经过三轮的政策调控，房地产市场正在走向后调控时代，尽管还有人在怀疑年内是否有第四轮调控政策，但这种可能性已经不大。政策调控不太可能向偏执的方向发展，调控政策是管理市场、规范行业的手段，而不是政府的工作目标和目的。

近一个月来，房地产市场在紧缩政策的背景下依然表现平稳。土地市场再度活跃，11月份土地成交总量环比上升55.75%。出让溢价率100%以上的地块比比皆是。住宅市场成交比较乐观，在易居中国监测的十大典型城市中，有半数以上城市在11月份的住宅成交实现环比上涨。同时，半数以上城市的成交均价实现环比上涨。这说明，即便在史无前例的限购+停贷的组合调控政策下，市场的力量依然非常顽强和活跃。

从企业的销售情况看，万科成为全社会注目的焦点。12月2日，万科发布公告宣布今年销售额突破1000亿元，成为中国首个千亿级房地产开发企业。继万科之后，恒大、远洋、龙湖、雅居乐等均已在11月完成全年销售目标，“最严调控年”超额完成任务已成定局。

11月份房地产市场超预期回暖，房地产开发企业超额完成年度销售任务，这些都是在最严厉调控之年出现的现象，说明在我国这样一个发展中的房地产市场，房地产需求客观存在，且市场购买力依然不容小觑。这从万科客户购房资金构成能够看出一些端倪。万科客户一次性付款的占比，10月份为30%，11月进一步上升到35%，而2009年全年和2010年前4个月，平均不到20%，即使在2008年的市场调整期，平均也只有27%。

一次性付款客户比例的提高，一方面说明限贷政策确实在执行，另一方面也说明市场购买力确实很强。在流动性依然过剩，通胀压力依然较大的情况下，房地产是投资和保值的理想领域。

从万科的成长我们可以看到，只有顺应政策的变化，并积极地调整产品结构和销售策略，并坚定发展的信心，才能够体现出较好的适应性。中国的房地产确实还存在市场空间，只有真正读懂中国市场和中国政府的企业才能获得更好发展。