这是柳州房产街9月29日采访本公司高层人士的文章。

原文出处：http://www.gxhouse.com/NewsHtml/2009929231820.html

 ——访佳美房地产营销公司策划总监  张超洋先生

   在柳州大城格局下，各个片区都在不断涌现出代表性的楼盘，特别是2008年以来，鱼峰片区“居”变更是火热。2008年鱼峰区一个热卖的楼盘——嘉靖·圣蓝山，让大家见识到一个低调操盘者的高调营销手段。传奇式的项目，传奇式的人物，自然对柳州市场有着最为深刻的认识。 

    柳州房产街：张总，听说您从阳光花园开始就一直时刻在关注着柳州的房地产发展,那么您觉得柳州房地产10多年发展情况如何呢？

    张超洋：阳光花园算是柳州早期的项目了，虽然做完阳光花园以后我的战线逐渐转向全国市场，但一直没有放松对柳州房地产的关注度。柳州房市10多年来在政府得引导下发展飞速，特别是政府一直致力于城市建设，修路建桥，改造老城区，城市面貌焕然一新，人民的居住环境得到极大改善。以时间为轴线做纵向比较，柳州地产业是在蓬勃发展。但是客观地从横向来比较分析的话，柳州房地产开发水平相对国内3线城市而言发展较为缓慢。远的不说，广西同区域比较，也比南宁和桂林落后了至少三到五年。一是园林规划及景观打造缺乏深度。绿化不是种树种草那么简单，要结合项目主题去合理、科学的布局，柳州远远做不到这些，不过我相信圣蓝山之后会有所改进的。二是市场有待规范。“拿地”是做房地产项目的第一个环节，土地竞拍制度不尽完善，会对整个房地产行业产生深远的负面影响。最直接的后果是导致市场竞争不充分，出现了无论开发商实力强弱都能分到一杯羹的“大锅饭”局面。实力弱的开发商由于没有压力停滞不前，实力较强的开发商则不再追求品质而是把注意力放在降低成本上，因此行业水平难以提高。无法形成优胜劣汰的竞争环境使整个行业缺少创新的动力和高速发展的条件。三是项目缺乏创新意识。创新意识表现在产品设计和营销推广两个方面。目前柳州的产品同质化太过严重，缺乏个性，对空间布局不够科学，这都跟开发商追求高得房率有关。21世纪是互动营销时代，在营销推广方面要强调购房者情感因素，同时在媒介上要应用多媒介合理配合，特别是新兴媒体的应用。 

    柳州房产街：张总，您刚才说到新兴媒体是否包含网络？那么您认为网络营销对地产业的发展产生了怎样的影响？

    张超洋：好像网络已经不算新兴媒体了，只是柳州的房开们大概还没有认识到网络对房地产营销的巨大影响。网络营销具有很大的发展空间，这也正是我们在圣蓝山推广时一直很重视网络营销这一块的根本原因。它具有传播速度快，互动性强，可重复浏览，投资成本小，风险低的优势。这些是传统媒体无法比拟的。但是从目前看来，它的优势并没有完全显现出来。这跟人们对网络营销认识不足有关，但是最根本的还是运营商服务不到位，就拿房产业来说，作为广告投放者我们希望知道有哪些人点击了我们的广告，点击率是多少，如果这些信息能够及时反馈将对我们的市场定位起到积极作用。另外应该不断增加网站信息量，数据的更新和维护方面也有待提高。只有网站的服务水平提高了，网络营销才能发挥它应有的强大功力。未来无疑是网络的时代，网络营销还是相当有潜力的。

    柳州房产街：多谢张总给我们网络媒介的肯定和意见，相信房产街一定会做得更好。那么最后请您预测一下柳州房地产的未来？

    张超洋：从金九银十起到明年五一黄金周之前，会是一个集中放量的时间。之所以这样估计是因为各个房开看到上半年楼市稍有回升，其实那都要归功于当地政府的拆迁政策和全国利好政策的引导及扶持。从目前股市可以看出，全国经济并没有彻底走出金融危机的阴影。同期盘量得集中推出，将会造成供大于求的局面，柳州房市并不是一个投资型的市场，我个人认为短期并不代表长期，以后的市场还是不容乐观。在宏观经济没有发生根本性的转变之前，柳州房市的火热充其量算是虚火。因此，从营销者的角度说，还是要依靠自己，依靠优势的产品和创新的营销手段，而不是把项目的命运寄托在楼市的表面上。