房地产业靠楼价上涨带来利润大涨的扩张模式将面临挑战

本想写一篇《2010，中国房地产政治经济学》，国为有事儿，就免了。以后再说吧。

今天就简单谈一谈，房地产价格的问题，和地产公司经营模式的改变问题。

前些年，地产公司的经营模式，主要靠两个：一是经营规模的扩大，一是房价的上涨。经营规模扩大以后，在利润率一定的前提下，利润更多。而房价上涨以后，经营规模即使不扩大，或扩大不多，那么利润增速，会远远高于主营收入的增速，以此带来地产公司的高速增长，特别是带来股价的大涨。

2005年到2007年，还有2008年10月到09年8月，地产指数的涨幅，在两市都靠前。这几年的股市，都证明了前面那个模式的重要性。正因为如此，地产商一般都不会反对炒房，因为他们的利益在里面，楼价上涨，他们做得更为轻松。

但国十条推出以后，房地产公司的发展模式，将面临较大的挑战。

国十条关于地产业最大改变，是对这个行业定位的改变，即将房地产业定位为民生产业。既然是民生产业，那么政府在造经济适用房、廉租房、保障性住房等安居工程之后，地产商有责任为解决民生问题服务。

2010年建保障性住房300万套，安居房280万套，按照一家三口计算，580万套房子，只能满足1680万人的需求。那么，更多的人怎么办？要么等，要么买开发商品住宅。

而政府将房地产的定位从前期文件中的面向少数人供应住房，改为解决民生问题，这一改变，决定了在以后的若干年中，房地产价格都不能大涨。一大涨，民怨一大，政府就会出台限制政策。

而且，目前的房价，必须下调。因为按照现在的房价，多数老百姓不可能买得起房。房价调整到一个较低的价位了，再稳住，老百姓买得起，那么市场就可以健康发展。否则，房价一乱动，民怨一起，政府就会出手。

这种局面，导致开发商在以后的发展中，利润的来源不能主要靠房价的上涨，而要依靠两个方面：一是规模的扩张，前提是你要能卖得动，老百姓要买得起。二是靠成本的控制。因此，在以后的发展中，成本控制得好的开发商，才有更为快速的发展。如果说有第三个方面的话，那一定是避开竞争，找到自己的蓝海的地产商。

那种主要靠楼价上涨带动利润高速增长的时代，应该会一去不复返。