有多少中小开发商又将面临被淘汰？

(这是周一发表在长江商报专栏上的文字。这里贴出来的是原稿。)

迪拜危机以来，中央极为担心中国有房产市场，出台了一系列政策，调控楼市。这些政策主要有：12月9日，调整二手房营业税收优惠政策，将二手房营业税优惠期从两年调整为5年。这一政策原本是在金融危机暴发前颁布的，目的就是打击炒房，现在恢复到5年，那么炒家购入期在5年内的新房，一旦上市交易，将面临较重的营业税。它可以起到打击投机炒房，抑制投机需求的作用。12月14日，出台了“国四条”，即增加供给，抑制投机，加强监管，增加保障性住房供应。其重点应该是加大保障性住房供应。12月17日又将开发商购地首付款提高到50%，新闻评论是意在打击屯地。

上述三大政策变化，其中第一条，的确可以起到抑制投机炒房的作用。其实，还可以实施一条新的政策，比如提高第二套及第二套以上房产的首付比例，取消利率优惠。这样，对投机性购房将构成致命的打击。而“国四条”最为重要的内容，是增加保障性住房供应，这个对房地产中端及中端以上市场影响很小。因为社会是分层的，人们按照收入的高低，自然分层。中低收入者，自然只有一少部分人才会购买商品房。因此，这个政策对市场的影响极为有限。它更多地是为社会稳定考虑。

17日的政策，它会带来几个变化：一是前期手头屯地较多的开发商，占有更多更大的便宜，比如某些在港上市的企业，手中有5000多万平米的土地储备，十年也开发不完；二是这个政策会促进地产市场进一步走向集中，提高了房地产开发的门槛。一些小地产公司，资金实力不足的地产商，面临被淘汰出局。三是这一政策，与政府抑制房价上涨政策打架，它会促使未来房地产供应进一步减少，间接推高未来房价。主要原因就是，开发商拿地的资金占用多了，费用自然上涨，且用于开发房地产的资金自然减少，那么未来推盘的速度自然变慢。其实，政府要打击开发商屯地，只要将原有的土地两年不开发即收回的政策稍加调整，严格执行即可。所谓严格执行，就是现在的这个政策，形同虚设。前面说过，有几家地产商土地储备四五千万平米，按照现在的开发速度，10年都开发不完，政府为什么不收回他们的土地？政策执行不力，他们屯地都没事儿，那么所有的公司都会屯地。如果要加大供应，只要把一块土地连续开发的时间设定好就可以了。比如开发商购入某块土地后，两年不开发严格执行收回政策，如果连续开发四年或五年仍没有开发完毕，那些未开发的土地仍将无偿被收回再拍卖。这个政策一旦调整并被严格执行下来，房地产供应自然成倍增加，房价不降才怪。

    另外，政府现在推出抑制房地产开发政策，我担心明年这个时候，政府又得推出相反的政策来调控了。美元中期走强，那么全球资本市场、期货市场的动荡又将开始了。它们一动荡，全球经济不可能不动荡。也就是说，到明年五六月份，我们又将面临经济下滑的影响，明年年底前，宏观经济二次探底不可避免，于是政府又得出台鼓励大家购房的政策了。