经营城市的地方取经,就是证据。另一个证据,就是前些年以来全国土地出让收益的高速增长,它明显地高于国民经济的增长速度,也高于房地产企业利润的增长速度。这就是最为明显的证据。
网络上有一个传言,说是北京市在人大会议后拍出来的两块地王,本来就安排在人大会议前拍卖,为了维持房价不跌,就有意安排在人大会议后。因此,人们看到了人大会议后高地价的现实,本来稳定的房价就节节攀升,相关利益链条的心就稳了。
②自动压缩卖地规模,控制卖地节奏。控制了土地批租规模,就等于控制了地价,控制了出让节奏,土地转让就可以利益最大化,这就推升了房价。控制了土地出让规模,也就等于控制了未来房地产开发的总量,也就能够推升房价。在拍卖制度下,再祭出18亿亩耕地红线的旗子,控制好卖地规模和上市节奏,自然就可以实现地价持续走高。各大城市地王一个接一个,其背后最大的推手,就是地方政府。
在这个环节中,地方政府可以扛两个旗子:一是18亿亩耕地的红线,这个旗子一扛出来,少卖地的责任就该中央政府承担,这是地方政府借中央政府之手而控制卖地规模;而土地出让节奏一控制,卖地的收益就可以做到最大化。
二是卖地收入归财政,是国家的。但使用归地方,是自己用。这里面挟带了太多的私活儿。卖地收入是收归地方财政了,看似是国家的利益,但并不是如此。它归地方政府使用,用钱才是实实在在的利益。因此这里所谓的国家的利益,实际上是地方政府的利益,因为谁使用它,利益就是谁的。包括房地产带来的地税,也是如此。地方政府拿这些钱干什么了呢?发工资,利益归到地方政府工作人员;政府消费,如吃喝、出国考察,利益归到那少部分消费人员;政府修各种工程,政治利益归到政府主要领导及相关部门主要领导,工程导致的腐败,利益归到少数相关人员,工程修好后的便利,归到老百姓,工程带来的收益,归工程修建方及相关人员。换句话说,这一过程中,少部分人员最终占有或使用了卖地的大部分收益,实际上利益最终归到了他们的头上。国家也好,国家财政也好,甚至老百姓的全民所有也好,都成了有名无实的冤大头。
③控制土地出让中商品住宅的比例。在土地出让总规模一定的前提下,调降商品房用地比例,就推高了地价,并间接推高了房价。
④土地出让信息不透明,让人们心中无数,不知道每年的土地出让有多少,有多少属于商品房用地,什么地段,什么面积,什么时候出让等。要控制卖地节奏,最好的办法就是不透明,什么时候卖,卖多少,都是根据市场情况临时决定,这样最终达到卖价最高;现在我们很少看到各地方政府将土地出让透明化,原因正在于此。
⑤打压其他建房形式,包括单位建房、集资建房、城郊的小产权房,打压集体土地上市交易。现在,各地都对单位建房、集资建房、小产权房进行重点打压,导致房地产供应一块,已经形成了地产商集体的垄断;集体土地没有名份,导致土地出让归政府垄断。
其实,中国的土地,在60年前基本上属于私有。公私合营、合作化运动以后,农民和城市人被“自愿”地将土地交给政府和集体。中国土地本来就有两种所有制性质:国家所有和集体所有。现在的国有土地,是原本属于国有,或者从农民手中的集体用地由政府收购或拆迁变来的,拍卖时再变成高价,政府在中间赚了一道钱。土地还是那块土地,政府赚了钱,才算是国有。这是制度上的利益,是利益的源头。因此,各级政府才拼命地要打压集体土地进入市场流转。这些问题在学术上可以写好几大篇文章的,简单地说,当年农民和城市人口被“自愿”地把土地献给国家或集体,到他们再建房时,各级政府以很低的价格向他们出让土地,这样大概出让了四十几年,到后来,就不再低价出让土地了。农民建房,得向村镇集体买宅基地,价格大概一户5万到8万块钱。城市人口,特别是城郊的集体用地,村民可以种房,也要交上十万或十几万买地的钱。但这部分钱他们能够赚回来,房子一拆, 他们将来就有收益。市民是不准自己建房,除了公务员可以集资建房,一般民众集资建房的路也被赌死了,因此,他们只有买房一条路。政府不将地卖给他们,高价卖给开发商,开发商再从中挣走一大笔利润,炒家再从中挣走一大笔利润,这房子到买一手房或二手房的市民手中,价格就涨到天上去了。
也就是,市民从60年前的可以自行建房,到现在买高价一手房二手房,市民丧失的不仅仅是权利。他们的地位,已经从当初的一等公民,变成现在的五等六等公民,这种公平,即是第五等或第六等的公平。为什么上海人、北京人、深圳人、广州人花两三百万买一套房,还觉得不爽,还觉得自己的地位特别地低呢?因为他们本身已经不是一等的公民了,他们是五六等的公民,很多人、很多机构都在通过他们买房,盘剥他们一层又一层,而且他们又都要成为房奴了,此时,你即使有两三百万,又能够如何呢?你是上帝吗?不是。你失去了土地,然后你被现有的房地产制度设计弄成很低等的公民了。你没有地位,人家为什么要把你当上帝呢?
⑥公务员集资建房或分福利房。公务员所购的住房价格是普通商品住宅价格的1/3到1/6,分一套住房,公务员得到的福利就是几十几百万,有的地方甚至有两三套。公务员有了福利房和集资房后,外面房价涨到天上去,与他们无关,他们就可以跟地方政府一条心,推高房价。而且,房价越高,他们的利益越大,因为一旦他们出手手中的福利房,利益就越大。
正因为如此,地价上涨的最大推手,就是地方政府。
从长远来看,这个正循环会一直持续到房地产崩溃的那一天。
地价上涨的成本,最后都会算到房价里。羊毛出在羊身上,这些最后都要让购房人买单。而当绝大多数城市老百姓买不起住房时,我们相信,地方政府所取得的巨大的超额收益,最后却要共产党来还。执政党和中央政府,正在迅速地失去广大市民的心,而随着城市化进程的加快,这个群体却越来越庞大。这几年来,共产党在赢得农民的支持,却在广大市民那里连年得负分。
而且,现在为了改变中国的经济结构和发展方式,我们在大力提倡城镇化,但是,现今的住房政策,只能使农村人口尽量滞留在农村土地上,城镇的高房价,最终会把他们挡在城镇之外。
⑦搭车收费推高房价。搭车收费,是地方政府各部门为了自己部门的利益而不惜推高房价的行为。这是一种服务卖两次。本来地方政府各部门已经有国家行政拨款了,这是公民和企业的纳税。地方政府服务于房地产,房地产行业已经用税收的形式付钱了,现在再付一次费,是一种服务卖两次。
⑧地方政府部分人员的灰色收入推高房价。这是一次服务卖第三次。官员的灰色收入一般是有比例的。因此,房价越高,他们的灰色收入越多。当然,地方政府部分官员涉及房地产的灰色收入中,自然有出卖国家利益或给开发商其他好处的行为,比如修改容积率等等。
⑨税收。税收的确在推高房价。其中,近几年政策中,最为重要的是土地增值税政策,它实际上是一个分肥的政策,并没有打下房价,相反却推高了房价。因为羊毛出在羊身上。地方政府收得越多,开发商的成本越大,在毛利率不下降的情况下,他们就会自动推高房价。
⑩地方政府扩大自己利益的手法,还有一个就是强拆强迁,搞暴力拆迁。一些地方政府还和黑势力混杂在一起,强拆民房,激起种种社会矛盾。这几年来,暴力拆迁影响极坏,使共产党站到了人民的对立面。房地产行业,通过暴力拆迁,激起了民愤、民怨,通过高价房,榨干了老百姓的血,冰冷了老百姓的心。