我总说策划是靠两条腿从市场上跑出来的，而不是坐在办公室里天马行空想出来的。因而踩盘对于策划人员来说多多益善，开卷有益。今天来看南宁盛天东郡的联排别墅，还是有一些新意，虽然我并不是很认同这种新意。

    这新意就在于负二层。这是我在全国范围内看到的唯一带有负二层的别墅。这个负一层之下还有负二层，也是通过采光井采光，完全赠送给客户。现场通过夸大的装修让客户感到超值，形成强烈记忆点。这个项目由世联代理，操作这种东西的手法很纯熟。 

    由于带有负一负二，价格体系有点复杂。四联排户型一样，区别只在于端头的花园要大些。以A户型为例，产权面积280㎡，这个包括负一层，不包括负一的双车位和负二。地上面积195㎡，负一的面积为109㎡，负二面积136㎡，总面积440㎡。由于客厅和餐厅挑空，相当于赠送了50㎡，客户装修后地上可以得到240㎡，基本够用。地下室则奢侈无比。花园除个别外都比较小，中间套70㎡，边套90多㎡。对于580万地价的城市别墅来说，花园确实送不起。

    中间套报价500-550万，边套报价580-650万。本月19日正式开盘，现在预约直接优惠房价50万。这样最低价格450万。按产权面积算单价2万，按包括地下室面积算10200元/㎡，按赠送挑空实得总面积490平米算单价9200元。这个价格很有杀伤力。现场看房客户很多。

    不过我总觉得这个价格对于发展商来说并不划算。70亩地只修了138套别墅，相当于半亩一套。仅土地款就是290万，440平米的建筑面积，总平成本总要130万，这样建设成本就达到420万，还有税费、管理费、销售费、财务成本等，至少要占到销售额的15%，约70万，这样算来总成本就要将近500万了。真不知道开发商怎么赚钱？

    盛天是很成熟的开发商，现场体验区的园林非常到位。立面不敢恭维。现代风格的别墅要么就是大师作品，要么就是平庸之作。大师太少，所以平庸之作太多。而平庸的现代风格是无法和平庸的欧式风格竞争的。这一点市场上早有定论。