房产A

位置：东北五环外    购入时间：2007

房产状况：一居，已进行精装修

位置：亦庄，东南五环六环之间    购入时间：2007年

房产状况：精装板楼，双阳朝向

专业判断：

第一步：你的现金流情况如何？

Jeff：我的这套房子每个月需要还贷款2800元，刚还了一年。另一处的房子三个月后开始还款，第一个月大概要还6000多。不过我打算把这套卖掉或者出租，以弥补现在资金紧缺的状态。

    我们来计算一下，如果jeff把12万基金全部赎回并提前还款，能每个月少还1000元。Jeff的还款压力从2800元变成了每个月1800元。但就jeff的财务状况而言，多1000元或者少1000元并没有太大影响，反而是全部还房贷会造成jeff手头没有活钱而不得不加急处理掉马上交付的第二套房。

Jeff的第一套房产

    于2007年1月开始还款，采用等额本息法贷款37万，支付利息30万（按照2007年12月21日利率下限计算）每月还款2800元，还款期限为20年如果提前还款12万，并保持期限不变，则jeff每个月将少还1000元。

普适定理：打算提前还款请选等额本金还款法

    "等额本金还款法"是每月还款本金保持不变，利息逐步递减，其间若选择提前还贷，归还的本金多，利息支出相对减少；而"等额本息还款法"每月偿还的金额相等，在偿还初期利息支出最大、本金最少，以后则支付利息逐步减少、本金逐步增加。由于提前还贷时已支付的利息是不退还的，而同样贷了一段时间后，等额本息还款法所要支付的利息将高于等额本金还款法，所以购房者如果在一开始就想要提前还款，贷款期限又不是很长，那最好选择等额本金还款法。另有理财师初步计算，以20年贷款年限为例，在还款的前8年，采用等额本息还款法要比采用等额本金还款法归还的贷款本息金额少，而后12年等额本金还款法归还的贷款本息金额则比等额本息还款法少。所以，如果选择等额本息还款法，得考虑在8年前就提前还贷，如果选择等额本金还款法，就考虑在12年后才提前还贷。

第二步：投资收益能否高于房贷？

Jeff：如果就按投资收益算的话，当然是我的公司收益率高，但买基金的时候刚好是股市收益最丰厚，当时我就想，按这个趋势那比我公司赚得多啊，然后就稀里糊涂的被套了。我现在心里特别没谱。

    如果以现在房贷利率7.83%算起来，摆在你面前的至少有两项投资是高于这个收益率的。其一，开公司，如果你要继续扩大规模的话，我当然建议你把钱投入到实业中去，你也知道公司的盈利能远远高于7.83%——只要保持合理的资产配置。至于基金投资，就涉及到具体的市场判断，根据国际经验，长期下来基金投资的年平均收益大约为7-8%，而在我们这样的新兴市场，基金的机会更多一些，应该会高于这个数字。但从短期来看，市场震荡、价值中枢下移不可避免，基金行业再取得去年那样的超额收益不太可能，但如果从这个时点——不是你14万起步，而是从现在的12万开始，基金组合的年化收益超过7.83%的可能性很大。

    但对于你这样只经历过牛市的投资者，难免心里没底，如果真的觉得基金投资进行不下去了，也可以等待机会出货，假如三个月内市场反弹3%，你卖掉基金拿到的年化收益率也远远超过了房贷利率。

    建议jeff还是以投资的形式保留资金，无论是基金或者其他的投资——只要收益能超过房贷利率即可。但值得注意的是，jeff这样不以工资收入作为收入来源的小企业主必须关注资产的流动性，选择基金能有效提高资产的流动性，同时，必须在其他投资与企业运营之间设立一道防火墙。

普适定理：非工资收入人群注意财务流动性

    以奖金，其他收入为主要收入来源的人群显然不如以工资为主的收入结构稳定，因为无论是奖金还是其他收入，都未必能保证是一种长期稳定的收益，这种收入占主导地位的收入结构受到经济周期的影响比较大，同时收入的波动性也比较大，在经济增长期和成熟期，收入可能会很高，在经济衰退期和萧条期，收入可能很低。这样的收入结构对于个人的理财能力要求比较高，怎样做到“高筑墙，广积粮”以抵御经济周期带来的影响，是他们需要考虑的主要问题。

第三步：调整现有基金组合

    如果jeff要继续保留基金，就必须调整他的基金组合。至少应该将指数基金去掉。指数基金是被动管理型的基金，如果之后的市场是从4000点到3600点又回到4000点，指数基金的净值只会来回震荡而抓不住收益。而主动型基金就能在这些波动中找到机会。当然，由于不同基金经理的管理能力不同，我们必须找到比较抗跌并能在某段行情中做出积极反应的基金。

    至于转换成哪支基金，《钱经》向读者提供了一个简单的思路。我们选择了三个大盘下跌时间段（2007-5-30—2007-7-6，2007-10-16—2007-12-18，2008-1-15-2008-3-20），分别找到最抗跌的70支基金，并求出交集，则保留下来的基金池有很好的抗跌性。然后在从三个大跌日至今，计算出涨幅最快的70支基金，合并这两个基金池，我们得到了在抗跌和获得收益方面都表现良好的10支基金以供读者参考。

普适定理：

一、指数基金不适于现阶段

在今年振荡为主基调的行情中，指数型基金领跑的情况很难重演，由于该类基金在市场下跌时不能主动避险,目前投资者不要轻易介入,已少量持有指数基金的投资者,可忽略当前的短期波动以追求长期收益。而重仓或满仓指数基金在目前的市况下已不合时宜,这类投资者需要择机减仓,重新调整自身的基金配置结构。

据银河证券基金研究中心统计,截至2月28日,今年以来指数型基金净值平均跌幅为12.65%。2006年以来风光无限的指数基金在振荡市况中遭遇尴尬境地。由于其被动的投资策略,指数型基金在大波动行情中难以获取超额收益,其波动与下跌幅度也大于主动管理的股票型基金产品。指数型基金以绝对优势成为2007年牛市行情的领跑者。而在振荡为主基调的行情中,指数型基金领跑的情况很难重演。 

二、逐步增仓大盘成长风格基金

从估值水平比较，以上证50指数为代表的大市值股票2008年、2009年动态市盈率分别仅为20.99倍和17.65倍，相对沪深300指数和全部A股均有比较优势。而且，从大小市值股超额收益长期运行变化的规律上看，目前也处于风格投资转折的临界点。在这种背景下，未来市场风格投资将逐步发生转变，大盘股票的超额收益率会呈现缓慢上升趋势。

    换个角度从成长、价值风格角度进行比较看到，成长类股票相对价值类股票的超额收益近阶段一直处于上升趋势。从基金2007年四季度季报显示，“成长性”也是基金化解高估值压力的主要选择。

    建议读者在控制基金组合风险的同时，逐步增仓大盘类（适当兼顾成长类）风格的偏股票型开放式基金产品，或者逐步提高上述风格基金产品在组合中的占比。具体产品建议关注：博时主题、东吴双动力、景顺长城鼎益、富国天益价值、华宝兴业宝康灵活配置、富兰克林国海中国收益等基金。

三、看重基金的择时能力

    随着证券研究机构的发展壮大，市场对于个股挖掘深度和覆盖广度均有显著提高，个股选择难度增加，同时基金行业规模膨胀下对于配置的要求逐步提高，个股选择对于基金（尤其是大规模、超大规模基金）超额收益的贡献也随之有所降低，加之当前股指波动幅度很大，在此背景下择时因素在基金收益构成中的占比将有所上升，而股指期货推出下的套保机制也将增强大规模、超大规模基金进行择时操作的可行性。因此，对于股指波动节奏的把握（也就是择时能力）将成为影响今年基金间收益差距的重要因素之一。因此，在基金选择上适当侧重择时能力相对突出、规模适中操作灵活的基金产品。结合对基金择时能力、操作灵活性以及风险水平的分析比较，建议关注嘉实服务、博时主题、华宝兴业多策略增长、东吴双动力等股票型基金和华夏回报、华夏红利、中银国际中国精选等混合型基金。

第四步：目前的月供，是否对你造成压力？

Jeff：平均下来，我的月收入大约是5万元，但两处房贷加起来也有近1万元，但我的公司希望有更充裕的现金，而且我没办法接受支付银行利息的同时基金还亏损的“双失”局面，而且房地产和股市表现都不好，我担心会越赔越多。

    事实上，个人贷款的评估系统认定贷款收入比达到50%才会对实际生活造成压力，Jeff的只有18%，而且Jeff这个年龄的风险承受能力是最高的，Jeff的投资比例问题不大，目前存在的问题可以这样来解决：

    目前股市和房产市场都开始走稳，Jeff需要等到合适的时间调整投资结构：更换一部分基金、再适当降低指数基金的投资比例，等拿到房产证后，如果Jeff有现金流的需要，还可以选择一些个贷理财产品解决短期的资金问题。第二是调整你的投资心理，现在你知道没有稳赚不赔的投资了，所以最好设定比例，下跌或上涨超过多少时就卖出，逐步熟悉和训练承受能力，根据承受能力投入资金而不是根据预期收益。最后一点是，眼光放长看，不要过度关心一年两年的收益率，地产投资的关键是资产价格的长期上涨趋势和抵御通胀，20年后你就会发现每月还银行2800元其实是很少的一笔钱。

第五步：判断你投资的房产的升值潜力

Jeff：买房最初是出于投资加自住的双重考虑，我的计划是如果收益不错的话，有10万元/套的差价就卖出，没想到现在房价涨得这么慢，而且我的那两个楼盘还陆续有新房出售，二手房的价格滞胀，如果出租，租金也不高。所以，在还没开始还更多贷款的时候，我是不是应该退掉第二套房子？

    也就是说，Jeff对房地产市场的信心不足，认为无法达到预期的收益率。但其实，只要房产增值速度高于放贷利息付出，投资就是成功的。根据我们的数据显示，北京对于房地产的需求是刚性需求，而且在未来供应量有限的前提之下，房价大幅下调的可能性不大。而且与基金股票相比，地产有实用性而且抗通胀能力更好。我们不妨从Jeff两处房产的情况分析你的投资情况

普适定理：

置业需要关注的三点

1.北京大部分房产租售比倒挂，以租养房的可能性极低，因此靠租金取得收益的投资需要事先调查周边租金水平。

2.各银行间的房贷产品存在一定差别，不同城市的之间也有差别，购房者可根据自己的收入情况选择合适的产品，而不是随便挑一家银行申请。

3.房产是有自身价值的，它的上涨空间不仅取决于城市的整体房价变化情况，还有位置、楼盘品质和周边环境等因素，同样价格的房产由于这些原因存在，投资者如果计划赚取差价的话，首先应该考虑的是单位时间内房价涨幅而不是绝对价格。

敬请关注下期话题：选择二：持有金融资产，还是实物资产？

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