高汉明

去年以来，央行多次加息，特别是今年，加息的频率最快。一些经济界和地产界人士认为，加息，是给过热的房地产降温，是遏制猛涨的房价。但是，很多开发商乐观地认为，加息，只会让房价继续上涨。

房产供需矛盾成加息助推器

从1996年到2005年，央行8次降息，随着房价和其它行业的价格上涨，以及美国加息，加息的声音开始在我国盛传。这个盛传，是有一定道理的。

武汉某房地产公司销售总监郭林说，1998年以来，我国房地产需求形成爆发性释放格局，商品房销售额的平均增长率达到GDP增长率的3.7倍。今年上半年，全国商品房销售价格上涨。伴随着销售价格的快速上涨，商品房销售额也在加速上涨。这表明市场需求十分强劲，开发商于是借势涨价。郭林认为，如果当前的形势持续下去，随着供需矛盾的加剧，下半年和明年，房价将会加速上涨。

房价快速上涨只能导致两种结果：一是土地和开发商信贷控制更加严厉，这可以抑制房地产投资增长，但是也将给房地产业造成硬伤，甚至造成整个经济硬着陆；二是放松土地和开发商信贷，如果这样，房价快速上涨的压力必然导致新一轮投资过热。显然，这两种结果都不是国家宏观调控希望看到的。

当前房产投资过热的主要矛盾是什么呢？郭林说，在于房地产潜在需求转化成实际需求的速度过猛，所以，应当通过适当加息，将让那些即将贷款购房者真正感受到贷款利息成本上升的风险，从而形成更理性的购房决策，也给那些“恶意”调高房价的开发商，一记警钟和一个致命的打击。所以，央行的这次加息，是比较果断而将会产生实效的。

加息给过热的地产降温？

对于早期民间加息的传闻，央行几次公开否认过，但去年开始，终于要使用市场调节杠杆来应对依然上涨的房地产市场了。

其实，有关中国地产泡沫的争论早就甚为激烈，甚至有一些人认为，央行不加息可能恶化中国房地产市场。一些学者于是指出，这样的失常状况可能只有通过加息手段加以控制。

去年央行悄然加息，武汉地产市场中的一个资深人士作出了这样的判断：“利率上调0.27个百分点，其实对于房地市场的实际影响并不大，但是对房地产投资者的心理影响要远远大于其实际影响。”现在央行加息正在发出一个明确的信号，表明要对投资过旺的地产行业进行市场调节，而且逐步加息的手段显然要比宏观调控来得更有力度。

但是也有比较乐观的看法，某房地产公司副总经理王炜认为，虽然基准利率上浮了，但是对于开发商来说，其紧绷的资金链有可能得到缓解，他们将从以前无法得到银行信贷，向现在怎样达到条件获得贷款转移。

但更多的人士认为央行多次加息，会给过热的地产降温。

杜绝炒房的一种手段？

尽管央行每次加息的幅度较小，但加息对购房者来说，终究会提高交易成本。郭林指出，加息对自住型客户影响较小，对投资型客户影响较大。在自住型客户中，中端客户对加息的反应将会较小，加息对高端客户影响更小，低端客户由于资金较缺，影响将会较为显著。

某房地产策划公司的胡经理说，商品房按揭利率增加，投资房地产的成本增加，会促使投资者另觅投资路径。对投资者来说，投资房地产主要看租售比和利率比，由于出租也存在空租的阶段，出租的收益率应该高于银行利率5％以上，现在加息的幅度虽然小于出租的收益率，但投资者会担心央行再次加息，所以不得不审视自己以后的投资行为。

中国建设银行个人贷款部的李文娟认为，加息肯定会对房产开发产生影响，其最直接的表现就是还贷压力加大。因为加息政策的实行，开发商的还款额度增加，而这一点对开发商来说是最不愿见到的。不论是小公司还是大公司，都不愿见到这种情景。因此，为了摆脱沉重的贷款压力，不让资金链断裂，加快房子的销售进度，也许是摆脱压力的最有效的方法。

中国工商银行一位不愿透露姓名的先生则认为，从武汉市的角度来说，央行的加息政策无疑是一件好事，因为武汉有不少的空置房就是用银行的贷款盖的，而这些房子由于设计、户型等方面的原因却迟迟卖不出去，使大量的银行贷款成了“死”钱，开发商也无法解套，而加息产生的沉重债务压力，会对一些盲目上马或计划上马的项目产生警醒作用。该先生说，综观武汉楼市，不论是住宅还是写字楼，都有大量的空置，但是一些开发商还是不能引以为戒，市场虚热严重，央行的加息政策，定能让开发商警醒，让楼市的虚热降下来。

武汉市房产局一位人士也认为，升息对开发商将产生影响。他介绍说，一般来说，利率作为价格杠杆，对于开发商的影响主要体现在两方面：从融资成本变化来看，加息将直接导致开发商的融资成本上升；从融资规模来看，加息的影响一方面直接反映在开发商贷款需求可能会受到制约，另一方面加息隐含着“从紧”的政策信息，意味着开发商通过信托、股票发行等渠道进行融资也会受到影响。加息将使房地产商可能会重新陷入融资困境。

因此，从短期看，加息对某些开发商来说是具有“硬着陆”性质，影响非常严重，将导致部分资金实力不足的公司资金链条断裂而直接面临生存困境。但是从长期看，有利于促使行业优胜劣汰、实现房地产市场健康、稳健地发展。

众所周知，房地产开发是资金密集型产业，通过开发贷款以及购房者的按揭贷款，许多开发商的开发资金超过60%来自银行，因而加息无疑要增加开发成本。而小业主的按揭贷款利率上调，同样会带来购买成本的增加，影响到小业主供楼的成本，可能使需求出现一定程度的下滑。

中国加入WTO以后，金融政策受全球金融政策的影响越来越大，会不会也进入加息周期，以后的加息幅度多大都不可预测。所以，在目前加息幅度较小的情况下，影响不会太大，如果进入加息周期，就会形成相当大影响投资方和小业主的信心，其直接的反映可能会是，促使行业重新“洗牌”。

加息会压迫房价上涨？

央行加息后，市民最关心的是房价。那么开发商会不会在加息的压力下提高房价呢？

汉口某房地产公司销售经理王天明认为，加息肯定会使目前的房价面临上涨的压力。作为开发商来说，他们对某一楼盘的开发利润预计一般是设定好的，如果不能达到预期目标，是不会进行开发的，而央行的加息政策会影响开发商实现自己的目标，在这种利益的驱动下，开发商调高房价完全有可能。

许多开发商也乐观地认为，房地产业是一个高度市场化的行业，其行为虽然受金融政策的影响很大，但其房价却一直是在市场的调控下升降的，而且不论就全国还是某一局部城市来讲，都是一路走高的，所以央行的加息政策必然会压迫房价上涨，而这也是符合市场规律的。但是，开发商不会去承担加息的代价，他肯定会把这一代价转嫁给购房人，这也是符合开发商的经营思路的。他说，如今，赔本的买卖谁会做？

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