高汉明

对于一直成谜的房地产开发成本，国家统计局近日下发通知称，将通过一场针对40个重点城市范围内的商品住宅开发费用构成专项调查予以摸底。武汉市统计局近日透露，这40个城市中有武汉，这也将是统计部门首次对房产成本着手调查。

一直以来，公布房价成本的呼声沸沸扬扬，不能公布的声音也甚为猛烈，房价成本清单能不能公布？开发商出台的房价，有关部门是不是可以管理？有关人士说，房价不公布，高昂的房价想降下来，只会是一句空话。
 
房价成本可以公布
 
全国大多数地方的房价让老百姓难以承受，因此，人们很容易将高房价和暴利联系在一起，从而希望政府能公布房价成本，管制开发商“随意”制定的房价，一是以此撼动高房价，二是让老百姓知道开发商的赢利情况，三是真正让老百姓买得起房子。

房价成本公布，管制开发商对于房子的定价，应在物价局的职责之内，但湖北省物价局一位处长说：“现在商品房的房价是放开的，开发商对于楼盘的定价是市场行为，是按照市场行情来确定的。”

武汉市物价局房产处处长张运鹏曾告诉记者，目前，武汉市物价局只对经济适用房的销售价格进行了规定，但对商品房销售价格没有规定。对于为什么不规定商品房的价格，张运鹏解释，规定价格的物品，须参照自 2002年6月1日起实行的《湖北省定价目录》执行，也就是说，凡进入了《目录》的就管，否则不好管，而商品房的价格没有进《目录》，所以不好管。

据张运鹏介绍，全国大部分商品房的价格放开了，只要少部分地方价格没有放开，对开发成本进行了监控，但开发商的利润是放开的。

市民张先生置疑，武汉市物价局曾召开水价听证会，为什么房价的上涨，缺少透明信息呢？公布房价成本，管制房价，应是物价部门应该做的事。市民李先生说，现在房地产市场卖方信息不透明、不公开，不属于真正的市场。只有当买卖双方把所有信息聚集到价格上面，这才算真正的市场。

一家地产营销公司的总经理说：“客观公正地公布房价成本清单，防止炒作，购房者自己会判断，价格自然均衡。”他认为，公布房价成本，能够让人们更理性地看待房价，让其保持在一个合理的范围内。一个成本价是4000元的楼盘，如果叫价1万元是没有人买的。

记者采访发现，很多市民指望开发商公布房价成本，指望政府部门根本开发成本，控制开发商把楼盘价格定低一点，合理一点。有市民建议，应该用行政手段来干预房价，让开发商保持合理利润而不是暴利。张运鹏说：“商品房的房价是放开的，物价部门不好干涉。

”

值得注意的是，国家发改委价格司房价服务处的负责人说，地方物价部门有权力制定自己的价格政策。出于宏观调控的目的，地方政府可以对商品房的价格成本进行调查，也可以公布于众，这在法律上是允许的。
 
公布房价成本没有侵犯商业秘密
 
武汉房地产业界对公开房价成本基本持反对态度。记者就房价公布成本联系了多家开发商，他们说不可能公布，有开发商说：“公布房价成本，我的商业秘密岂不都暴露出来了？”有开发商直言不讳地说：“商场如战场，现在大家把我的秘密全知晓了，让我如何去和别人竞争。”但有市民认为，房地产业不同于一些专利行业，没有什么商业秘密可言。

对于市民建议的让行政部门干预开发商房价的制定，开发商持反对意见，盘龙城一个开发商说：“为什么要政府部门干预房价？很多行业的利润都不薄，怎么不要求行政部门干预呢？”

南湖一位开发商无奈地表示，开发商有时名义上以1500元/平方米的价格征得一块土地，可能实际上成本达3000元/平方米。一旦公布房价成本，开发商就会背黑锅，被市民指责获得暴利，被开发商痛骂败坏业内形象。另一家房地产开发企业企划部经理佐证了这一说法。他说：“很多开发企业都有隐性成本，这种成本不可能反映到政府公布的房价成本中。”

有市民在网上感言：宏观调控房多年多了，居然一直没有具体房价成本的资料供决策参考，调控的参照物不清楚，不能说不是一个缺陷。据他了解，有的开发商有时制定房价随心所欲，想怎么定就怎么定，而没有人管理，比如开发商所有成本加在一起是2000元/平方米，可能卖价则达6000元/平方米，或者更高。如果有一个房价成本清单，或者有行政部门管理，这种事情的发生几率就小得多。

对于这位市民的说法，的确有资料印证，新华社记者以前在福建调查楼市发现，当地房地产开发的平均利润率为50％，最低的约为20％，最高的超过90％。
  
公布成本，技术层面并不难
 
房价成本大致由土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、宣传费用、代缴的行政事业性收费等７个部分等组成，有人担心，这些成本虽然简单，但武汉有数百家开发商，每一个开发商的楼盘开发成本不一样，真正公开房价的成本清单，就工作量来说是非常大的，并且需要足够的网络资源支持。

记者采访发现，按照普遍可测算的标准，这些费用主要分散在房产、工商、物价、建委等职能部门，有的已经公开，没有公开的也不属于国家机密。另外，如今，各政府部门推广电子政务已有相当一段时间，通过计算机网络，整合各部门信息，要算出房价的成本并不难。

据记者了解，武汉市自从去年实行土地招拍挂后，所有的土地价格信息都是公开的，拆迁和补偿标准都相对公开。目前，在湖北省建设工程造价信息网和武汉市国土资源管理局网站上，都公布了近几年土地招投标价格的详细信息，结合每个地块的容积率、绿化率等数据，具备一定常识的人都能计算出单位面积的土地成本。

而在武汉市开发办和武汉市房产局政务网上，武汉市在售商品房项目从去年开始几乎都上网销售，成交价格实时在网上公布。武汉市地税局一名工作人员表示，武汉市里有房地产公司的税前利润率都有案可查，各区级税务局对辖区房产项目的进展紧密跟踪。通过各项目营业额和利润空间，再扣除利税，可以基本推算出项目的成本。

在开发商的账本里，可能两个至关重要的成本无法向外透露，一个是“融资成本”，也就是开发商所说的“商业秘密”，另一个“隐性成本”。“融资成本”暂且不论，“隐性成本”则连他们自己也承认“拿不上台面”，见不得阳光。在交纳税费的环节上，“有些是政策上不清晰的‘灰色地带’，开发商可能拿出100万元‘公关’，然后就可能节省500万元”。如果把这类所谓“隐性成本”也算进去，开发商的利润或许会降下来一截，所以如果要公布房价成本，所谓“隐性成本”肯定是无法向公众交代清楚的。
　　
公布房价成本，高房价可以降下来吗？
 
公布房价成本，最终目的是将房价降下来，张运鹏处长却认为，房价成本公布出来根本不起作用，因为房价的利润没有控制。房价公布，无非只能让老百姓有一个知情权，知道了后便于选择，从根本上还是控制不了房子的价格。

有人认为，房价成本公布了，并不能撼动高房价。他说：“现在市场上到处都是奢侈品，大家都基本知道奢侈品和普通商品的成本差不了多少，但照样有人去买奢侈品。”而记者采访的几乎所有的开发商都认为，房价成本清单的出现，对房价并不会产生多大的影响，房价的高低，由市场的供需结构决定，当供需不平衡的时候，成本并不能左右价格。有市民也不乐观，公布房价成本清单，数据有可能被修改，不能从根本上撼动当前的高房价。

湖北省物价局房产处江处长说：“即使公布了房价成本清单，对降低房价也不会起到多大作用。房价的高低，是由市场供求关系决定的。当市场供大于求时，房价自然下降。再说，开发商不会瞎定价，他定高了，没有人买，有什么用呢？”张运鹏处长也说：“房价涨到一定的程度，政府会通过宏观调控来解决，比如采取过的招拍挂政策，调整地价，控制土的供应，调整房贷的税率等。”

一开发商也认为，目前我国所谓的高房价，更多是由国人几千年形成的置业观造就的强大的购买力促成的，开发商的阶段性暴利，也是政府可轻易地利用土地和税收杠杆来稀释掉的。

华中师范大学经济学教授邓宏乾认为，房地产的价格主要是由市场供需关系决定的，不是简单的利润和成本决定的，房价成本是否公开，表面看并不会对商品房市场价格产生实质性影响。

房价成本清单公开，应该说是一个根治高房价的突破口，政府公布房价中的社会成本，尤其是土地成本，可以为社会和媒体对开发商的价格行为进行监督创造有利条件。现在，公布房价成本的关键是如何使之法律化、制度化、科学化。而在某些区域房地产市场过热时，房价成本清单的出台，会使得消费变得相对理性起来，最终有助于一个有效的商品房价格体系的形成，有助于房地市场的良性发展。