高汉明 

近年来，住宅小区地下车库产权归属问题，日渐成为开发商与购房者发生争议较多的热点问题。双方争议的焦点是开发商将商品房卖给购房者，地下车库的产权是否也随之转移给购房者？小区地上停车收费的标准怎么样？这些费用用于何处？记者就这些问题，采访了相关人士。

停车收费，常引发纠纷

 
近日，读者刘先生向本报反映说，他们小区的车库租金收得离谱，按他的年龄再活70年都难，可开发商却要收他70年的租金。　

刘先生所住的小区的车库是利用地面架空层建成的。他2004年6月花30多万元在这里购置了一套120多平方米的住房，按照购房合同，业主要使用车库，必须向开发商缴纳租金。可开发商却要一次性收取8万元的租金。现在，武汉市中高档小区停车位大多是按月交纳，每月的租金一般在100元左右，而且一次性交得越多越优惠。但是，按他们小区的收费标准，相当于一次性要交70年的租金。

2005年12月底，硚口某小区业主和保安打了起来，到底是什么原因让双方这样的拳脚相向呢？居民说，物业公司要求小区内有车的业主每月交纳180元的停车费，而业主认为这样的收费不合理，小区的场地，是他们花钱买了的。这天早上，当这些居民准备开车上班的时候，门口保安却紧关大门不让业主出门，业主强行开门，于是就发生了冲突。

律师：相关规定会引发矛盾

业主为地下车库停车收费的问题与开发商发生争吵，一个关键的问题是车库的归宿问题。《物权法》（草案）第76条对此规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

湖北首义律师事务所律师吴胜武认为，《物权法》（草案）的这条规定，实践中会产生不少的法律问题。对于一般情况下的地下车库，直接明确规定属于业主共有，可能是比较好的选择。但是，在实践操作过程中，由于不同业主自身的法律知识、购房经验等的不同或者市场竞争的因素，会出现不同的业主同开发商就车库的权属做出不同的约定（比如有的约定归业主，有的约定归开发商），从而会引发不必要的纷争，并给司法审判造成麻烦。与其如此，不如直接明确规定会所和这类车库属于业主共有，而房价交由市场调节。

需要强调的是，前面所述仅仅是针对一般情况下的地下车库，对于特殊的车库比如独立别墅所附带的车库、独立于住宅建筑而建造的地上多层停车场、同时作为人防工程的地下车库等，应结合不同车库的具体情况做出不同的处理。

业主和开发商，各有各说法

有读者说，《物权法》应规定除单独建设的停车楼外，作为地下附属设施的车库一律归全体业主所有，由业主委员会决定其使用权及价格。

但读者江先生说，这样做的确能有效防止纷争发生。但还需要防范的是，开发商将车库建设成本摊入房价时加上了利润。因此有关部门应该加强对开发商成本核算以及资金流向的监督，使整个楼盘的建设资金运做趋于透明，让房屋出售的价格建立在公平合理的基础上，只有这样才能真正减少纷争。

地下车库归业主共有，符合法理也能体现社会的公正。小区业主可以通过业主公约或者业主大会的决议对车库的使用、收益进行处分，这样就能够保护多数业主的利益。

某房地产公司销售总监陈先生认为，在开发商将商品房出售给购房者后，地下车库产权到底归谁所有，首先应依双方签订的商品房买卖合同而定。如果合同约定车库属于购房人所有，自然应依合同约定处理；如果合同没有明确约定车库产权的归属，应按照“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则确定归属权，由开发商自行处分。
　
买了车位，还要交管理费

买了车位，是不是不用交管理费？答案是否定的。其实，车位和房子一样，虽然所有权属买家，但使用过程中仍然需要他人的服务和管理，如车位的保洁、保安，以及需要借助车库内设备、设施创造的存放环境等等。所以说，买了车位的买家仍需履行义务，并不意味着再不用交钱了；而且，停车也是消费过程，交管理费则理所应当。特别提醒购房者的是，买车位买下的只是车位的所有权，并非买下了几十年的管理与服务。卖车位的是开发商，卖服务的却是物业公司。

“自家”停车场，业主交不交停车费？

既然是属于业主所有，那么，在露天停车场停车，业主需交停车费吗？有人认为，公共停车场既为小区业主共同所有，认为自己有权不交停车费。但是，如果一个小区共有500户业主，有车的业主1/2，小区的露天停车场只为这一部分有车的业主无偿使用，那对其余250多户无车的业主来说，明显不公平，因此，大多数人还是认为，适当收取费用是合理和可以支持的，况且公共停车场需要管理，地面损坏也需维修，这些费用也应该由车主承担。

但是如何收取费用？收费的标准又是多少呢？据记者了解，关于小区停车收费的问题，武汉市物价局于前年9月13日就已出台了有关规定。其中对停车费的价格有具体说明：半小时以上2元，4小时至12小时以内4元；晚7点到凌晨7点，半小时以上3元，4小时至12小时以内6元，上述价格上浮幅度不得超过20%。另外，收费者必须持有物价部门下发的收费许可证，收费要开发票。武汉市物价局“12358”热线小姐说，居民如遇到收费者不能出示收费许可证，车主可以拒付停车费；如果收费者没有公示收费价格表，车主可拨打“12358”向物价部门投诉。

车辆停车场失踪，该谁负责？

轿车在地下车库或者小区的露天停车场失踪，该谁负责呢？汉口一家物业管理公司称，他们只是代业主收取车场费，最终钱还是用在业主身上，而并不是物业公司的收益。业主如在自家土地上丢了车，那只有自己负责。

但吴律师认为，不管是不是业主，如在小区停车场丢了车，都有权向物业公司索赔。第一，只要收取了停车的费用，车主和物业管理公司之间就产生了权利与义务的关系，物业管理公司就应该履行保管的义务；第二，不论以什么名义，所收费用都是车辆存放的费用。第三，车辆丢失后，保险公司须按保单约定承担赔偿责任，如果赔偿额度不能补偿车主的损失，物业管理公司应该再赔。

吴律师同时指出：在国家即将实施的新的物业管理条例中，有一条“物业管理企业疏于管理，未能履行服务合同约定的安全防范义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应法律责任。”小区业主车辆丢失也应该属于此列。

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